調(diào)控逐漸生效 房企銷售額增速前四月顯著“剎車”

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本輪調(diào)控實施近兩年后，房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速呈現(xiàn)明顯下降的趨勢。截至5月9日記者發(fā)稿時，內(nèi)地及香港上市房企中已經(jīng)有28家公司公布了前四月的銷售數(shù)據(jù)，28家公司前四月共計實現(xiàn)銷售金額1.43萬億，同比上漲34%。不過盡管龍頭房企銷售金額繼續(xù)創(chuàng)新高，但相比2017年前4月龍頭房企同比業(yè)績上漲超過60%的增速來看，2018年前四月同比漲幅明顯放緩。此外，從數(shù)據(jù)看，4月單月，大部分企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)同比明顯放緩，大部分企業(yè)消化了2017年預(yù)留的簽約業(yè)績，調(diào)控政策影響越來越明顯。

萬科掉隊

從28家房企表現(xiàn)來看，前四月已經(jīng)有5家房企躋身千億俱樂部。碧桂園和中國恒大前四月銷售雙雙突破2000億元，萬科、保利地產(chǎn)和融創(chuàng)中國銷售突破1000億元。

碧桂園前四月數(shù)據(jù)顯示，碧桂園集團(tuán)共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣2575.2億元，同比增長約26.14%；合同銷售建筑面積約2739萬平方米，同比增長約21.4%。按此計算，碧桂園4月單月合同銷售額695.3億元，是今年以來單月最好成績；合同銷售面積700萬平方米。

中國恒大公告顯示，前四月累計合約銷售金額約達(dá)2122.6億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為2046.5萬平方米及每平方米10372元，分別同比增長31.1%、29.4%、5.97%。4月實現(xiàn)合約銷售金額約為人民幣503.9億元，合約銷售面積約為464.7萬平方米，合約銷售均價為每平方米10844元。

萬科在4月表現(xiàn)不佳，在第一梯隊中已與前兩名拉開了差距。萬科A公告顯示，1-4月份公司累計實現(xiàn)合同銷售面積1305.8萬平方米，合同銷售金額1961.5億元，同比分別增長-2.07%和2.08%。公司4月實現(xiàn)銷售金額與面積分別為418.9億元和257.6萬平方米，同比變動分別為0和-11.11%，環(huán)比分別下降17.34%和29.17%。

第二梯隊中的融創(chuàng)中國和保利地產(chǎn)四月表現(xiàn)各異。保利地產(chǎn)前四月實現(xiàn)簽約面積803.17萬平方米，同比增長33.12%；實現(xiàn)簽約金額1193.97億元，同比增長42.79%。不過公司四月單月銷售面積和銷售金額增速則出現(xiàn)放緩趨勢。融創(chuàng)中國四月實現(xiàn)了業(yè)績大爆發(fā)，公司4月實現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額364.7億元，同比增長86%，前四月實現(xiàn)合約銷售金額1111.2億元，同比增長74%。

一些中小規(guī)模房地產(chǎn)公司前四月銷售增速驚人，新城控股、中國金茂、世茂房地產(chǎn)、奧園地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、花樣年、中駿置業(yè)前四月銷售同比增速均超過了50%，這些增速居前的企業(yè)期間銷售均價在10000元/平方米左右，這顯示出，三四線城市項目仍然是房企業(yè)績增長的主要抓手。

同期也有首創(chuàng)置業(yè)、陽光100、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)前四月銷售金額同比成下滑趨勢，受項目集中于一線城市影響，首創(chuàng)置業(yè)前四月銷售金額同比下降25%。

拿地兇猛

土地市場同樣火熱。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年截至5月9日，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀(jì)錄。50大城市合計土地出讓金高達(dá)12340.6億，同比2017年同期的8212.4億上漲幅度高達(dá)50.3%。其中，包括佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚(yáng)州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮(zhèn)江、紹興等20個三四線城市，賣地金額均超過了100億，同比上漲明顯。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現(xiàn)的流標(biāo)主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對地塊總價較高的地塊相對謹(jǐn)慎。三四線城市土地市場也明顯活躍，在2018年，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，刷新了熱點城市的土地銷售額歷史同期紀(jì)錄。

房企公告顯示，龍頭房企仍然保持了較大的拿地力度。萬科公告顯示，公司4月新增22個項目和9個物流地產(chǎn)項目，其中22個項目共計支出116.77億元。保利地產(chǎn)公告顯示，公司近期通過拍賣及掛牌的方式獲得9塊土地，成交金額超過150億元。其中，公司通過掛牌方式獲取杭州市上城區(qū)錢江新城皓月路西側(cè)地塊，項目用地面積107887平方米，成交總價高達(dá)100億元。土地用途為住宅用地。公司目前擁有該項目25%權(quán)益，并擬引入合作方共同開發(fā)。

調(diào)控壓力下，高周轉(zhuǎn)成為房企共同的選擇。房企公告顯示，隨著紅五月到來，房企推盤力度加大。

金地集團(tuán)公告顯示，公司5月-6月新推或加推盤計劃的項目達(dá)到了43個，項目主要分布在二三線城市，其中，廣州（4個），東莞（4個），大連（3個），沈陽（3個），金華（4個）成為重點推盤區(qū)域。

并購活躍

近期案例顯示，2018年預(yù)計仍是房企并購大年，通過項目并購轉(zhuǎn)讓，部分房企告別地產(chǎn)行業(yè)，而部分企業(yè)借此斬獲項目，實現(xiàn)戰(zhàn)略布局。張大偉表示，做大依然的當(dāng)下房企的主流選擇。整體看，房企拼規(guī)模趨勢加劇。

今年3月，碧桂園、保利、陽光城、卓越集團(tuán)等房企歷經(jīng)多輪競拍，深圳卓越集團(tuán)最終以51.02億元的價格成為項目最高報價人，較掛牌起始價溢價約43%。廣物地產(chǎn)成立于2007年，公司項目主要分布于廣州、佛山、肇慶、?？?、三亞等城市，土地儲備面積超千萬平方米。

泰禾集團(tuán)則選擇成立并購基金，通過更加節(jié)省現(xiàn)金的方式進(jìn)行并購。公司擬與控股股東泰禾投資集團(tuán)有限公司兩家下屬公司共同出資設(shè)立產(chǎn)業(yè)并購基金，總規(guī)模為不超過200億元。泰禾集團(tuán)表示，并購基金以股權(quán)投資方式或法律、法規(guī)允許的其他方式，直接或間接投資于符合公司戰(zhàn)略布局的房地產(chǎn)項目。

首創(chuàng)置業(yè)近期通過股權(quán)收購方式獲得天津北辰項目，借此解決北京項目占比過高的意圖明顯。公告顯示，北辰項目距天津中心城區(qū)半小時生活圈內(nèi)，是天津未來建設(shè)和發(fā)展的重點區(qū)域；定位首次改善和首次置業(yè)客戶，配套設(shè)施完善，交通便利，規(guī)劃地上建筑面積約25.3萬平方米。

來源：中國證券報 記者 張玉潔