北京一樓盤4萬降到2萬，售樓處被圍，數(shù)十名業(yè)主要退房？真相是這樣的

今日，北京通州一售樓處被圍，數(shù)十名業(yè)主要求退房的新聞引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

“北京，因為降價而鬧退房！這是本輪短周期，全國第一例公開報道的因降價而鬧事。還是投資投機客乖呀，環(huán)京房價腰斬的新盤，也沒出現(xiàn)此類事吧。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭今日在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)該新聞并評論說。

這究竟是怎么回事？這個項目真的從之前開盤的4萬多降到2萬多了嗎？真的有人因降價去退房鬧事嗎？

券商中國記者從該項目一位銷售人員處了解到，該項目去年8月份開始對外報價是4萬，原計劃去年“十一”按單價4萬開盤，后來蓄客不太好沒開成。今年又開始蓄客，“五一”拿到預售證后開盤時價格調(diào)到2萬6，開始房源位置相對差點。

“后來開發(fā)商感覺市場現(xiàn)在限價房比較多，想先便宜點開盤，增加銷量，爭取客戶認可，就2萬6萬開了，開盤大概賣了一兩百套，再后來價格就漲了一點，現(xiàn)在2期又有加推，屬于順銷，價格2萬9到3萬。”上述銷售對券商中國記者說。

不過，另一位銷售人員則告訴券商中國記者，一期是今年3月開盤的，主力戶型為78平米的兩居室和89平米的小三居，現(xiàn)在還剩二三十套，包括一些之前沒簽的或簽退回來的。

“現(xiàn)在樓盤有一個6萬抵50萬的團購優(yōu)惠，再根據(jù)客戶付款方式，開發(fā)商有付款折扣，首付4成的可打9折，首付8成的可打9.5折，全款可以打8折，全部優(yōu)惠算下來之后，價格大概2萬6左右，如果不優(yōu)惠，報價是3萬7左右，預售證的價格就是3萬7。”該銷售人員對券商中國記者說，現(xiàn)在無論是自己去售樓處，還是通過鏈家、我愛我家等中介買房，房款和折扣都一樣。

銷售人員告訴券商中國記者，之前開盤排卡要交2萬塊錢，現(xiàn)在順銷階段不用排卡，買房需要交10萬定金，然后看房選房算價格，接著審核購房資格，然后網(wǎng)簽。首套房首付40%，正常半個月交齊，可以申請最長2個月付清首付。

銷售人員還提醒券商中國記者，該項目屬于北京通州區(qū)，需要通州戶口或工作居住證，北京其他城區(qū)戶口名下需無房，可以買房遷入戶口。

不過，對于有人退房鬧事的消息，上述兩位銷售均表示不知情。

如果按照銷售所說，該項目今年才開盤，那就不存在去年有人花4萬塊錢買貴了現(xiàn)在要退房的事件發(fā)生。

券商中國記者隨后又向一位業(yè)內(nèi)人士了解情況，他也稱該項目去年賣3萬7，今年賣2萬6。當記者轉(zhuǎn)述銷售人員“去年4萬沒賣，今年才開盤”的說法時，他回復稱：“那不可能，這樣別人還去砸什么？”

到底真相是什么

券商中國記者從北京市住建委網(wǎng)站上查詢到，該項目已領(lǐng)過三次預售證。

2017年10月29日第一次發(fā)預售證，擬預售價3.75萬元，已簽約18套。

2018年2月13日第二次發(fā)預售證，擬預售價格3.75萬元，未有簽約。

2018年3月31日第三次發(fā)預售證，擬售價格3.65萬-3.9萬元，已簽約203套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受券商中國記者采訪時說，通州出現(xiàn)了個案，這個項目位置太偏遠了。“之前有簽3萬多的，后面簽2萬出頭，差距1萬，沒傳聞的那么多。”這個項目體量龐大，整體已經(jīng)入市3期，面積30萬平米，合計房源多達接近3000套，現(xiàn)只賣出200多套，這種情況下，降價成為了必然。2期有簽約的價格差距達到了1萬，從去年11月的3.4萬跌到了今年的2.4萬，“實際這兩期項目也有一定差距，高價的容積率相對較低，但從價格看，的確出現(xiàn)了下行。”

從百度地圖上看，項目所在地緊鄰廊坊。

從網(wǎng)上找到的項目位置介紹圖是這樣的：

就十里春風嘉園暴跌真相，張大偉對券商中國記者進一步分析了四點原因：

一是這個項目雖然是北京通州的，但更接近廊坊，距離廊坊只有2公里，所以價格變化不是對標通州，而是對標環(huán)京，價格的確下調(diào)了。

二是項目體量大，但市場低迷，企業(yè)價格下調(diào)是必然的，入市3期，合計高達接近30萬平米，按照貨值計算，大約100億元，3000套房的項目。到目前只簽約了250套，大約回款只有8個億。

三是價格跌幅到底多少，有18套2017年入市的項目簽約均價在3.4萬，其他都在2.46萬，當然，因為是不同期項目，所以價格不能完全折算，跌幅接近1萬，的確是明顯下調(diào)了，但對比環(huán)京，這個價格跌幅不算大。

四是開發(fā)商，從通州看，整體市場不存在過剩，但這個項目的位置偏遠，不降價促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價，一旦遭到業(yè)主退房，事情就更加復雜、棘手。

“享受了多年泡沫與暴利的樓市，將投資賭在房子上的人們，更應該增加風險意識了，只漲不跌的樓市博傻時代已經(jīng)過去。而這些賭徒，贏的時候沒人想到慰問開發(fā)商，跌的時候紛紛慰問開發(fā)商的母親。”張大偉說。

張大偉還指出，購房者買房屬于投資行為，房價跌就要退房是非理性行為，通州是全國最典型的區(qū)域，特別是2011年，曾經(jīng)也出現(xiàn)過華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維、潤楓領(lǐng)尚幾個項目的降價促銷均出現(xiàn)了明顯的老業(yè)主鬧事維權(quán)現(xiàn)象，但是最后的結(jié)果是其中大部分都以開發(fā)商讓利補償為主。給市場帶來了不好的例證，很多在售意向降價的項目都出現(xiàn)了擔憂降價導致糾紛損壞品牌現(xiàn)象的考慮。不過，這次通州樓盤降價屬于個案，因為位置特殊，與2011年那次不同。

來源：券商中國（quanshangcn），記者：張達