深圳“本科六折買房”能管住房?jī)r(jià)？看看這座城市的經(jīng)驗(yàn)，就明白了

每經(jīng)編輯 王嘉琦    

昨天（6月5日）上午，深圳市住房和建設(shè)局正式對(duì)外發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“意見”）。

看到《意見》后，很多人被“大學(xué)本科畢業(yè)生在深圳買房，可以享受6折”的政策吸引，或支持、或吐槽。但是，大家忽視了重要的一點(diǎn)：該《意見》提出了一份時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)17年、覆蓋到商品房和各種公共房、細(xì)致到各類人群的全面政策。

因此，此次深圳擬推出的改革意見，被很多人稱為繼98房改之后的“二次改革”。

住房的基本格局將被改變

回首20年前。1997年爆發(fā)亞洲金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)深受影響，外需低迷。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)正式登上歷史舞臺(tái)。1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布23號(hào)文，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房商品化制度開始建立。

從那以后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狂飆突進(jìn)，突出表現(xiàn)為房?jī)r(jià)大幅上漲。而為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，各地往往會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策，待到政策見效或者經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的時(shí)候，又再放松，房?jī)r(jià)再次上漲。所以在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)有3年一周期的說法，這是政策和市場(chǎng)交替作用的結(jié)果。顯然，這樣的房地產(chǎn)調(diào)控有著根本性的缺陷——頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，政策短效、周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)，以至于房產(chǎn)泡沫越吹越大。

從2016底開始，新一輪全國(guó)性樓市調(diào)控開啟，僅2017年，就有超百城發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策——限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。可是，從最近杭州等城市出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”的買房現(xiàn)象可見，部分城市的中短期調(diào)控正逐漸暴露出問題。

盡管這一輪調(diào)控政策提出了共有產(chǎn)權(quán)、長(zhǎng)租公寓、“房住不炒”、長(zhǎng)效機(jī)制等一系列新概念，但真正體現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃并將其納入具體政策的并不多。而昨天深圳發(fā)布的改革意見，直接覆蓋了未來17年，因此，深圳的這次改革，被視一次樓市長(zhǎng)效機(jī)制的探索。

根據(jù)《意見》，深圳市計(jì)劃將住房分為三大類：

一，市場(chǎng)商品住房占住房供應(yīng)的40%左右；

二、政策性支持住房，占住房供應(yīng)的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別占20%；

三、公共租賃住房，占住房供應(yīng)的20%左右。

此外，從2018年到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，這種比例關(guān)系充分體現(xiàn)了住房制度改革的基本方向，就是要把民生屬性擺在更加突出的位置，實(shí)現(xiàn)住房保障化為主，住房商品化為輔。過去二十年來，商品性住房是絕對(duì)主角，現(xiàn)在深圳確定這一比例，將深刻改變住房的基本格局，普通消費(fèi)者的居住權(quán)利將得到有效落實(shí)，符合深圳保障性住房供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)需要。

深圳“二次房改”與新加坡模式

商品房供給只占40%，公共房屋供給占60%?！兑庖姟分忻鞔_提出的這一供給比例不禁讓人聯(lián)想到“新加坡模式”。

作為一個(gè)城市國(guó)家，新加坡可謂寸土寸金，按理說房?jī)r(jià)應(yīng)該不斷上漲?？墒?，從2013年三季度到2017年二季度，當(dāng)?shù)厮饺俗≌瑑r(jià)格實(shí)現(xiàn)連續(xù)15個(gè)季度下跌。

當(dāng)然，新加坡也有短期的樓市調(diào)控政策。比如，2009年到2013年，新加坡政府先后出臺(tái)了8輪降溫措施，才使得房間連續(xù)下跌。但是，新加坡的“殺手锏”是它的長(zhǎng)效機(jī)制——公共組屋。

在新加坡，80%的人口都居住在政府建設(shè)的公共房（也稱“組屋”）中。

上世紀(jì)60年代，新加坡政府購(gòu)買了全國(guó)80%的土地。政府拿地之后，就開始做100年的城市規(guī)劃。政府掌控土地開發(fā)環(huán)節(jié)，并對(duì)開發(fā)出的房產(chǎn)擁有所有權(quán)。政府將這些房產(chǎn)，或賣或租，定價(jià)（既包括賣價(jià)也包括房租價(jià)格）參照居民的收入水平并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整——比如一戶居民家庭此前收入低，那么房租就可以少收一些，收入高則多收一些。

