多城新房銷售公證搖號(hào) 炒房客受阻知難而退

樓市調(diào)控方向?qū)⒗^續(xù)不動(dòng)搖！

5月9日，住建部負(fù)責(zé)人在約談了成都、太原等政府負(fù)責(zé)人時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于部分城市的新建商品住宅銷售市場來說，2018年引入“搖號(hào)”機(jī)制。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤公證搖號(hào)后，目前全國已有杭州、西安、成都、長沙等7個(gè)城市實(shí)施新售商品住宅公證搖號(hào)。與此同時(shí)，包括上述城市在內(nèi)，已有多個(gè)城市實(shí)施了較嚴(yán)格的預(yù)售證管理發(fā)放制度。

中國證券報(bào)記者近日跟蹤多個(gè)城市相關(guān)樓盤搖號(hào)，無論是投資客、普通購房者還是房企，公證“搖號(hào)”機(jī)制是一個(gè)新的課題，但可以肯定的一點(diǎn)是，炒房客被阻在門外。某些環(huán)節(jié)待完善。

對于多個(gè)城市實(shí)施的新建商品住宅公證搖號(hào)制度，房地產(chǎn)分析人士給出了正面評價(jià)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房源不足的情況下，通過搖號(hào)政策進(jìn)行管控，繼而讓棚改、首套等購房者優(yōu)先購房。盡管調(diào)控政策持續(xù)收緊，但可以看出對剛需購房者支持力度很大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，搖號(hào)政策出臺(tái)原因主要是相關(guān)城市被限價(jià)的房子需求旺盛，而部分開發(fā)商拒絕公積金貸款甚至要求全款，導(dǎo)致剛需購買難度加大。預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多城市出臺(tái)公證搖號(hào)制度，確保政策傾斜剛需。

以杭州為例，近日開盤的相關(guān)樓盤中，無房家庭搖號(hào)中簽概率較高。在5月3日開盤的四個(gè)樓盤中，無房家庭中簽概率最高的達(dá)到43%。

“基本來說，無房家庭通過搖號(hào)買房難度不大。”周萍說。

搖號(hào)制度可能產(chǎn)生馬太效應(yīng)。上述房企負(fù)責(zé)人坦言，對于開發(fā)商而言，搖號(hào)中簽率就像市場調(diào)查數(shù)據(jù)一樣，能夠分析出購房者的價(jià)值取向。如果有的地方長期中簽率低，說明更多人愿意在這個(gè)地方投入購買力，后續(xù)有可能助推當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖袌龅膬r(jià)格。而那些無人問津的區(qū)域，會(huì)讓開發(fā)商再去拿地時(shí)望而卻步。

搖號(hào)制度本身怎樣確保公平公開，是眾多受訪者關(guān)注的問題。“有的開發(fā)商在現(xiàn)場搖號(hào)，有的直接在網(wǎng)上公布結(jié)果。雖然搖出來的號(hào)確實(shí)是現(xiàn)場隨機(jī)的，但如果找人頭戶增加概率呢？”周萍說。

“南京之前爆出過開發(fā)商找人頭給關(guān)系戶搖號(hào)的事情，后來被舉報(bào)查處了。”高先生表示。

作為公證人員，蔣效表示，公證只是搖號(hào)的一環(huán)，監(jiān)管部門還需對搖號(hào)過程加強(qiáng)稽查。“即使是棄購，也要讓其他人知道房子順延搖號(hào)到哪一戶，全程跟蹤才能確保公平。”

其他群體適應(yīng)搖號(hào)機(jī)制

在新?lián)u號(hào)機(jī)制下，監(jiān)督者、執(zhí)行者和剛需人群也在努力適應(yīng)。

蔣效是中部C市某公證處人員，自他所在的城市2018年啟動(dòng)樓市搖號(hào)政策以來，蔣效就參與了相關(guān)樓盤的搖號(hào)設(shè)計(jì)。“領(lǐng)導(dǎo)每次去住建局開會(huì)，總會(huì)帶回來一沓要求，需加班加點(diǎn)整改。包括設(shè)計(jì)搖號(hào)、報(bào)批、跟進(jìn)、數(shù)據(jù)導(dǎo)入等環(huán)節(jié)。”蔣效說，開春后基本沒有休息過。“有時(shí)候還要接人情電話，又是一通解釋：我們這個(gè)制度是公平公正的。”

