禹洲“利潤(rùn)戰(zhàn)”：地價(jià)優(yōu)勢(shì)減弱 如何保持三成毛利率？

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

4月2日，禹洲地產(chǎn)公布的2017年度業(yè)績(jī)顯示，2017年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入217億元，同比增長(zhǎng)58.7%；歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)27.9億元，同比增長(zhǎng)57.2%；毛利76.8億元，同比增長(zhǎng)54.93%，均創(chuàng)下歷史新高。其35.4%的毛利率處于行業(yè)領(lǐng)先位置。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2017年度實(shí)力房企毛利率普遍較好，這主要受益于2014～2015年以前拿地成本低，但此后不少房企狂飆突進(jìn)致拿地成本高企，這些成本將體現(xiàn)在2018年之后的財(cái)報(bào)上，預(yù)示著房企毛利率將持續(xù)走低。

禹洲地產(chǎn)董事會(huì)主席林龍安在業(yè)績(jī)會(huì)上向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，禹洲儲(chǔ)備了相對(duì)便宜的、能滿足未來(lái)兩三年結(jié)轉(zhuǎn)的土地，所以對(duì)保證毛利率30%以上有信心。但三年以后的毛利率如何確實(shí)很難說(shuō)。未來(lái)將通過(guò)收并購(gòu)、管控體系提升等來(lái)保持高于行業(yè)平均利潤(rùn)的水平。

毛利率有望保持穩(wěn)中有升

財(cái)報(bào)顯示，2017年禹洲地產(chǎn)完成合約銷售額403.596億元；營(yíng)收增速約58.7%，與凈利潤(rùn)的增速（57.2%）大體相當(dāng)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要源于結(jié)算金額的大幅增長(zhǎng)。

林龍安則表示，上市9年禹洲地產(chǎn)保持毛利率在30%以上的增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)率在12%以上，以不低于30%的核心凈利潤(rùn)用來(lái)派息。公司后期的毛利率有望保持穩(wěn)中有升，保守預(yù)計(jì)未來(lái)三年銷售復(fù)合增速超過(guò)40%，公司近兩年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性強(qiáng)。

不過(guò)對(duì)于高毛利率的主因，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前行業(yè)的建筑成本沒(méi)太大變化，在這種情況下，公司銷售毛利率的高低，主要是受土地儲(chǔ)備成本的影響。

黃立沖告訴記者，房企很多地不是買下來(lái)就立刻賣，每年都會(huì)囤些地，有的地至少囤了三四年以上，這些更早時(shí)間拿的地就是優(yōu)勢(shì)。畢竟當(dāng)前新拿地要么高價(jià)，要么必須通過(guò)城市更新或者合作開(kāi)發(fā)獲取，利潤(rùn)變薄。禹洲地產(chǎn)的土地不排除是受益于當(dāng)時(shí)“壓箱底”的土地儲(chǔ)備。

的確，從多家企業(yè)的財(cái)報(bào)亦可見(jiàn)，當(dāng)前土地成本對(duì)于企業(yè)毛利率的高低有很大影響。以華潤(rùn)置地為例，其2017年銷售毛利潤(rùn)率40.3%，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率39.8%，而其建設(shè)成本僅為3200元/平方米。

銷售毛利率=（公司的銷售凈收入—公司承建成本）/銷售凈收入×100%，從這個(gè)公式可推算，一旦開(kāi)發(fā)商把土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)完，新的土地按當(dāng)前拍賣市價(jià)，凈利率可能只做得到10%，毛利率只有20%。

“上市房企有業(yè)績(jī)壓力，會(huì)不斷購(gòu)買土地進(jìn)行高周轉(zhuǎn)，土地儲(chǔ)備普遍控制在3～5年之間。所以當(dāng)前項(xiàng)目的主要成本，其實(shí)就是3～5年前的地價(jià)。”

