當(dāng)房地產(chǎn)不再是主業(yè) 十年后的萬科會(huì)是什么樣？

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

當(dāng)下的萬科正在變得熟悉又陌生。即使已經(jīng)“不當(dāng)?shù)谝弧⒉粻?zhēng)第一”很多年，但萬科的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)這些年來一直處在行業(yè)中的標(biāo)桿位置。萬科依然是備受業(yè)界關(guān)注的“明星企業(yè)”，其一舉一動(dòng)都聚焦于鎂光燈之下。

站在觀察企業(yè)的角度，外界可以去接受萬科“不再是老大”的設(shè)定，然而從萬科有意撕去地產(chǎn)標(biāo)簽開始試水新業(yè)務(wù)的那一刻起，關(guān)于其多元化的討論就再?zèng)]停止過。

盡管萬科管理層多次對(duì)外釋放各項(xiàng)業(yè)務(wù)要“當(dāng)?shù)谝?rdquo;的目標(biāo)，但萬科目前新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)大多數(shù)未在報(bào)表中有所體現(xiàn)。接過帥印一周年的萬科董事會(huì)主席郁亮很喜歡重復(fù)一句話：“當(dāng)好農(nóng)民種好地”，他一直強(qiáng)調(diào)要經(jīng)營好企業(yè)的基本面。

6月29日，在萬科舉行2017年度股東大會(huì)上，萬科新業(yè)務(wù)的發(fā)展情況成為股東們的關(guān)注焦點(diǎn)。用郁亮話講，“我無法回答十年之后物流占多少、商業(yè)占多少，可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務(wù)商。未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”

資本市場(chǎng)的邏輯是簡(jiǎn)單而粗暴的，真金白銀買入萬科股票的股東們需要業(yè)績(jī)支撐和投資回報(bào)去迎接一個(gè)新的萬科。如果不再以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，萬科的下一個(gè)增長(zhǎng)極在哪里？新業(yè)務(wù)能否做到像房地產(chǎn)開發(fā)一樣的體量？

                                       萬科董事會(huì)主席郁亮  圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎攝

掌聲與回報(bào)

6月29日，在萬科深圳大梅沙總部舉行的這場(chǎng)2017年度股東大會(huì)是被掌聲包圍的。參會(huì)的股東們大多數(shù)持有萬科股票數(shù)年，了解并熟悉萬科的業(yè)務(wù)布局，有不少還是管理層的擁躉者。久經(jīng)沙場(chǎng)的郁亮，也懂得如何用精彩的發(fā)言去贏得他們的掌聲。

2017年萬科業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗。祝九勝第一次以萬科總裁、首席執(zhí)行官的身份介紹了萬科的業(yè)務(wù)發(fā)展情況：2017年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積3595.2萬平方米，同比增長(zhǎng)30%；銷售金額5298.8億元，同比增長(zhǎng)45.3%。

萬科的投資回報(bào)同樣令股東們滿意。按照萬科此前披露的利潤分配及分紅派息預(yù)案，萬科2017年度分紅派息方案為每10股派送人民幣9.0元（含稅）現(xiàn)金股息。祝九勝指出，這么多年來萬科累計(jì)分紅達(dá)455億元，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這么多年以來公司的股權(quán)融資總額。

再好的成績(jī)都是過去，在轉(zhuǎn)型前景未明的當(dāng)下，萬科管理層關(guān)于未來的戰(zhàn)略布局等更受股東們關(guān)注。在提問環(huán)節(jié)，萬科新業(yè)務(wù)的發(fā)展情況成為焦點(diǎn)。股東們的提問都十分具象，例如持有型物業(yè)的發(fā)展情況、商業(yè)地產(chǎn)能否做第一等。

萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭回答關(guān)于持有型物業(yè)的發(fā)展問題時(shí)指出，無論是商業(yè)、物流，我們經(jīng)營強(qiáng)調(diào)的都是每年有增長(zhǎng)、每年有提高，商業(yè)平臺(tái)目前的服務(wù)面積是排名第二，相信我們能做得更好；物流收入也是達(dá)到行業(yè)比較好的水平；公寓剛剛起步，需要有更多時(shí)間來發(fā)展，希望做大做好以服務(wù)更多的客戶群體。

