深圳棚改欲讓“釘子戶”成過去式 擬規(guī)定可根據(jù)公共利益需要征收房屋

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每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 楊 軍

3月26日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿）的通告。

意見稿對棚改的適用范圍、項目安置補償標準、項目實施模式、房屋征收、項目用地出讓等問題都做出了規(guī)定。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，棚改不僅是解決住宅老舊的問題，也是保障性住房、人才安居房、租賃住房等這一輪房地產(chǎn)改革結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部分，符合國家“房住不炒”的要求。

業(yè)主增購不超過10平方米

此前，深圳提出了“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營機構(gòu)為主+人才住房和保障性住房”的棚改實施模式。具體而言，棚改工作由各區(qū)政府主導(dǎo)，主要通過拆舊建新的方式，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)也可以參與。棚改項目在滿足基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施要求的基礎(chǔ)上，住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

上述意見稿指出，棚戶區(qū)改造對象以老舊住宅區(qū)為主，其中使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區(qū)適用棚戶區(qū)改造政策。而使用年限不足20年且按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）批準后可以適用棚戶區(qū)改造政策。其中D級危房是指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。

意見稿還指出，且各區(qū)政府可以根據(jù)項目實際情況，獎勵權(quán)利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價格按照同項目的貨幣補償標準計收。

關(guān)于搬遷安置補償和獎勵標準。棚戶區(qū)改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇。意見稿指出，按照套內(nèi)建筑面積1∶1或不超過建筑面積1∶1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標準。貨幣補償標準按照套內(nèi)建筑面積1∶1或不超過建筑面積1∶1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標準。

值得一提的是，意見稿對“釘子戶”也有強制規(guī)定，即簽約期內(nèi)達不成補償協(xié)議，或房屋所有人不明確的，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。

政府解讀文件中表示，此舉是為了避免出現(xiàn)因個別業(yè)主提出不合理要求而達不成補償協(xié)議，或者部分住房產(chǎn)權(quán)人不明確，導(dǎo)致項目難以順利改造，進而損害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。意見稿明確在此情形下，區(qū)政府可以根據(jù)公共利益的需要依法實施房屋征收。

在宋丁看來，棚改政策放開，特別是針對“釘子戶”的強制執(zhí)行，這樣一來，今年深圳的棚改效率會大大提高。棚改是國家近來緊抓的方向之一，棚改主要是滿足最基本、最底層的剛需住房需求，帶有政策導(dǎo)向性，也是國家宏觀政策方面對剛需住房的落實，不過棚改各地執(zhí)行不一，所以政府需加大力度落實，包括土地供應(yīng)、投資等合理地擴大化發(fā)展。

棚改與城市更新有所不同

業(yè)內(nèi)人士認為，政府主導(dǎo)的棚改與市場化的城市更新并不存在沖突。棚戶區(qū)改造項目實施“政府主導(dǎo)—國企實施—公共住房”的模式與“政府引導(dǎo)—市場運作”的城市更新模式有很大的不同。

政府解讀文件指出，棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨立的政策體系。首先政策適用范圍不同，棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)；而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。而且補償獎勵標準不同。城市更新的補償標準由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定。

另外，項目實施模式不同，城市更新采取政府引導(dǎo)、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端認為，棚改跟城市更新不同，從安全使用的角度來說，棚改多涉及安全隱患，相比城市更新更迫切，通過加快推進棚改，可有效地推進存量土地發(fā)展租賃住房、政策性住房，而城市更新涉及房企、業(yè)主等利益，但不會有過多的安全隱患。而且從民生角度看，政府、國企牽頭棚改，公信力更強，現(xiàn)在深圳的意見稿出臺后棚改的速度會提高。