除了嚴(yán)控開發(fā)環(huán)節(jié)，低價(jià)供應(yīng)住房外，新加坡政府還對(duì)房屋買賣設(shè)置了嚴(yán)苛的條件，比如，必須是新加坡公民或者在當(dāng)?shù)赜谰镁幼?；必須年滿21歲；對(duì)于首次申請(qǐng)購(gòu)買組屋的居民，家庭月收入不能超過12000新加坡元（即夫妻年收入14.4萬新加坡元）。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新加坡的人均GDP（2017年）為5.7萬美元左右?？梢姡?0%的新加坡人入住組屋也不足為奇了，因?yàn)榇蟛糠旨彝ザ钾?fù)擔(dān)得起。

由于這些獨(dú)特的基礎(chǔ)性的制度設(shè)計(jì)，使得新加坡的房地產(chǎn)成為最不值得投資的品種之一。

除了價(jià)格便宜，政府還會(huì)為渴望改善住房的居民提供補(bǔ)助：

如果一對(duì)夫妻想換套更大的房子和父母或者已經(jīng)成家的小孩住在一起，政府將提供20000新加坡元的補(bǔ)助；

如果一位單身青年想和父母住在一起，政府則補(bǔ)助10000新加坡元。

回看深圳市昨天發(fā)布的《意見》，各種公共房屋在價(jià)格、針對(duì)的人群、補(bǔ)貼方面，也非常細(xì)致：

人才住房重點(diǎn)面向符合條件的各類人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右；

安居型商品房則重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的本市戶籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50%左右。

公共租賃住房占住房供應(yīng)總量20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積以30-60平方米為主，租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。此外，將進(jìn)一步擴(kuò)大了保障的覆蓋面，將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。

開發(fā)商將轉(zhuǎn)型

深圳擬出臺(tái)的“二次房改”，其意義不限于深圳，不少分析師認(rèn)為，“二次房改”的意義，在于打破了土地政府壟斷供應(yīng)的局面，建立真正的公共住房體系。而且，可能為其他城市提供借鑒。

住房體系改變了，開發(fā)商也面臨轉(zhuǎn)型的壓力，因?yàn)?，此前開發(fā)商“拿地、蓋樓、賣房、再拿地”模式發(fā)揮的空間將大幅減少。以深圳為例，商品房只占供應(yīng)的40%，蛋糕小了，開發(fā)者自然得另謀出路。

昨日，萬科深圳公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者回應(yīng)稱，近年來，隨著深圳土地供應(yīng)的減少，其實(shí)各大房企早已開始業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，由原來的開發(fā)型向經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變。以萬科為例，近期公司提出“城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以多元化的方式開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

不只是萬科，過去一兩年，全國(guó)各大房企也在謀求轉(zhuǎn)型，開始多元化業(yè)務(wù)嘗試。

此前，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在談到投資樂視的邏輯時(shí)就曾表示：“我們一直看好消費(fèi)升級(jí)的行業(yè)，大文化、大健康、大娛樂的項(xiàng)目。如果后面投資教育和醫(yī)院的項(xiàng)目，大家也不要吃驚。”

5月31日晚，中航地產(chǎn)公告稱，對(duì)貴陽中航70%股權(quán)以及惠東康宏51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行公開預(yù)掛牌。公司證券簡(jiǎn)稱變更為“中航善達(dá)”。中航地產(chǎn)表示，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)已發(fā)生變更，物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)已成為公司主要收入來源，且未來公司戰(zhàn)略將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

此外，住房制度改革加速推進(jìn)。龍湖，萬科、碧桂園、恒大等超級(jí)房企也已入局長(zhǎng)租公寓。同時(shí)，住房租賃資產(chǎn)證券化迎來政策性窗口期，今年5月，碧桂園租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）一號(hào)第一期在深交所掛牌。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引克而瑞報(bào)告顯示，房企創(chuàng)新領(lǐng)域的細(xì)分產(chǎn)業(yè)共約有12個(gè)業(yè)態(tài)或門類，涉及長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、物流地產(chǎn)、新零售等。前30強(qiáng)房企的參與度非常高，其中70%以上都在加快多元化投資。

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