每經(jīng)記者 秦風(fēng)    每經(jīng)編輯 劉琳    

萬眾期盼中，西安樓市新規(guī)終于來了。

今天下午，市政辦發(fā)布《進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》，市房管局亦就此召開新聞發(fā)布會(huì)進(jìn)行介紹。

盡管姍姍來遲，甚至被指歧視“單身狗”，但整體而言，新規(guī)的誠(chéng)意還是比較足的，尤其針對(duì)西安樓市當(dāng)前存在的諸多亂象，如剛需保護(hù)缺失、違規(guī)搖號(hào)、全款優(yōu)先、拒絕公積金貸款、自媒體炒作等，在制度設(shè)計(jì)上給予了針對(duì)性約束。

考慮到《通知》信息量比較大，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)專門進(jìn)行了梳理，有這么幾個(gè)重要信號(hào)，與大家分享：

A、多項(xiàng)舉措直指擴(kuò)大上市房源，看得出來，在降低“狼多肉少”的壓力方面，房管部門花了心思；

B、剛需購(gòu)房的福音，如新規(guī)在申購(gòu)、搖號(hào)等環(huán)節(jié)均強(qiáng)調(diào)剛需優(yōu)先；

C、銷售亂象有望遏制，最重要的一點(diǎn)，開發(fā)商主導(dǎo)的搖號(hào)時(shí)代一去不返，今后搖號(hào)完全由公證機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，權(quán)責(zé)明晰。

首先想辦法擴(kuò)大房源

對(duì)于一房難求的現(xiàn)象，要辯證看待。

一方面，買的人太多，投資驅(qū)動(dòng)；另一方面，擴(kuò)大房源，盡可能降低“狼多肉少”的壓力，當(dāng)是西安樓市當(dāng)前亟待解決的問題。

客觀講，基于眼下火熱的行情，開發(fā)商捂盤動(dòng)機(jī)是非常強(qiáng)烈的——此次新規(guī)，是否在規(guī)避捂盤現(xiàn)象、加快開盤速度與開盤量方面，給出量化的、實(shí)質(zhì)性的有效方案，當(dāng)是判斷其誠(chéng)意的重要指標(biāo)。

欣慰的是，新規(guī)第一條便直指捂盤：開發(fā)商在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案時(shí)，嚴(yán)禁以多次分批分幢開盤等方式拖延上市銷售時(shí)間。

具體量化標(biāo)準(zhǔn)是，住宅總建筑面積3萬平米以上的，每次申請(qǐng)不得低于3萬平米；3萬平米以下的，須一次性申報(bào)。于此而言，開發(fā)商如果還抱有單幢開盤的極端念頭，可以趁早打消了。

放寬二手房上市，亦被視為降壓手段之一，此次新規(guī)同樣予以相應(yīng)調(diào)整。

原來的交易條件是，取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，如今改為滿2滿3即可。

房產(chǎn)觀察人士指出，西安二手房市場(chǎng)當(dāng)前進(jìn)入觀望期，“5改3”之后，有利于活躍市場(chǎng)，加快二手房流動(dòng)，一定程度上，能夠起到分流作用。

此外，新規(guī)暫停了限購(gòu)區(qū)域內(nèi)向企事業(yè)單位及其它機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品房和二手房）。言下之意，團(tuán)購(gòu)暫時(shí)是不允許了，房源要優(yōu)先考慮剛需和普通購(gòu)房者——當(dāng)然，眼下的行情，團(tuán)購(gòu)幾率微乎其微。

首提對(duì)剛需的傾斜保護(hù)

此次新規(guī)中另一大亮點(diǎn)在于，西安首次提出對(duì)剛需進(jìn)行傾斜和保護(hù)。

此前，包括杭州、成都、長(zhǎng)沙、武漢等城市，對(duì)剛需購(gòu)房的均有明確規(guī)定。諸如，杭州今年四月出臺(tái)的購(gòu)房新政中，規(guī)定對(duì)“無房家庭”（不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”）給予傾斜。

