政策刺激租售同權概念股大漲，世聯行漲停

每經編輯 郭鑫    

周四早盤，租賃同權板塊開盤大漲。龍頭世聯行一字板，三六五網秒板，昆百大A隨后漲停，光大嘉寶、市北高新跟漲。

4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱“通知”)稱，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產物業(yè)作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發(fā)行房地產投資信托基金（REITS）。同時，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化。

由此，租賃住房成為首批標準REITS產品的基礎資產類別之一。

民生證券表示，在政策積極推動和房地產行業(yè)去杠桿、融資難的背景下，REITs的發(fā)展前景廣闊，未來的發(fā)行空間可以從以下三個角度測算。

1，從資產證券化產品看REITs發(fā)行空間。截至2017年10月，國內類REITs發(fā)行總額占所有資產證券化產品發(fā)行總額的比例僅為2.14%，中國REITs還處于起步階段。根據中央結算公司的數據，美國REITs發(fā)行額占所有ABS總額的35.4%。隨著未來國內與海外ABS市場中REITs占比差距逐漸縮小，REITs新增 發(fā)行額約為8448億元。

2，從房地產開發(fā)投資看REITs發(fā)行空間。房地開發(fā)投資資金來源可以分為貸款、自有資金和其他來源。2005至2010年，由于房地產企業(yè)密集上市，自有資金占比提升明顯。從2014年至2016年，由于資產證券化產品的快速發(fā)展，其他來源融資同比增速大幅領先傳統(tǒng)的貸款及自有資金，包括REITs在內的其他來源融資占比持續(xù)提升。

2016年，國內房地產企業(yè)通過類REITs融資131億元，同期國內房地開發(fā)投資總額約為14.5萬億元，類REITs占比僅為0.09%。同年REITs占全球房地產開發(fā)融資的比例為7%，國內外差距高達6.9 個百分點。假設國內REITs融資占房地產開發(fā)投資總額的比例提升至 7%，每年將帶動REITs的發(fā)行額為9950億元。

3，從經營性物業(yè)租金總收入看REITs的發(fā)行空間。經營性物業(yè)包括住房租賃物業(yè)、辦公物業(yè)和商場物業(yè)。目前我國住房租賃市場仍以散戶業(yè)主獨立出租為主，開發(fā)商或物業(yè)公司經營的整棟租賃住房占比較小，發(fā)行RIETs的合格基礎資產有限。辦公物業(yè)和商場物業(yè)集中度相對較高，作為基礎資產發(fā)行REITs的條件較好。選取北京、上海、廣州、深圳等16大城市，統(tǒng)計當地甲級寫字樓與優(yōu)質購物商場的總存量、入駐率和平均租金，分別計算每個城市每年租金收入。

假設國內一線城市的優(yōu)質經營性物業(yè)均通過 REITs 融資，可以發(fā)行的REITs總規(guī)模約為5.1萬億元，其中辦公物業(yè)REITs約1.8萬億元，商場物業(yè)REITs約3.3萬億元。

綜合以上三種測算方法，民生證券認為，REITs在中國還處于起步階段，未來發(fā)展空間廣闊。隨著資產證券化市場的健全及產品的成熟，房地產行業(yè)融資方式的多樣化以及國內優(yōu)質經營性物業(yè)證券化比例的提升，REITs將撬動數萬億市場。