四個(gè)點(diǎn)看杭州“亞運(yùn)效應(yīng)”：借亞運(yùn)之勢(shì)夯實(shí)城市發(fā)展主戰(zhàn)略

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 梁秋月    

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杭州，2022年亞運(yùn)會(huì)承辦地。自今年2月12日確定亞運(yùn)村建設(shè)地點(diǎn)后，5月亞運(yùn)村招標(biāo)工作拉開(kāi)大幕，至今各大場(chǎng)館設(shè)施的建設(shè)已步入快車道。

而當(dāng)圍繞亞運(yùn)會(huì)的多類工程啟航，人們也開(kāi)始探討，這些建設(shè)對(duì)于正處“后峰會(huì)、前亞運(yùn)”轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期的杭州，到底有何影響；對(duì)杭州的經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)，又有什么啟示？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開(kāi)了調(diào)查。

看城：放大“亞運(yùn)效應(yīng)” 杭州力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一場(chǎng)盛會(huì)造就一座城。亞運(yùn)會(huì)往往會(huì)給舉辦城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境改善乃至城市土地價(jià)值提升等帶來(lái)新一輪機(jī)會(huì)?？v觀世界大賽的歷史，諸如北京、漢城、悉尼、多哈、廣州等多個(gè)舉辦過(guò)大型賽事的城市，也都在城市功能整合、規(guī)劃布局調(diào)整、城市形象提升等方面有直觀改善。

在近日召開(kāi)的“兩帶兩廊”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)布會(huì)上，杭州蕭山區(qū)委副書(shū)記、區(qū)長(zhǎng)王敏就曾直言，“要最大限度放大籌備亞運(yùn)對(duì)城市發(fā)展的拉動(dòng)作用”。

而根據(jù)《2022年第19屆亞運(yùn)會(huì)主辦城市合同》和已初步確定的競(jìng)賽項(xiàng)目，目前杭州市屬第一批33個(gè)場(chǎng)館及設(shè)施建設(shè)任務(wù)已經(jīng)明確。其中，新建場(chǎng)館5個(gè)、續(xù)建場(chǎng)館7個(gè)、改造提升場(chǎng)館12個(gè)、臨建場(chǎng)館7個(gè)、新建亞運(yùn)村1個(gè)、利用現(xiàn)有資源改造提升亞運(yùn)分村1個(gè)。工程量級(jí)和工程種類都遠(yuǎn)勝于杭州市以往的大型市政項(xiàng)目。

的確，對(duì)于處在“后峰會(huì)、前亞運(yùn)”戰(zhàn)略機(jī)遇期的杭州，其希望從亞運(yùn)場(chǎng)館、亞運(yùn)村的營(yíng)建到整個(gè)亞運(yùn)會(huì)承辦中獲取紅利，或許也不僅是為2022年亞運(yùn)會(huì)本身創(chuàng)造最優(yōu)環(huán)境，也是在為這座城市升級(jí)一流市政配套，提供產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力。

以交通為典型，在亞運(yùn)會(huì)的觸發(fā)點(diǎn)下，杭州蕭山在“12588”交通大會(huì)戰(zhàn)中確定，建成“八縱十四橫”城區(qū)路網(wǎng)，新增134.2公里的城市道路。同時(shí)杭州也迎來(lái)了4條地鐵線，杭州地鐵三期規(guī)劃10條線全面鋪開(kāi)建設(shè)。

克而瑞江浙區(qū)域總經(jīng)理劉晨光告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，杭州在G20之前，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)起到帶頭引領(lǐng)的作用，在這個(gè)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，完全不同于以往的經(jīng)濟(jì)模式，也使得高收入人群大幅導(dǎo)入，客群發(fā)生變化。

從長(zhǎng)期來(lái)看，G20之后迎來(lái)亞運(yùn)會(huì)這一機(jī)遇，在帶動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和汽車制造業(yè)的快速發(fā)展方面，能為杭州帶來(lái)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。同時(shí)政府也在推動(dòng)城市能級(jí)的提升，對(duì)杭州的產(chǎn)業(yè)和人才換代升級(jí)，都有影響。

不過(guò)劉晨光也指出，“亞運(yùn)會(huì)”這個(gè)概念在前兩年還盛行，當(dāng)下已經(jīng)不提了。杭州已經(jīng)過(guò)了單純靠“旅游城市”聞名的階段，過(guò)了需要G20和亞運(yùn)會(huì)等概念來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，杭州的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以不完全依托于亞運(yùn)會(huì)。

