每日經(jīng)濟(jì)新聞 2018-06-25 10:35:15
每經(jīng)記者 秦風(fēng) 每經(jīng)編輯 劉琳
萬眾期盼中,西安樓市新規(guī)終于來了。
今天下午,市政辦發(fā)布《進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》,市房管局亦就此召開新聞發(fā)布會進(jìn)行介紹。
盡管姍姍來遲,甚至被指歧視“單身狗”,但整體而言,新規(guī)的誠意還是比較足的,尤其針對西安樓市當(dāng)前存在的諸多亂象,如剛需保護(hù)缺失、違規(guī)搖號、全款優(yōu)先、拒絕公積金貸款、自媒體炒作等,在制度設(shè)計(jì)上給予了針對性約束。
考慮到《通知》信息量比較大,粉巷君(微信ID:nbdfxcj)專門進(jìn)行了梳理,有這么幾個重要信號,與大家分享:
A、多項(xiàng)舉措直指擴(kuò)大上市房源,看得出來,在降低“狼多肉少”的壓力方面,房管部門花了心思;
B、剛需購房的福音,如新規(guī)在申購、搖號等環(huán)節(jié)均強(qiáng)調(diào)剛需優(yōu)先;
C、銷售亂象有望遏制,最重要的一點(diǎn),開發(fā)商主導(dǎo)的搖號時代一去不返,今后搖號完全由公證機(jī)構(gòu)主導(dǎo),權(quán)責(zé)明晰。
對于一房難求的現(xiàn)象,要辯證看待。
一方面,買的人太多,投資驅(qū)動;另一方面,擴(kuò)大房源,盡可能降低“狼多肉少”的壓力,當(dāng)是西安樓市當(dāng)前亟待解決的問題。
客觀講,基于眼下火熱的行情,開發(fā)商捂盤動機(jī)是非常強(qiáng)烈的——此次新規(guī),是否在規(guī)避捂盤現(xiàn)象、加快開盤速度與開盤量方面,給出量化的、實(shí)質(zhì)性的有效方案,當(dāng)是判斷其誠意的重要指標(biāo)。
欣慰的是,新規(guī)第一條便直指捂盤:開發(fā)商在申請商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案時,嚴(yán)禁以多次分批分幢開盤等方式拖延上市銷售時間。
具體量化標(biāo)準(zhǔn)是,住宅總建筑面積3萬平米以上的,每次申請不得低于3萬平米;3萬平米以下的,須一次性申報。于此而言,開發(fā)商如果還抱有單幢開盤的極端念頭,可以趁早打消了。
放寬二手房上市,亦被視為降壓手段之一,此次新規(guī)同樣予以相應(yīng)調(diào)整。
原來的交易條件是,取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年,或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》,如今改為滿2滿3即可。
房產(chǎn)觀察人士指出,西安二手房市場當(dāng)前進(jìn)入觀望期,“5改3”之后,有利于活躍市場,加快二手房流動,一定程度上,能夠起到分流作用。
此外,新規(guī)暫停了限購區(qū)域內(nèi)向企事業(yè)單位及其它機(jī)構(gòu)銷售住房(含商品房和二手房)。言下之意,團(tuán)購暫時是不允許了,房源要優(yōu)先考慮剛需和普通購房者——當(dāng)然,眼下的行情,團(tuán)購幾率微乎其微。
此次新規(guī)中另一大亮點(diǎn)在于,西安首次提出對剛需進(jìn)行傾斜和保護(hù)。
此前,包括杭州、成都、長沙、武漢等城市,對剛需購房的均有明確規(guī)定。諸如,杭州今年四月出臺的購房新政中,規(guī)定對“無房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”)給予傾斜。
如今,西安終于補(bǔ)齊了這一塊短板。
根據(jù)規(guī)定,如買房人多于可售房源,應(yīng)按“剛需家庭”和“普通家庭”為先后次序,采取公證搖號產(chǎn)生選房順序和家庭。如剛需在本類別搖號未中,可再次參與普通家庭搖號排序。
如何界別剛需與普通,新規(guī)中亦進(jìn)行了細(xì)化,諸如夫妻房雙及未成年子女、離異(喪偶)父(母)及未成年子女的居民家庭,屬于剛需之列。
新規(guī)一出,粉巷君(微信ID:nbdfxcj)身邊不少單身人士炸了鍋,有人調(diào)侃自己將陷入“沒房娶不到老婆,沒老婆買不到房”的死循環(huán),還有探討起準(zhǔn)丈母娘對這個新規(guī)作何考慮……
事實(shí)上,參考西安過往一些購房情形,由于一些購房者“四面出擊”、“中而不選”的行為,在制造緊張氣氛的同時,亦無形中傷害了其他剛需的機(jī)會。
以后,每個家庭一次只能參與一個商品住房項(xiàng)目的登記,在該項(xiàng)目選房結(jié)束后,方可參與下一項(xiàng)目的意向登記。
購房者這邊兀自爭論,新規(guī)中也沒忘對開發(fā)商的約束。在房源一定的條件下,開發(fā)商應(yīng)提供不低于50%比例的房源,優(yōu)先保障剛需家庭。
官方及權(quán)威機(jī)構(gòu)的深度參與,也將是西安未來商品房銷售中的一個重要組成。
此前被廣為詬病之處在于,由開發(fā)商主導(dǎo)貫穿于商品房銷售的始末,而市房管局和公證處更多只體現(xiàn)于“監(jiān)督”層面。
諸如,與西安在購房搖號中公證處承擔(dān)的“監(jiān)督”職能不同,上海、南京、長沙均明確規(guī)定搖號必須由公證機(jī)構(gòu)主持。
同時,搖號軟件基本均由公證機(jī)構(gòu)來提供。西安在這方面相關(guān)制度缺失所帶來的隱患,最終在4月底的“搖號門”中被引爆。
隨著新規(guī)的出臺,此種情形將得到改善。
舉措之一是,房管部門將建立統(tǒng)一的商品住房意向登記平臺。
以后,無論是意向購房人的信息登記,還是開發(fā)商核驗(yàn)購房人的材料,亦或者相關(guān)信息的查詢,都將通過這個平臺來進(jìn)行。這也就意味著,隨著對售房行為的統(tǒng)一組織,官方機(jī)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)“事前、事中、事后”深度參與管理,對商品房銷售的各參與主體進(jìn)行有效約束規(guī)范。
另外一個變化在于,公證機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)的增大。
今年3月30日,西安市房管局在發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》中,推出公證搖號機(jī)制,其中提到要由公證機(jī)構(gòu)“全程監(jiān)督”。不甚明晰的規(guī)定,導(dǎo)致?lián)u號軟件基本均由開發(fā)商自己來決定,公證機(jī)構(gòu)作為“旁觀者”,作用有限。
如今,公證機(jī)構(gòu)的參與度大大提高——包括公證搖號售房的方式、流程、房源、參與搖號人員及搖號軟件,均由其來確定。
像“搖號門”中出現(xiàn)的“涉嫌破壞計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)犯罪”行為,無論是風(fēng)險還是難度,以后都會大大提高。
最后,用一句話來歸納,即擴(kuò)大房源、剛需優(yōu)先、規(guī)范銷售——接下來,就看市場的反應(yīng)了。
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