黃立沖告訴記者，2014年之前的地價(jià)相對(duì)便宜，此后不斷走高。這批地即使往后推5年，也只能“撐到”2019年（開(kāi)始開(kāi)發(fā)），此后市場(chǎng)上普遍是高價(jià)地，也預(yù)示著房企的毛利率會(huì)逐年走低。這筆成本開(kāi)支的漲幅，會(huì)最早體現(xiàn)在2018年度的財(cái)報(bào)上。

即便是一些“高舉高打”的快周轉(zhuǎn)企業(yè)，能夠做到從拿地到開(kāi)發(fā)到銷售僅用6個(gè)月，公司的毛利率也不會(huì)高，往往完稅之后的凈利也只有10%。黃立沖認(rèn)為，“這還是二線城市的水平，‘面粉比面包貴’又有‘五限’的一線城市則會(huì)出現(xiàn)倒掛。“

房企利潤(rùn)或?qū)⒊掷m(xù)走低

不過(guò)，黃立沖也直言，每家公司的資金成本不盡相同，產(chǎn)生的利潤(rùn)結(jié)果也會(huì)有所差異。

就禹洲地產(chǎn)而言，其2017年的凈負(fù)債率為57.7%，相比2017年降低了14個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)通過(guò)多元融資渠道，其加權(quán)平均融資成本2014年以來(lái)一路走低，2017年末達(dá)到6.02%。而截至2017年末，禹洲地產(chǎn)持有現(xiàn)金156億元，而其當(dāng)年短債和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)債之和為167億元。

林龍安強(qiáng)調(diào)，對(duì)于禹洲地產(chǎn)而言，利潤(rùn)是首要。“我們?cè)谡懈吖軋F(tuán)隊(duì)時(shí)，第一個(gè)要求是以股東利益化為出發(fā)點(diǎn)。沒(méi)有盈利的項(xiàng)目不做，要能持續(xù)對(duì)股東派息。”他直言，禹洲地產(chǎn)一直追求利潤(rùn)，規(guī)模上追求能維持一兩千億（的量級(jí)），“所以我們?cè)谟矫婵赡苓M(jìn)入全國(guó)房企30強(qiáng)，但量不可能。”

“高毛利率并不代表高凈利率。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，毛利率是指商品的銷售價(jià)與成本價(jià)之差和成本的簡(jiǎn)單比率，并沒(méi)有扣除各種費(fèi)用和損失。2018年高企的融資成本或?qū)⒔o很多房企帶來(lái)借款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用的明顯增長(zhǎng)，同樣會(huì)影響到房企實(shí)際凈利率水平。”

因此，對(duì)于追求利潤(rùn)的企業(yè)，基于凈利潤(rùn)的提升顯然是一件更加有難度的事。

張波認(rèn)為，整體來(lái)看，大部分房企不但高毛利率在2018年很難持續(xù)，凈利率也會(huì)受到很大影響。

“我們必須看到，2017年房企反映出來(lái)的高毛利率，是建立在前期土地成本相對(duì)較低的條件下，尤其是2015年前所拿土地價(jià)格，對(duì)比其售價(jià)而言成本優(yōu)勢(shì)明顯。但反觀2016年后，不少房企選擇激進(jìn)拿地，地價(jià)成本高，2018年房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力卻偏弱，所以企業(yè)的毛利率會(huì)被蠶食。”張波表示。

不過(guò)就禹洲地產(chǎn)而言，林龍安表示，保證未來(lái)兩三年的結(jié)轉(zhuǎn)，禹洲已經(jīng)拿了相對(duì)便宜的地，所以保證未來(lái)幾年毛利率維持在30%以上，企業(yè)有信心。但他也向記者坦言，三年以后的毛利率如何則很難說(shuō)，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)成本和地價(jià)都在上升。

“但禹洲地產(chǎn)肯定會(huì)做到高于行業(yè)3%～5%的平均利潤(rùn)，因?yàn)橛碇奚瞄L(zhǎng)收并購(gòu)，并購(gòu)、管控體系處在行業(yè)領(lǐng)先地位。”林龍安表示。