住一晚要7000元，農(nóng)村閑置資產(chǎn)變“香餑餑” 但民宿仍需面臨經(jīng)營難題

近些年來，隨著我國城市化進程的不斷加快，很多農(nóng)村的勞動力選擇到城市里打工就業(yè)，甚至在城市里定居。

農(nóng)村里閑置的房屋逐漸多了起來，這些農(nóng)村閑置資產(chǎn)怎么辦呢？

閑置民房變成“搖錢樹”規(guī)模經(jīng)營打造升級版農(nóng)家院

4月的北京，乍暖還寒，雪后的延慶山區(qū)，祥和而寧靜。

劉斌堡鄉(xiāng)下虎叫村的親子手工坊里，卻十分熱鬧。村里的老師正在教來自北京城里的孩子們制作青團。今天晚上他們還要住在下虎叫村的民宿“山楂小院”。

下虎叫村的山楂小院，共有6個獨立的農(nóng)家小院對外經(jīng)營民宿。32歲的孫培，是山楂小院項目的負(fù)責(zé)人。她已經(jīng)在下虎叫村駐守了將近三年。直到現(xiàn)在，孫培依然清楚記得第一次來到下虎叫村時的情景。

隱居鄉(xiāng)里山楂小院項目經(jīng)理孫培：開車一路到了這個村子，然后每往村子靠近一下，我都感覺心里面顫一下，感覺像走進了另外一個世界，尤其到這個村子的時候，我下車的那一刻，一個人都沒有，整個村子像睡著一樣。

當(dāng)年的下虎叫村，是北京的低收入村，全村60多戶100多名村民，常年在村里居住的只有五六十名老人。閑置的老宅，留守的老人，讓孫培他們萌生了一個大膽的想法，拿閑置的老宅，做一下農(nóng)家院。經(jīng)過反復(fù)溝通運作，2015年年底，山楂小院一號院誕生了。

孫培：一經(jīng)推出，一下子就火爆了，入住率非常高，直到現(xiàn)在，一號院的入住率是最高的，基本上最高的時候，一個月能接待28批客人。

一號院大受歡迎，讓原本懷疑觀望的村民終于有了信心。此后，村里先后有了六家鄉(xiāng)村民宿。

今天是下虎叫村鄉(xiāng)村旅游合作社成立以來的第一次分紅。村支書張有旺挨個點名，合作社成員現(xiàn)場簽字領(lǐng)錢。村民時連山2016年入的合作社，入了20股，今天拿了兩千元，心里挺高興。

2016年底，隨著山楂小院的誕生，下虎叫村成立了鄉(xiāng)村旅游合作社。一年多的時間，合作社就有了第一筆盈利。

實際上，下虎叫村的農(nóng)家小院，和傳統(tǒng)的農(nóng)家樂已經(jīng)有所區(qū)別。6個農(nóng)家小院集中管理，專業(yè)的公司負(fù)責(zé)運營，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，既避免了傳統(tǒng)農(nóng)家樂松散經(jīng)營、無序競爭的弊端，還可以節(jié)約運營成本，形成集群效應(yīng)。

孫培：我們是用公司化的理念，來管理這些老宅，它不同于個人做，個人做的話他單槍匹馬，而且他的客流引流，還有包括管理、運營都存在很多弊端，不專業(yè)，我們是通過專業(yè)化的公司，體系化的管理，來把這些老宅經(jīng)營起來的。

開完分紅會，村支書張有旺還是照例到各小院去看看。山楂小院6號院原來是村支書張有旺家閑置20年的老房，看到孫培他們經(jīng)營的四個農(nóng)村小院做得風(fēng)生水起，于是2017年他自己也把老宅改成了民宿，交給孫培的團隊運營管理。

張有旺：每個節(jié)假日都是爆滿的，平時的入住率也在50%以上。

嘗到甜頭的村支書張有旺想讓更多村民富起來，于是決定以村旅游合作社為投資主體，由孫培公司做擔(dān)保，從銀行貸款，再改造5個民宿小院。

張有旺：2017年旅游行業(yè)盈利五萬塊錢左右，因為剛開業(yè)，種植合作社盈利在兩萬塊錢左右，預(yù)計2018年旅游行業(yè)，收入利潤達到20萬左右。