同學(xué)小孫就不少打電話給蔣效。小孫剛生了二胎，想要換個(gè)大房子，在C市，搖號(hào)前并不緊俏的新盤，在搖號(hào)之下變得火熱。

去年10月27日，長沙市住建委下發(fā)了《長沙市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售搖號(hào)具體操作程序》的通知（長住建發(fā)〔2017〕172號(hào)）指出，該市限購區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項(xiàng)目，凡累積購房客戶大于可供房源的項(xiàng)目，應(yīng)采取公開搖號(hào)方式銷售商品住房。

而對于房企來說，相關(guān)城市的搖號(hào)制度倒逼房企在銷售策略上有所改變。某中型房企上海分公司負(fù)責(zé)人近日對中國證券報(bào)記者坦言，由于該房企所布局的長三角重點(diǎn)城市基本都有搖號(hào)政策。該房企在2017年工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要實(shí)行“加快周轉(zhuǎn)”策略。“對比于碧桂園等一線房企，我們提出的要求基本是8至9個(gè)月（從拿到土地到項(xiàng)目開盤）。對于遠(yuǎn)郊或城市邊緣的搖號(hào)盤，總部要求以加快周轉(zhuǎn)為主，不光是在長三角，我們在中西部的分公司也嚴(yán)格要求加快周轉(zhuǎn)。”該負(fù)責(zé)人稱。

但該負(fù)責(zé)人表示，“有的盤也要等一等。”他所說的主要是一線城市的中高端盤。以上海為例，該房企2017年在上海的某盤大約在6萬元/平方米。但該房企調(diào)整策略，決定推遲等待。“結(jié)果今年的限價(jià)上調(diào)，這個(gè)盤大約可以賣到近8萬元/平方米。”

對監(jiān)管部門而言，新盤公證搖號(hào)，預(yù)售證核準(zhǔn)管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盤。中部C市接近住建監(jiān)管部門人士對中國證券報(bào)記者表示，目前該市從限購、限貸和搖號(hào)等各個(gè)層面形成了初步監(jiān)管體系。“很重要的是，這兩年，監(jiān)管所需信息獲取順暢，以前銀行的數(shù)據(jù)不會(huì)給住建部門，住建部門的數(shù)據(jù)也不會(huì)給銀行，現(xiàn)在都打通了。”

炒友共勉還是搖不上

五十多歲的周萍在嘉善當(dāng)?shù)厥莻€(gè)小有名氣的炒房客。因多年經(jīng)營服裝廠，認(rèn)識(shí)全國各地的客商，可謂消息靈通人士。十幾年下來，南到海口，北到京津冀，她在多城購房甚有斬獲，也帶動(dòng)身邊親朋好友一起加入。

剖析自己的炒房套路，周萍說，“我屬于追漲型炒客，一旦確定某地房價(jià)處在漲升通道就殺進(jìn)去。”這招在2016年以前屢試不爽。2014年周萍看北京的客戶殺入固安、燕郊等環(huán)京樓市，也小試牛刀，并在2016年底出貨，穩(wěn)賺一筆。2015年開始，她主打成都、杭州等價(jià)格相對便宜的二線城市。“2015年成都高新區(qū)一帶的房價(jià)也就萬把塊錢，現(xiàn)在基本漲到兩萬多元。”她說。

去年底，周萍打算出手位于杭州蕭山某新樓盤。“這個(gè)樓盤開發(fā)商不錯(cuò)，交通、生活配套規(guī)劃也可以。最重要的是，這是個(gè)倒掛盤。”所謂倒掛，是指所售樓盤價(jià)格低于周邊二手房小區(qū)均價(jià)。“當(dāng)時(shí)打聽的消息，這個(gè)盤有可能掛到3.5萬元/平方米，周邊區(qū)域都已漲到4.5萬元/平方米。”周萍說。為此，她集結(jié)了十幾個(gè)親朋好友打算人手一套。

萬事俱備，東風(fēng)卻無。3月26日，杭州宣布采取公開搖號(hào)全程公證的方式監(jiān)督買房流程。“那天是個(gè)周一。下午中介打來電話，說要實(shí)名登記搖號(hào)，且排卡費(fèi)不退。”周萍好幾個(gè)“炒友”都知難而退，但她還想試一試。

因?yàn)楣C搖號(hào)，周萍特意托公證處的朋友打聽相關(guān)消息，但得到的回復(fù)是，這次無論從政府層面還是開發(fā)商，都比較重視，想要從中獲得買房機(jī)會(huì)，根本不可能。4月杭州其他搖號(hào)樓盤的數(shù)據(jù)也令周萍感到不樂觀。對于名下有房的購房者來說，旭輝寶龍東湖城中簽率是6%、合景綠地·璞麗東方為8%，其他樓盤數(shù)據(jù)在10%上下。

