全域限購、重拳打擊“陰陽合同”后，海南再出樓市狠招

每經(jīng)編輯 何小桃    

全域限購、重拳打擊“陰陽合同”之后，海南再出狠招調(diào)控樓市。

據(jù)海南省物價(jià)局官方網(wǎng)站，海南省物價(jià)局與省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳6月6日發(fā)布通知，要求商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格；調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

海南省物價(jià)局官方網(wǎng)站截圖

今年以來，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢仍在持續(xù)，全國各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已逾百次，基本上“冒頭便打”。近日深圳發(fā)布“二次房改”征求意見稿，擬對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進(jìn)行調(diào)整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

值得注意的是，深圳此次制訂了面向未來18年的住房發(fā)展目標(biāo)，可謂“史上時(shí)間最長”，顯示出調(diào)控樓市的決心，業(yè)界期待深圳“房改”成樣板。

而對(duì)于房企來說，進(jìn)入2018年以來，金融業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管雙向趨嚴(yán)，日子有點(diǎn)難過。

海南：商品房價(jià)格備案后半年內(nèi)不得調(diào)高

海南省物價(jià)局、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳6月6日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好商品住宅銷售價(jià)格備案管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格；調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

《通知》明確，達(dá)到預(yù)售（現(xiàn)售）條件的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住宅預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案表）前，應(yīng)當(dāng)向所在市縣價(jià)格主管部門進(jìn)行預(yù)售（現(xiàn)售）價(jià)格備案；已申領(lǐng)預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案表）但未辦理銷售價(jià)格備案的商品住宅，2017年5月1日實(shí)施商品住宅銷售價(jià)格備案工作前已簽訂商品房認(rèn)購書、銷售合同或網(wǎng)簽的，不需再進(jìn)行價(jià)格備案；2017年5月1日后均應(yīng)在銷售前進(jìn)行價(jià)格備案。

每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

《通知》要求，各市縣價(jià)格主管部門對(duì)項(xiàng)目備案價(jià)格難以進(jìn)行同類同質(zhì)比對(duì)或調(diào)高價(jià)格備案的，要征詢房地產(chǎn)主管部門備案價(jià)格意見。2017年7月1日前取得施工許可證的可按毛坯或全裝修價(jià)格進(jìn)行備案，2017年7月1日后取得施工許可證的按全裝修價(jià)格進(jìn)行備案。按全裝修備案的在申報(bào)表區(qū)分毛坯價(jià)格和裝修價(jià)格。

《通知》強(qiáng)調(diào)，對(duì)未按規(guī)定備案或超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)的，依照有關(guān)規(guī)定采取不予發(fā)放預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案表、責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案表等行政管理措施。

圖片來源：三亞發(fā)布

專家：高壓政策可能持續(xù)到2020年

自從宣布全域限購以來，海南已多次出手調(diào)控樓市，堵住了所有炒房的可能性。其實(shí)不止海南，今年以來，全國各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已逾百次，涉及限購、限貸、限價(jià)、限售以及搖號(hào)政策等，調(diào)控地域向二線城市和三四線城市轉(zhuǎn)移，釋放出“房住不炒”的強(qiáng)烈信號(hào)。

最近，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，穩(wěn)定房價(jià)去庫存取得積極成效，房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩(wěn)。未來將繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。將加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，同時(shí)加快房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。

據(jù)《中國新聞周刊》報(bào)道，針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策環(huán)境，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長胡志剛認(rèn)為，房地產(chǎn)高壓政策可能持續(xù)到2020年。“中央本意是穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場常態(tài)化，而政策是否加碼則取決于市場熱度。房地產(chǎn)不能絕對(duì)市場化，市場化和政府調(diào)節(jié)需要結(jié)合，政策也要把握力度。”

近日，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，向社會(huì)各界征求意見，因改革力度大、涉及面廣，被輿論稱為“二次房改”。

深圳蛇口（圖片來源：視覺中國）

深圳二次房改，結(jié)構(gòu)改革成“重頭戲”。此次深圳把商品房供應(yīng)比例壓縮到40%，保障性住房占60%，是樓市長效管理的積極探索和嘗試。

缺錢：中小房企面臨生死考驗(yàn)

樓市強(qiáng)監(jiān)管疊加金融去杠桿，“缺錢”成為2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。

銷售回籠和市場融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。當(dāng)前，這兩大渠道都被調(diào)控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。

在銷售回籠方面，房企的回資周期被拉長?！吨袊侣勚芸穲?bào)道，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，“當(dāng)前許多熱點(diǎn)城市實(shí)行限購限價(jià)限售限貸的‘四限’政策，個(gè)人住房貸款審核趨嚴(yán)，放款時(shí)間有所延長。”顧云昌說，“這樣一來，開發(fā)商銷售渠道上的資金回籠速度會(huì)有所延遲。”

在市場融資方面，今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，以往，開發(fā)商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監(jiān)管政策不斷嚴(yán)格后，前端融資幾乎杜絕。

一位信托人士透露，之前幫房企做了一筆信托前融，后來在放款環(huán)節(jié)出現(xiàn)監(jiān)管加強(qiáng)情況，直接沒有放款成功。

圖片來源：視覺中國

在開發(fā)貸方面，銀行基本沒有融資額度，包括建設(shè)銀行、中信銀行等銀行客戶經(jīng)理向記者表示，已經(jīng)很久沒有幫開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)貸融資。

一位房企高管表示，“今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經(jīng)超過15%，但是依舊很多資方不愿意出錢。”

在融資困難的情況下，中小房企面臨資金考驗(yàn)。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)已經(jīng)超過6.58萬億元，房企整體負(fù)債率高達(dá)79.42%，已經(jīng)達(dá)到2005年以來的最高點(diǎn)。其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)占比近半，超過80%的企業(yè)近40家。

“當(dāng)前并非擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，中小房企在去年跟風(fēng)拿地、賭一把高負(fù)債都是下錯(cuò)了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)非常大。”胡志剛對(duì)《中國新聞周刊》直言，“現(xiàn)在的形勢，只會(huì)讓能活的活好，瀕死的死掉。”

據(jù)5月25日發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)上市公司測評(píng)研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

談及未來，胡志剛直言：“中小房企已經(jīng)走向末路了。”

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合海南省物價(jià)局官網(wǎng)、《中國新聞周刊》、第一財(cái)經(jīng)等