CFP圖

40多套閑置老宅統(tǒng)一改造農(nóng)民拿到20年租金

下虎叫村通過合作社流轉(zhuǎn)，公司運營，吸引短途游的客人，獲得了不菲的收益。而在北京懷柔的另一個村子，除了有短期的租客，一些城里人已經(jīng)在村里長期住了下來。

吃過早飯，隋大爺就在小院的菜園里忙活起來。澆水、松土，二三十平米的小菜園，是隋大爺重要的活動場地。韭菜、大蒜、油麥菜，小菜園面積不大，卻被隋大爺打理得井井有條。隋大爺今年75歲，原來一直在山東生活，兒子在北京工作。去年4月，為了照顧孫子，就和老伴一同來到北京?？杀本┏抢锏纳?，隋大爺卻難以適應(yīng)。

去年7月，隋大爺?shù)膬鹤釉诒本讶岬奶锵捎褰o隋大爺租下了這個農(nóng)家小院，隋大爺這才安頓下來。

北京市懷柔區(qū)田仙峪村國奧鄉(xiāng)居租戶隋大爺：一來到這，就踏實了，好像到了家一樣。

隋大爺居住的這個老宅子，是四十多年前建造的。屋外窗棱上斑駁的木紋，屋頂深灰色的老瓦，都記錄著這所老宅的歷史，屋子里面，現(xiàn)代裝修，煥然一新。

隋大爺：平時就是我自己在這個地方，星期六、星期天老伴就過來了，她帶著孩子過來，兒子也過來。

隋大爺告訴記者，去年兒子幫他租下了這個小院，租期五年。現(xiàn)在自己住在這個小院里，就像住在童年的農(nóng)村里一樣，舒心踏實。

雖然才住了半年多的時間，隋大爺已經(jīng)決定就在田仙峪村的這個農(nóng)家小院里安家養(yǎng)老。

隋大爺居住的小院，是田仙峪村前幾年打造的鄉(xiāng)村民宿“國奧鄉(xiāng)居”中的一個，目前對外經(jīng)營的33套農(nóng)宅里，長租客人有12戶。

國奧頤悅田仙峪（北京）養(yǎng)老投資有限責(zé)任公司董事長王道華：一個月、半年、五年、十年、二十年，這種租的方式，在確保產(chǎn)權(quán)歸村民和村集體所有的情況下，城市的居民也能享受到，這種綠水青山的生活，美麗的鄉(xiāng)村生活。我覺得這個從制度設(shè)計上來講，確實做了一個創(chuàng)新。

這天下午，田仙峪村的民宿“國奧鄉(xiāng)居”，迎來了今年開春后第一批客人。

田仙峪村是位于北京箭扣長城腳下的一個小村莊。天氣漸暖，國奧鄉(xiāng)居的30多個農(nóng)家小院，也進入一年里的銷售旺季。國奧鄉(xiāng)居的每個小院都是利用村里閑置的老房子改造成的，看起來古拙質(zhì)樸。

北京市懷柔區(qū)田仙峪村國奧鄉(xiāng)居接待中心工作人員：兩居室比較便宜點，七八百元左右住一晚，五居室大概5000多一晚，合著一個房間一千塊錢，節(jié)假日會高一點，五居室，大概到7000元左右。

別看價格不菲，小院住宿還十分火爆，尤其是周末和節(jié)假日都要提前好幾周才能訂上房間。

看起來熱鬧的田仙峪村，幾年前卻是另外一幅模樣。田仙峪村共有290多戶，其中五六十戶村民的老房子常年閑置。年久失修的老宅，連同留守在村莊的老人一起，在歲月流逝中逐漸老去。然而一切都在4年前發(fā)生了改變。

2014年，田仙峪村成立了農(nóng)宅合作社，將村里的四十多套閑置老宅全部租給北京一家公司集中改造，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游民宿。村民一次性獲得了20年的租金收入，閑置的老宅還得以改造翻新，村莊的面貌很快發(fā)生了變化。

王道華是田仙峪村國奧鄉(xiāng)居的負(fù)責(zé)人?，F(xiàn)在田仙峪的農(nóng)家院正在進行二期改造升級，這些老宅大多數(shù)都有四十多年的歷史。