5月7日，周萍給記者發(fā)來網(wǎng)上搖號(hào)結(jié)果，直嘆遺憾未中。“這次開發(fā)商直接網(wǎng)上搖號(hào)，不用現(xiàn)場人擠人，體驗(yàn)感還是不錯(cuò)的。”周萍打趣道。五一期間，記者親歷西安某樓盤的搖號(hào)現(xiàn)場則是人山人海。位于西安市長安區(qū)韋曲十字商圈的某樓盤五一期間開盤，5000多人在現(xiàn)場參加搖號(hào)，約有700套房源供應(yīng)。在現(xiàn)場等待搖號(hào)結(jié)果的李先生對中國證券報(bào)記者感嘆，“搖了8個(gè)樓盤都沒搖上，請假兩個(gè)月就為買房，到現(xiàn)在一次都未搖上。”

而在全國率先施行新建商品住宅公證搖號(hào)的南京，周萍的“炒友”高先生很有話語權(quán)。自2017年5月，南京實(shí)施新樓盤搖號(hào)政策以來，作為南京本地人的他參加了不下10場搖號(hào)。“南京搖號(hào)的特點(diǎn)是，越往市區(qū)越?jīng)]人搖，地段越偏中簽率越低。”高先生說，2017年以來南京搖號(hào)中簽率最低的幾個(gè)新樓盤都集中在較為偏遠(yuǎn)的溧水區(qū)，400套的盤有5000人搶。

“萬一中簽了，可以說是穩(wěn)賺了。”周萍在最近一次“炒友”聚會(huì)上這樣與大家共勉。

記者手記

確保公平是最大公約數(shù)

樓市調(diào)控不放松是近期甚至很長一段時(shí)間的政策基調(diào)。

五一以來，住建部相繼約談12個(gè)城市的政府負(fù)責(zé)人，再次表態(tài)，要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

而這12個(gè)城市中，西安和成都是實(shí)施新建商品住宅公證搖號(hào)的城市。

在這些城市的相關(guān)搖號(hào)過程中，“5000人搶700套”“中簽率4%”“89歲奶奶搖號(hào)買房”等噱頭不斷見諸媒體。

在記者采訪過程中，受訪者最多提及的詞語是“公平”。無論是炒房客、剛需人群、房企人士，還是設(shè)計(jì)搖號(hào)方案的公證人員。

購房者眼中的公平，大抵是“我服從搖號(hào)制度安排，但搖號(hào)過程怎么保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都是公平的？”“我是剛需人群，怎么確保我能夠獲得較高中簽率？”“我搖了8次號(hào)，都沒搖中，但有剛需，怎么辦？”

房企眼中的公平，則更為專業(yè)復(fù)雜。比如“哪個(gè)樓盤可以搖號(hào)？”“預(yù)售價(jià)格和土地出讓價(jià)格之間怎么平衡？”“可不可以適當(dāng)提高預(yù)售價(jià)格？”“預(yù)售證管理究竟有何標(biāo)準(zhǔn)？”

監(jiān)管人員眼中的公平則是“怎么確保發(fā)現(xiàn)搖號(hào)過程中的問題，做好大數(shù)據(jù)管理，加強(qiáng)督查措施。”

就樓市搖號(hào)制度本身而言，是一個(gè)以行政手段降溫樓市的措施，其制度設(shè)計(jì)、執(zhí)行和善后，均需要相關(guān)部門有效監(jiān)督、介入，才能確保搖號(hào)制度的公平性。

更難的公平則體現(xiàn)在價(jià)格。

有的搖號(hào)樓盤，因?yàn)樵谕恋爻鲎尰蛘哳A(yù)售證發(fā)放時(shí)，就給出了樓盤銷售的限價(jià)，導(dǎo)致一些樓盤價(jià)格比周邊區(qū)域均價(jià)低，形成較大價(jià)格倒掛，導(dǎo)致購房者認(rèn)為有利可圖，蜂擁而至，趨之若鶩。

有受訪者坦言，部分樓盤出現(xiàn)的價(jià)格倒掛反映出對價(jià)格趨勢不敏感，應(yīng)該加強(qiáng)對房價(jià)的跟蹤和管理。

可以說，樓盤搖號(hào)對本輪樓市調(diào)控來說是較新事物。就執(zhí)行的城市而言，只在南京、上海、杭州、成都、西安、長沙、武漢等7個(gè)城市。

未來，該制度是否在全國范圍鋪開有待檢驗(yàn)，但對于一種制度來說，圍繞著公平進(jìn)行的探索仍在繼續(xù)。

（來源：中國證券報(bào) 記者：江鈺鈴）