如今，萬科很少對(duì)外發(fā)布旗下業(yè)務(wù)線的發(fā)展目標(biāo)，例如租金達(dá)到多少億元、規(guī)模達(dá)到多大體量等，“服務(wù)的客戶數(shù)量”反而被頻繁提起。曾經(jīng)在一次小型的交流會(huì)上，萬科旗下商業(yè)平臺(tái)印力的高管透露，印力現(xiàn)在不主要考慮規(guī)模，目標(biāo)是做到服務(wù)客戶的數(shù)量（以人次算）數(shù)一數(shù)二。

這個(gè)目標(biāo)無疑是十分具有萬科風(fēng)格的，但對(duì)于投資者而言，針對(duì)一家企業(yè)建立估值模型，始終需要有具體的營運(yùn)數(shù)字去支撐。從這個(gè)角度來看，“服務(wù)的客戶數(shù)量”這一衡量標(biāo)準(zhǔn)顯得比較抽象。

以商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)槔?，無論是華潤置地還是萬達(dá)商業(yè)，都已經(jīng)在租金收入等方面有清晰的目標(biāo)和可供對(duì)比的數(shù)據(jù)。例如華潤置地預(yù)計(jì)2019年租金收入超過百億元。但于萬科而言，新業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)何時(shí)在報(bào)表中有所體現(xiàn)，仍是未知數(shù)。

                                  萬科2017年度股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎攝

萬科十年后

郁亮已經(jīng)很少提到“萬億大萬科”的遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景了。當(dāng)股東會(huì)上被問到萬科十年后的業(yè)務(wù)組成時(shí)，郁亮說，“我無法回答十年之后物流占多少、商業(yè)占多少，可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務(wù)商。未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”

郁亮這一年來的多次公開發(fā)言，都將萬科與“美好生活”深度綁定，他曾說，“誰說萬科是住宅開發(fā)商和誰急。”也因此，他在考慮把公司招牌里的“地產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”字眼去掉，全部改成“萬科企業(yè)”。

圍繞“美好生活”開展的業(yè)務(wù)，郁亮說，萬科目前的發(fā)展“方向是明確的，路徑是不清晰的”。郁亮認(rèn)為，萬科的多元化是“相關(guān)多元化”，“我們的主線從來沒有變過，就是城市發(fā)展和老百姓變化兩條主線。”

圍繞著這兩條主線，萬科開展了商業(yè)、教育、養(yǎng)老、物流、租賃住房、度假休閑等一系列的多元化業(yè)務(wù)。郁亮認(rèn)為，只要行業(yè)有空間，就是有機(jī)會(huì)的。以養(yǎng)老服務(wù)為例，雖然萬科目前還沒有合適的商業(yè)模式，但萬科會(huì)花很大精力去研究。

養(yǎng)老服務(wù)是一個(gè)前景可期的市場(chǎng)。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機(jī)會(huì)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展迅速，2016年國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約5萬億元，預(yù)計(jì)到2020年將達(dá)到7.7萬億元，發(fā)展空間巨大。

某種程度上，郁亮是一個(gè)很有互聯(lián)網(wǎng)思維的人，他最近在與微軟談要將智能AR運(yùn)營到養(yǎng)老服務(wù)中。

他也相信技術(shù)的力量，他以萬科物業(yè)舉例稱，“在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，行業(yè)集中度都提升得很快，未來地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的集中度也會(huì)越來越高。萬科物業(yè)能簽約4億平方米，這在過去是很難想象的。技術(shù)的加入使得行業(yè)集中度提升加快，未來集中度提高1倍是可預(yù)期的。”