王道華：我們是盡可能采取修舊如舊的方式，把這種傳統(tǒng)的，有歷史文化的和有村里味道的東西，最大程度地保留下來，然后在這個基礎(chǔ)上，對房間內(nèi)部進行一個裝修改造。

目前，田仙峪村已經(jīng)改造了33套閑置農(nóng)宅，二期還將改造十幾套。一座座沉睡的老宅被重新喚醒，而當(dāng)?shù)卮迕竦纳钜苍诎l(fā)生改變。

早上八點鐘，村民陳明潔就趕到村里的民宿餐廳，開始一天的工作。

北京市懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)田仙峪村村民陳明潔：先搞衛(wèi)生，讓客人來了有一個干凈的環(huán)境。

今年38歲的陳明潔，是田仙峪村的村民，已經(jīng)在國奧鄉(xiāng)居工作將近三年。每個月，他可以拿到2500元的工資。去年，陳明潔還把自己家里的三間老房租給了國奧開發(fā)民宿。

北京市懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)田仙峪村村民陳明杰：一間房5000元一年，一個院子20年一次性付清30萬，20年以后還是歸我們的，它只是20年的使用權(quán)，不是買賣、就是租。

村民彭素華家的四間老房，也租給了國奧公司，一次性獲得40萬元的租金。她平時也在國奧鄉(xiāng)居的餐廳里上班，看著自己的老房子裝修改造得這么好，在家門口就能上班，彭素華感覺開心而滿足。

王道華：現(xiàn)在一共盤活了41個院落，村民一共獲得了2300萬元左右的一次性租金收入，我們還雇傭了村里18個村民。

民宿經(jīng)營遇到政策難題行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)亟待完善

在北京，越來越多的閑置農(nóng)宅正在被改造成精品民宿。但在改造中，民宿經(jīng)營者們也遇到了一些難題。

北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)北臺村，一座歷史悠久的小村莊。2014年，在村支書李海龍的帶領(lǐng)下，北臺村成立了全國第一家農(nóng)宅合作社，村里的27套閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)到了合作社，準(zhǔn)備打造成精品民宿。

北臺鄉(xiāng)居管家趙亞芹：膽瓶、座鐘都是過去的老物件，這一晚上是1680元的，住四五個人都行。

由于靠近旅游景點古北水鎮(zhèn)，每到周末，過來休閑度假的游客絡(luò)繹不絕?？墒亲罱逯詈｝垍s遇到了一個大問題。

北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)北臺村黨支部書記李海龍：遇到的困難就是下一步裝修資金的來源，就是你還有二十幾套，用這六套掙這幾十萬，去背那幾十戶的流轉(zhuǎn)金，所以再加上平時的開支，確實是一個很大的壓力。

原來，北臺村的農(nóng)宅合作社沒有外來公司進入，完全依靠村集體進行投資建設(shè)。合作社總共從村民那里流轉(zhuǎn)了27套閑置農(nóng)宅，但由于資金不足，改造完成對外營業(yè)的只有6套，剩下的21套不但改造緩慢，每年還要支付給村民十幾萬元的租金。村支書李海龍想去銀行貸款，卻幾次無功而返。

李海龍：合作社不一樣，農(nóng)宅產(chǎn)權(quán)是村民的，而你只是流轉(zhuǎn)到合作社了，這樣你不能用人家的房產(chǎn)去做抵押，這就是遇到的最大困難。

原來，北臺村合作社從村民流轉(zhuǎn)過來的農(nóng)宅，實際是租用了農(nóng)宅的使用權(quán)，農(nóng)宅的產(chǎn)權(quán)仍然屬于農(nóng)戶。根據(jù)2016年我國公布的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》規(guī)定，在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放貸款。按照這個政策，合作社沒有辦法向銀行申請貸款，因此資金問題成了困擾合作社發(fā)展的最大難題。

李海龍：再陸續(xù)滾動地裝修下一套院的話，三年才能裝修一套院，所以就是時間拖得越長，我們的資金應(yīng)該說負(fù)擔(dān)越重。

這天一早，李海龍決定再去古北口鎮(zhèn)政府一趟，協(xié)調(diào)合作社貸款的事。為了農(nóng)宅合作社的事，李海龍來過這里很多次。一進屋，李海龍就跟鎮(zhèn)里的分管領(lǐng)導(dǎo)，講起了自己的難處。

