樓市調(diào)控繼續(xù)加碼 供需矛盾加劇或致“搖號(hào)買房”常態(tài)化

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，各地樓市調(diào)控繼續(xù)加碼。僅5月份，就有超過40個(gè)城市發(fā)布多達(dá)50次調(diào)控政策。進(jìn)入6月，各地調(diào)控力度不減，僅6月4日、5日兩天，便有西安、宜昌、天津、徐州四個(gè)城市再次收緊樓市調(diào)控。

與此同時(shí)，全國(guó)各大熱點(diǎn)城市紛紛啟動(dòng)的“搖號(hào)買房”政策更成關(guān)注熱點(diǎn)。目前上海、南京、長(zhǎng)沙、杭州、西安、武漢和深圳等8個(gè)城市，都已要求全部或者部分房源需要通過搖號(hào)出讓。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，各地出臺(tái)“搖號(hào)買房”政策，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應(yīng)的不平衡，一定程度上可以暫時(shí)性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化。但在實(shí)際操作過程中，一些城市卻滋生了內(nèi)部預(yù)訂等違規(guī)操作現(xiàn)象，暴露出搖號(hào)選房的諸多問題，“搖號(hào)買房”的公正性也受到一定質(zhì)疑。

                                                        圖片來源：視覺中國(guó)

搖號(hào)買房或?qū)⒊B(tài)化

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，各城市搖號(hào)政策的適用條件迥異，譬如上海、成都兩市所有新推案項(xiàng)目必須搖號(hào)；杭州、南京和長(zhǎng)沙意向客戶超過預(yù)訂套數(shù)的項(xiàng)目均要求參與搖號(hào)；武漢著力迎合剛需優(yōu)先選房，搖號(hào)僅限于所有符合剛需定向房源釋放條件的項(xiàng)目；天津則是限價(jià)房強(qiáng)制性搖號(hào)，更多商品房項(xiàng)目采取自愿性搖號(hào)；西安、南寧、昆明等市屬于開發(fā)商主導(dǎo)搖號(hào)，企業(yè)有著一定的自主決定權(quán)。

為何“搖號(hào)買房”新政會(huì)滋生這些不正?，F(xiàn)象？對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷指出，最核心的問題在于一些地方的樓市調(diào)控政策扭曲了市場(chǎng)，使得有資格的購房者變成了投資客，放大了需求。而另一方面，土地供應(yīng)呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降。這樣的直接結(jié)果，使得供求失衡的矛盾不但沒有得到緩解，反而加劇了。

如杭州出現(xiàn)的“萬人搖號(hào)”樓盤?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目最新備案均價(jià)為18460元/平方米，而周邊最近的二手房掛牌價(jià)超過3萬元/平方米。如周邊華夏四季樓盤精裝修均價(jià)為26105元/平方米，而其旁邊的北大資源未名府在2016年時(shí)毛坯房單價(jià)已沖上3萬元/平方米。

正是因?yàn)橄迌r(jià)令對(duì)樓市作出了極大限制，同一區(qū)域新房和二手房懸殊的房?jī)r(jià)倒掛，使得所有買房人生出“買到即賺到”的觀念，因而紛紛入市。歐陽捷認(rèn)為，這一階段的供不應(yīng)求是長(zhǎng)期趨勢(shì)，尤其是一二線城市普遍供不應(yīng)求，所以哪個(gè)城市出臺(tái)“搖號(hào)買房”政策都不意外。

在樓市調(diào)控的大背景下，一定會(huì)有更多城市跟進(jìn)“搖號(hào)買房”。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“搖號(hào)買房主要會(huì)出現(xiàn)在兩類城市，一類是樓市熱度較高的城市，包括房?jī)r(jià)上漲壓力較大、供需矛盾突出的城市，以新一線城市和部分熱點(diǎn)三四城市為主；另一類是存在捂盤惜售、收取“茶水費(fèi)”、未公示開盤房源等樓市亂象，亟待規(guī)范的城市。”

搖號(hào)監(jiān)管漏洞需嚴(yán)堵

實(shí)際上，“搖號(hào)買房”本身是規(guī)范市場(chǎng)行為的調(diào)控手段之一，市場(chǎng)的一些非理性表現(xiàn)并非搖號(hào)制度造成的，而是誘發(fā)了同一區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況，故而一度出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”樓盤。

張波對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，鑒于此類事件并非孤例，開發(fā)商主導(dǎo)模式極易滋生權(quán)力尋租等問題，建議熱點(diǎn)城市推行公證搖號(hào)，做到公開、公平、公正，嚴(yán)堵?lián)u號(hào)監(jiān)管漏洞，保障剛需群體購房需求。

如果熱點(diǎn)城市已經(jīng)施行“搖號(hào)買房”政策，公開、公平、公正便是前提。反之，倘若出現(xiàn)貓膩，搖號(hào)便流于形式，沒有任何意義，既傳遞了供不應(yīng)求的信號(hào)，又把利益輸送給了投資投機(jī)群體。特別是中低價(jià)位的剛需盤，必須全面禁止這類貓膩事件。

記者注意到，目前公證處主導(dǎo)搖號(hào)就可以做到公開、公平、公正。實(shí)際上，在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商的負(fù)擔(dān)也更小。據(jù)悉，很多項(xiàng)目負(fù)責(zé)人甚至集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，為了這些請(qǐng)托單都頭疼不已。但在上海、杭州等地開展公證搖號(hào)之后，樓盤項(xiàng)目的營(yíng)銷工作開展都輕松很多。

在歐陽捷看來，投資房子是合理的，但不是短期的快進(jìn)快出，否則就是投機(jī)。他建議，一些供不應(yīng)求的地方政府可以申請(qǐng)國(guó)家授權(quán)契稅調(diào)整權(quán)限試點(diǎn)。當(dāng)限價(jià)令取消之后，對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓的增值收益按照轉(zhuǎn)讓時(shí)間間隔實(shí)行不同稅率，轉(zhuǎn)讓時(shí)間間隔1年之內(nèi)核定稅率為增值收益的90%，2年之內(nèi)80%，依此類推，轉(zhuǎn)讓頻率將大幅下降，炒房之風(fēng)也將得到有效遏制。

張波表示，目前各地政府落實(shí)地方主體責(zé)任的方式往往容易陷入“一刀切”，對(duì)于房?jī)r(jià)尤其是商品房?jī)r(jià)格的短期控制的確有一定效果，但也會(huì)引發(fā)搶房的并發(fā)現(xiàn)象。長(zhǎng)期來看，需要落實(shí)樓市的長(zhǎng)效機(jī)制，加大保障性住房以及租賃房源的供應(yīng)量，更好地滿足民眾的居住需求，從而實(shí)現(xiàn)”安居宜居“的目標(biāo)。