郁亮認(rèn)為，不能夠以原來的標(biāo)準(zhǔn)去看待行業(yè)，不能說不賺錢就不去做。“前一段時(shí)間去參觀了亞馬遜，讓我挺開眼界的。亞馬遜賺錢嗎？是虧損的。如果我們有好的隊(duì)伍，有一個(gè)好的機(jī)制，在一個(gè)正確的方向指導(dǎo)下，找一個(gè)空間大的業(yè)務(wù)，萬科的未來是可預(yù)期的。”

外界總期待萬科能夠引領(lǐng)行業(yè)，但郁亮說，“我們管理團(tuán)隊(duì)要做所有人口中的好孩子，我們沒這個(gè)能力，只能有則改之，無則加勉。我們只能沿著對(duì)人尊重繼續(xù)往前走。”            

主角與插曲

這一場(chǎng)股東會(huì)，大股東深圳地鐵沒有來。名譽(yù)主席王石自然不會(huì)出現(xiàn)，他退休已經(jīng)滿一年。坐在郁亮側(cè)邊的獨(dú)立董事劉姝威前幾個(gè)月曾對(duì)寶能系口誅筆伐，但她甚至未能獲得發(fā)言機(jī)會(huì)。這一場(chǎng)發(fā)布會(huì)的主角毫無疑問是郁亮和祝九勝。

股東好奇于祝九勝上任后為萬科帶來的變化，祝九勝說，我進(jìn)萬科七年，與同事們配合得很好。他表示，自己從事了20年金融服務(wù)業(yè)，在以客戶為中心這方面，可以為團(tuán)隊(duì)帶來推動(dòng)和加持的作用。

可能這樣的回答有些“官方”，郁亮立刻為他補(bǔ)充了一段：“?？偟慕鹑诒尘霸谌f科發(fā)揮得并不充分，因?yàn)槿f科不缺錢。反而在客戶服務(wù)、客戶意識(shí)方面的表現(xiàn)得更為突出，他為我們帶來了新的要求，這是他最與眾不同的地方。”

現(xiàn)場(chǎng)有股東提問“康達(dá)爾的股權(quán)之爭(zhēng)會(huì)不會(huì)影響萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在萬科任職？”董事會(huì)秘書朱旭表示，祝九勝是以個(gè)人的身份擔(dān)任康達(dá)爾董事，而且已正式提出不再連任的申請(qǐng)。

過去兩年，寶能系無論是否出席萬科的股東大會(huì)，與他們有關(guān)的話題都從未停止過。但在這場(chǎng)2017年度的股東會(huì)上，關(guān)于他們的問題只有一個(gè)：“是否清楚寶能減持股份的接盤方，接盤方是否與公司進(jìn)行了溝通？”

朱旭表示，按照交易所的規(guī)則只有持股票5%以上的股東需要告訴大家我是誰，至于5%以下的股東是沒有披露義務(wù)的，“所以目前還沒有股東告訴我們，我們也不能告訴你。”

也有股東質(zhì)疑，劉姝威作為獨(dú)董發(fā)文批評(píng)寶能，是否未考慮中小股東的利益？但郁亮并沒有讓劉姝威回答這一問題。朱旭以“影響股價(jià)的因素很多，希望投資者要相信管理層對(duì)公司未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的信心”作為官方回應(yīng)。

這場(chǎng)股東會(huì)，萬科監(jiān)事會(huì)主席解凍還匯報(bào)了關(guān)于王石的離職專項(xiàng)報(bào)告。此次萬科聘任了畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)王石進(jìn)行了離任審計(jì)。該審計(jì)報(bào)告指出，未發(fā)現(xiàn)王石在任期內(nèi)存在違反公司章程所規(guī)定的董事會(huì)主席及董事職責(zé)的情形，詢問了萬科管理層后，也未發(fā)現(xiàn)王石在任期內(nèi)存在違反公司法及萬科公司章程有關(guān)規(guī)定的情形。

萬科已經(jīng)不再因?yàn)楣蓹?quán)之爭(zhēng)“天天上頭條”，但安心“種地”的萬科管理層，也需要耕耘的收獲向股東證明，他們的選擇和支持都是值得的。