險資投資商業(yè)不動產(chǎn)回歸理性 辦公物業(yè)仍受青睞

每經(jīng)記者 涂穎浩    每經(jīng)編輯 畢陸名    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

前幾年競相購買房產(chǎn)、參股投資房地產(chǎn)股權(quán)的保險資金，如今已重新回歸理性。

近日，安聯(lián)集團(tuán)宣布已聯(lián)合基匯資本成功收購上海凌空SOHO四座辦公樓群中的兩幢，安聯(lián)集團(tuán)持有此次投資約23%的權(quán)益。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“對于險資來說，資產(chǎn)組合的配置里面，不動產(chǎn)是重要的一個內(nèi)容。而持有辦公樓則是更優(yōu)的選擇。當(dāng)前虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展機會大，辦公市場的出租效果不錯。尤其是類似產(chǎn)品，本身招租情況好，未來升值的機會較多，所以對于類似的收購，體現(xiàn)了海外險資對國內(nèi)辦公物業(yè)投資的看好”

從上市險企2017年年報來看，投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中仍受到青睞。2017年，中國平安投資性房地產(chǎn)為471.54億元，同比增長11.22%；新華保險投資性房地產(chǎn)為47.41億元，同比增長39.6%；中國人壽30.64億元，同比增長157.26%；中國太保投資性房地產(chǎn)87.27億元，同比增長0.8%。

險資偏愛辦公物業(yè)

近日，安聯(lián)集團(tuán)宣布已聯(lián)合基匯資本成功收購上海凌空SOHO四座辦公樓群中的兩幢。安聯(lián)集團(tuán)持有此次投資約23%的權(quán)益。安聯(lián)不動產(chǎn)亞太區(qū)首席執(zhí)行官Rushabh Desai表示，“上海是目前全球最為吸引人的國際性大都市，我們對這座城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心，此次投資進(jìn)一步實踐我們的全球新布局戰(zhàn)略。”

險資購買辦公物業(yè)的案例并不少見。如去年8月，安聯(lián)集團(tuán)與新加坡吉寶集團(tuán)共同斥資5.25億美元整體收購虹口SOHO。2016年7月，國華人壽以32.2億元正式從SOHO中國手中購入其旗下的上海SOHO世紀(jì)廣場。

在業(yè)內(nèi)人士看來，周期長、收益穩(wěn)定的不動產(chǎn)投資，因與保險資金的長期資金屬性有天然的匹配性，被保險機構(gòu)視為最重要的投資渠道之一。特別是核心城市核心地段的辦公物業(yè)，會為負(fù)債屬性的險資帶來較好的租金回報，更是備受保險機構(gòu)的青睞。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢上市保險公司年報，2017年，中國平安投資性房地產(chǎn)為471.54億元，同比增長11.22%；新華保險投資性房地產(chǎn)為47.41億元，同比增長39.6%；中國人壽30.64億元，同比增長157.26%；中國太保投資性房地產(chǎn)87.27億元，同比增長0.8%。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

值得一提的是，中國平安、中國太保還披露了投資性房地產(chǎn)租金收入，中國平安為27.57億元，同比增長51.32%；中國太保為6.86億元，同比增長19.1%。

險企不動產(chǎn)投資多元化

除了辦公物業(yè)之外，險資還購買自用不動產(chǎn)、認(rèn)購不動產(chǎn)債權(quán)項目、投資設(shè)立不動產(chǎn)子公司、舉牌上市房地產(chǎn)公司、海外投資不動產(chǎn)等方式涉足不動產(chǎn)投資。

首先，自用性不動產(chǎn)同樣受到保險公司的青睞，面對較為高昂的租賃成本，投資自用型不動產(chǎn)成為保險公司進(jìn)行節(jié)約成本的有效方式。根據(jù)中保協(xié)披露的險企大額不動產(chǎn)投資信息，此前，中國太平擬投資北京金融街廣安中心項目B地塊寫字樓，以物權(quán)方式購置自用不動產(chǎn)。

中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年前11月，23家保險資產(chǎn)管理公司注冊債權(quán)投資計劃和股權(quán)投資計劃共185項，合計注冊規(guī)模4326.63億元。其中，不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃104項，注冊規(guī)模1742.68億元，占全部債權(quán)、股權(quán)投資計劃的40.28%。與去年同期相比，不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃數(shù)量增加了50項，同比增長78%，注冊規(guī)模與去年863.68億元相比同比增長了101.77%，達(dá)到一倍多。不動產(chǎn)債權(quán)投資占合計注冊規(guī)模比也有所上升，從33.68%增長到40.28%，增加了6.6個百分點。

根據(jù)統(tǒng)計，2017年，總計近50項不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃項目得到保險公司認(rèn)購(多期認(rèn)購已進(jìn)行合并)，包括中國太平、中國太保等在內(nèi)的多家保險公司均披露了認(rèn)購不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃的相關(guān)信息。

投資設(shè)立不動產(chǎn)子公司同樣是保險公司進(jìn)行不動產(chǎn)投資的有效途徑。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年多家保險公司披露的非保險子公司信息中包含了不動產(chǎn)公司。如天安財險旗下的上海天安財險置業(yè)有限公司、上海信泰天安置業(yè)有限公司；新華保險旗下的新華家園尚谷（北京）置業(yè)有限責(zé)任公司等。

此外，舉牌上市房地產(chǎn)公司也是保險公司不動產(chǎn)投資的方式之一。2016年以前，多家保險公司頻繁舉牌上市房企增加土地儲備。不過，2017年之后，隨著監(jiān)管層對保險公司非理性舉牌的監(jiān)管措施強化，保險公司非理性舉牌的現(xiàn)象已經(jīng)明顯減少。