看房：房地產(chǎn)多方受益 商住均“看漲”

亞運(yùn)會(huì)這類重大賽事對(duì)于舉辦地經(jīng)濟(jì)的影響是不可忽視的，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。劉晨光也直言，城市的發(fā)展就將直接為房地產(chǎn)提供支撐。

他指出，源于辦好賽事的初衷，主辦城市進(jìn)行高密度的投資和改造，除了引入大量金融投資外，還會(huì)對(duì)城市的功能、交通、景觀以及環(huán)境、管理、運(yùn)行機(jī)制等方面有重大改變。歷史上舉辦過(guò)亞運(yùn)會(huì)的諸多城市，無(wú)不在沿著這樣的軌跡發(fā)展，而最為受益的行業(yè)之一，一定有房地產(chǎn)。

“大型體育賽事往往會(huì)對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展起到推波助瀾的作用，對(duì)樓市和房?jī)r(jià)的提升同樣如此。”劉晨光表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)1992年以來(lái)的奧運(yùn)會(huì)、亞運(yùn)會(huì)舉辦地的房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，自申辦成功開(kāi)始至賽事結(jié)束后一年內(nèi)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)都會(huì)有不同幅度的上漲，部分城市甚至?xí)谫愂陆Y(jié)束一年后出現(xiàn)補(bǔ)漲。

就杭州而言，世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理徐典群向記者分析，杭州曾是一個(gè)傳統(tǒng)旅游城市，商業(yè)地產(chǎn)缺乏動(dòng)力和推進(jìn)因素。G20之后，2016年下半年開(kāi)始的一整年中，政府花大力氣做了很多城區(qū)改造、動(dòng)拆遷工作；大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，杭州住宅市場(chǎng)上漲明顯。

他指出，同樣的道理，借勢(shì)亞運(yùn)會(huì)，依托地鐵1號(hào)線、2號(hào)線和4號(hào)線及慶春路過(guò)江隧道等交通要道，以行政、商務(wù)、商業(yè)、金融、文體等主導(dǎo)功能的完善，杭州已經(jīng)顯現(xiàn)出領(lǐng)銜發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。并且“錢江新城+錢江世紀(jì)城”已體現(xiàn)出打造最具開(kāi)放性和時(shí)尚性的國(guó)際化新興市級(jí)商業(yè)中心的潛力。

以寫(xiě)字樓為例，徐典群預(yù)計(jì)，杭州奧體板塊在2019年~2022年將會(huì)有寫(xiě)字樓集中入市，屆時(shí)預(yù)計(jì)有七八個(gè)項(xiàng)目累計(jì)150萬(wàn)平方米以上的體量在亞運(yùn)會(huì)前后竣工。

而在今年，杭州的商業(yè)地塊價(jià)格已被大幅拉升。5月底，杭州武林天水單元XC0105-05A地塊（百井坊地塊）的總成交價(jià)高達(dá)107.31億元，溢價(jià)率118.51%，折合樓板價(jià)55285元/平方米，競(jìng)得者為恒隆地產(chǎn)。

看域：錢江新城享疊加利好 迎新一輪飛躍

就房地產(chǎn)板塊而言，“亞運(yùn)效應(yīng)”體現(xiàn)得更為明顯的，無(wú)疑是奧體區(qū)域。

據(jù)一位杭州房地產(chǎn)資深人士介紹，2013年龍湖進(jìn)駐的濱江奧體板塊，2014年整個(gè)杭州樓市進(jìn)入低谷期，然而2015年杭州獲得2022年第19屆亞運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)后，格局開(kāi)始變化，近兩年崛起成為杭州的新貴豪宅區(qū)，房?jī)r(jià)達(dá)到5萬(wàn)/平方米的水平。

“后亞運(yùn)時(shí)代，奧體將會(huì)是大型會(huì)議和賽事承辦地，除了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館之外，有很多商業(yè)設(shè)計(jì)，包含交通、商業(yè)配套，商務(wù)，整個(gè)區(qū)位有望成為新的CBD。”劉光晨表示。

更大范圍內(nèi)，錢江新城作為受亞運(yùn)會(huì)直接影響的區(qū)域，本身便具備產(chǎn)業(yè)聚集能力，更有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