北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長王曉輝：區(qū)旅游委有一個政策，就是跟北京銀行合作，有一個五年的貼息貸款，是針對農(nóng)宅，合作社還是針對老百姓的，同時也和旅游委進行了溝通，原來最開始的政策是直接對農(nóng)戶，因為北臺農(nóng)宅合作社是全國第一家農(nóng)宅合作社，也想積極跟旅游委溝通，也想希望北京銀行對農(nóng)宅進行一個整體打包。

聽到有銀行愿意貸款，李海龍懸著的心終于落了下來。實際上，在鄉(xiāng)村民宿發(fā)展中，除了資金問題，統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范的缺失，正成為民宿經(jīng)營者們越來越大的困擾。

隱居鄉(xiāng)里山楂小院項目經(jīng)理孫培：民宿這樣的項目是一個非標(biāo)產(chǎn)品，它不能歸結(jié)為酒店或旅店業(yè)，但它又不同于普通的農(nóng)家院，所以在這個過程中，我們會遇到一些政策上的壁壘。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂大多由農(nóng)戶在自有農(nóng)宅里獨立經(jīng)營，而孫培他們經(jīng)營的山楂小院，由公司集中管理，提供類似于精品酒店的服務(wù)。而國家對于酒店經(jīng)營，在工商登記、消防、食藥監(jiān)、公安、環(huán)保等方面都有嚴(yán)格的要求。

孫培：比如說環(huán)保，我們村里沒有排水系統(tǒng)，就要自己挖化糞池，這一點就跟環(huán)保是直接沖突的，它要求我們必須要有大型的污水處理設(shè)備，這在一個農(nóng)村是很難實現(xiàn)的，所以只能用傳統(tǒng)的挖化糞池的方式，來解決排水的問題。

環(huán)保難以達標(biāo)，消防驗收同樣無法符合酒店標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)消防法規(guī)定，賓館酒店應(yīng)配備自動噴水滅火系統(tǒng)，但是對于鄉(xiāng)村民宿，這幾乎是很難完成的任務(wù)。

王道華：不像整體酒店，是一個整體建筑，所有東西全都做了，在民宅上改造，做一個噴灑淋系統(tǒng)，基本就可以定義，這個東西就不要做了，因為村里的市政條件肯定是沒有城市里好，要每一個院落拉一個管道做這種噴淋，確實也做不到。

北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)長期分管旅游的副鎮(zhèn)長王曉輝認(rèn)為，正是由于缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范，合理利用農(nóng)村閑置資產(chǎn)受到了很多限制。

北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長王曉輝：其實民宿比較接近于旅游企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)了，但它又不完全是旅游企業(yè)那么規(guī)范，可能一大批想投入到民宿這個行業(yè)里來，不管是個人還是企業(yè)，積極性其實挺高了，但是，可能有方方面面的顧慮，限制了他們，也限制了我們的一些發(fā)展，每個村都有好多閑置的資源和資產(chǎn)，沒發(fā)揮它真正的價值。

創(chuàng)新喚醒閑置農(nóng)房

北京部分農(nóng)村發(fā)展民宿，盤活了閑置農(nóng)房，喚醒了閑置資產(chǎn)，讓農(nóng)民增加了收入。其中有兩條經(jīng)驗值得借鑒。一是通過合作社的組織方式將分散農(nóng)房集中起來統(tǒng)一經(jīng)營管理，提高了資產(chǎn)的利用效率和服務(wù)水平；二是，通過引入社會資本、開辟融資渠道，解決了民宿發(fā)展中的資金難題。

當(dāng)然作為一個新生事物，農(nóng)村民宿發(fā)展后還面臨著一些難題，而這些難題已經(jīng)受到中央的關(guān)注。今年的中央一號文件提出，“對利用閑置農(nóng)房發(fā)展民宿、養(yǎng)老等項目，研究出臺消防、特種行業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域便利市場準(zhǔn)入、加強事中、事后監(jiān)管的管理辦法。”我們相信，在這些利好政策的激勵下，農(nóng)村民宿一定迎來一個新的發(fā)展熱潮。

（來源：央視財經(jīng) 編輯：呂亭潔）