如今，西安終于補(bǔ)齊了這一塊短板。

根據(jù)規(guī)定，如買房人多于可售房源，應(yīng)按“剛需家庭”和“普通家庭”為先后次序，采取公證搖號(hào)產(chǎn)生選房順序和家庭。如剛需在本類別搖號(hào)未中，可再次參與普通家庭搖號(hào)排序。

如何界別剛需與普通，新規(guī)中亦進(jìn)行了細(xì)化，諸如夫妻房雙及未成年子女、離異（喪偶）父（母）及未成年子女的居民家庭，屬于剛需之列。

新規(guī)一出，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)身邊不少單身人士炸了鍋，有人調(diào)侃自己將陷入“沒房娶不到老婆，沒老婆買不到房”的死循環(huán)，還有探討起準(zhǔn)丈母娘對(duì)這個(gè)新規(guī)作何考慮……

事實(shí)上，參考西安過往一些購(gòu)房情形，由于一些購(gòu)房者“四面出擊”、“中而不選”的行為，在制造緊張氣氛的同時(shí)，亦無形中傷害了其他剛需的機(jī)會(huì)。

以后，每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的登記，在該項(xiàng)目選房結(jié)束后，方可參與下一項(xiàng)目的意向登記。

購(gòu)房者這邊兀自爭(zhēng)論，新規(guī)中也沒忘對(duì)開發(fā)商的約束。在房源一定的條件下，開發(fā)商應(yīng)提供不低于50%比例的房源，優(yōu)先保障剛需家庭。

開發(fā)商不再插手搖號(hào)

官方及權(quán)威機(jī)構(gòu)的深度參與，也將是西安未來商品房銷售中的一個(gè)重要組成。

此前被廣為詬病之處在于，由開發(fā)商主導(dǎo)貫穿于商品房銷售的始末，而市房管局和公證處更多只體現(xiàn)于“監(jiān)督”層面。

諸如，與西安在購(gòu)房搖號(hào)中公證處承擔(dān)的“監(jiān)督”職能不同，上海、南京、長(zhǎng)沙均明確規(guī)定搖號(hào)必須由公證機(jī)構(gòu)主持。

同時(shí)，搖號(hào)軟件基本均由公證機(jī)構(gòu)來提供。西安在這方面相關(guān)制度缺失所帶來的隱患，最終在4月底的“搖號(hào)門”中被引爆。

隨著新規(guī)的出臺(tái)，此種情形將得到改善。

舉措之一是，房管部門將建立統(tǒng)一的商品住房意向登記平臺(tái)。

以后，無論是意向購(gòu)房人的信息登記，還是開發(fā)商核驗(yàn)購(gòu)房人的材料，亦或者相關(guān)信息的查詢，都將通過這個(gè)平臺(tái)來進(jìn)行。這也就意味著，隨著對(duì)售房行為的統(tǒng)一組織，官方機(jī)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)“事前、事中、事后”深度參與管理，對(duì)商品房銷售的各參與主體進(jìn)行有效約束規(guī)范。

另外一個(gè)變化在于，公證機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)的增大。

今年3月30日，西安市房管局在發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》中，推出公證搖號(hào)機(jī)制，其中提到要由公證機(jī)構(gòu)“全程監(jiān)督”。不甚明晰的規(guī)定，導(dǎo)致?lián)u號(hào)軟件基本均由開發(fā)商自己來決定，公證機(jī)構(gòu)作為“旁觀者”，作用有限。

如今，公證機(jī)構(gòu)的參與度大大提高——包括公證搖號(hào)售房的方式、流程、房源、參與搖號(hào)人員及搖號(hào)軟件，均由其來確定。

像“搖號(hào)門”中出現(xiàn)的“涉嫌破壞計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)犯罪”行為，無論是風(fēng)險(xiǎn)還是難度，以后都會(huì)大大提高。

最后，用一句話來歸納，即擴(kuò)大房源、剛需優(yōu)先、規(guī)范銷售——接下來，就看市場(chǎng)的反應(yīng)了。