《杭州市商務(wù)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》也指出，“十三五”期間，杭州將建成錢江新城-錢江世紀(jì)城、運(yùn)河湖濱高端商務(wù)帶(運(yùn)河-武林-湖濱-吳山)等2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，培育下沙、江南等6個(gè)城市級(jí)商業(yè)副中心。

劉晨光告訴記者，在未來(lái)四年亞運(yùn)會(huì)的建設(shè)過(guò)程中，錢江新城融合了升級(jí)企業(yè)總部、新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等多項(xiàng)功能，信息化產(chǎn)業(yè)總部、金融總部、浙商總部、電子商務(wù)總部等均將坐落于此。“可見(jiàn)，錢江新城在開(kāi)亞運(yùn)會(huì)之前，已經(jīng)把外圍市場(chǎng)做了起來(lái)，形成了具備足夠商業(yè)配套的成型的居住區(qū)”。

劉晨光認(rèn)為，杭州既然無(wú)法借助亞運(yùn)村開(kāi)辟新城，那就借勢(shì)亞運(yùn)村夯實(shí)中心區(qū)，夯實(shí)擁江發(fā)展的主戰(zhàn)略，屆時(shí)，將從主城區(qū)延伸到錢江新城。

58安居客房產(chǎn)分析師董蓓蓓也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于杭州而言，首先在板塊建設(shè)上，錢江世紀(jì)城作為杭州國(guó)際化城市的新中心，配套先行，如今板塊內(nèi)地鐵、隧道、機(jī)場(chǎng)快速等交通路網(wǎng)初步完成，大型商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施逐步落地，2022年錢江世紀(jì)城將成為一個(gè)配套完善的中央商務(wù)區(qū)。

看勢(shì)：客觀看待“亞運(yùn)會(huì)” 杭州樓市將是“慢牛行情”

不可否認(rèn)，無(wú)論從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是城市板塊升級(jí)角度，亞運(yùn)效應(yīng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)被廣泛看好。

不過(guò)在劉光晨看來(lái)，杭州亞運(yùn)會(huì)拉出的這波“樓市陽(yáng)線”不是孤立而論的。

實(shí)際上，杭州處于城市高速發(fā)展的黃金期，本身大都市圈的形成、城市建設(shè)紅利的不斷兌現(xiàn)，便對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到有力支撐。

劉晨光表示，整個(gè)浙江市場(chǎng)容量非常大，千億房企紛紛扎根于此，放眼全省，銷售額前十的房企門檻至少是300億，排名第一的銷售額能達(dá)到500億，比如祥生90%貨值都在浙江。從這點(diǎn)上說(shuō)，樓市對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)的支撐力較強(qiáng)。

實(shí)際上，2016年以來(lái)，杭州便堅(jiān)定“房住不炒”的調(diào)控方向，板塊內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)度上漲現(xiàn)象已得到一定的控制。而目前，從杭州的土地供應(yīng)也可發(fā)現(xiàn)，在2018年的供地計(jì)劃中，蕭山將土地盤(pán)活作為重頭戲，合理把控，做好存量土地的挖掘，完善土地要素市場(chǎng)化配置，提高板塊土地利用率，減少土地空置率。

劉晨光告訴記者，在場(chǎng)館建設(shè)過(guò)程中，政府會(huì)加大土地出讓，往往花錢的不是場(chǎng)館，而是依附在場(chǎng)館之下的配套、軌道交通和城市快速干道建設(shè)。

而城市往往會(huì)加大土地投放量來(lái)維持財(cái)政平衡，這就需要政府靈活運(yùn)用土地投放指標(biāo)。比如，在亞運(yùn)會(huì)場(chǎng)館所在區(qū)只做有限投入，不斷擴(kuò)大區(qū)域邊界，以發(fā)展帶動(dòng)邊界擴(kuò)大為核心投放土地。這樣做既能給亞運(yùn)場(chǎng)館所在地留出空間，又能起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，形成“慢牛行情”。

“這也是亞運(yùn)會(huì)所在城市的房?jī)r(jià)規(guī)律，即兩極分化行情——舉辦地城市，供給量穩(wěn)定價(jià)格穩(wěn)定，亞運(yùn)會(huì)場(chǎng)館的輻射區(qū)域，會(huì)在‘慢牛’過(guò)程中不斷拉升。”劉晨光說(shuō)。