當(dāng)償債高峰年遇上融資收緊 房企苦尋資產(chǎn)證券化突破

每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 梁秋月

“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要。”易居企業(yè)（中國）集團有限公司CEO丁祖昱的一席話道破了房企正面臨資金難題。銀行收緊房企融資額度，多項新規(guī)圍困，加上發(fā)債遇冷，房企想要“拿錢”勢必需要找出新的路子。

事實上，房企正面臨還債壓力的高峰，一家上市房企高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，從去年開始，各家房企在資金方面的壓力就逐漸明顯。

一方面遭遇融資持續(xù)收緊，另一方面償債高峰期或?qū)砼R，加之發(fā)債遇冷更是“雪上加霜”，房企該如何解決“錢緊”難題？銀河證券投資銀行總部上海部總經(jīng)理劉智博公開表示，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品未來可能是房企解決資金面偏緊的主流融資產(chǎn)品。

2018年拿錢比拿地更重要

“房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，無論是開發(fā)企業(yè)還是購房人，都特別需要金融對房地產(chǎn)的支持。”丁祖昱坦言，2016年房企可能還覺得日子非常好過，但是2017年二季度之后，整個房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變，去年在境內(nèi)發(fā)行的企業(yè)債從2016年4500億元下降到2017年的430多億元，降幅達90%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析表示，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計房企的資金壓力還將持續(xù)，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

國海證券統(tǒng)計，從2017年~2020年房地產(chǎn)債券到期分布情況來看，債券再融資壓力最大的是2020年，然而，在房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的大背景之下，一旦投資機構(gòu)選擇回售，償債壓力可能會提前到2018年或2019年。此外，如果不考慮回售和還未發(fā)行的債券，AA以下及無評級的房企債到期規(guī)模最大的是2019年的381億元，其次是2018年的309億元。

2017年8月，證監(jiān)會明令禁止房企通過再融資途徑拿地，隨后上海、南京、北京等各地也相繼出臺政策，從資金方面控制房企拿地。比如，上海嚴(yán)查房企拿地資金，對于“繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款”就已經(jīng)命令堵上了五條渠道：銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金。北京銀監(jiān)局要求，嚴(yán)防各路資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財、信托等渠道流入房地產(chǎn)市場的速度和規(guī)模。南京、廣州則規(guī)定房企拿地必須用自有資金，“一分錢都不準(zhǔn)貸”。

對于房企來說，最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但銀行開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%，房企取得開發(fā)貸前必須獲得四證，且開發(fā)貸不得用于購置土地，因此房企在開發(fā)最初期需要通過其他渠道籌集資金。

此外，房企的融資成本也在不斷增加。丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來越難了，間接融資和信托難度也在不斷加大，現(xiàn)在房企能承受的短期融資成本已經(jīng)達到10%，甚至是15%以上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年來房企發(fā)行的債券利率均在5%~6%以上，同年6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行。

隨著境內(nèi)融資收緊，境外融資成為2017年房企融資的關(guān)鍵詞，海外融資的步伐在繼續(xù)加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。

丁祖昱表示，2018年對房企來說拿錢比拿地更重要，對現(xiàn)金流管理和融資管理非常關(guān)鍵，這也是為什么越來越多的房企通過股權(quán)融資，特別是境外的股權(quán)融資和境外發(fā)債來補充現(xiàn)金流。

資產(chǎn)證券化謀出路

在樓市調(diào)控的大趨勢下，房企越來越關(guān)心資金鏈安全，但房企的融資渠道并未完全被堵住，不少融資品種仍然受監(jiān)管層鼓勵和支持。

不少房企通過股權(quán)配售實現(xiàn)融資，由于近期房地產(chǎn)股市明顯升溫，大部分房地產(chǎn)上市公司股價均刷新歷史新高，這也使得很多企業(yè)開始配售股權(quán)融資。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，通過配售融資的房企也不在少數(shù)。1月15日，中國金茂折讓約6.80%配售9億股現(xiàn)有股份，所得凈額約33.06億港元。1月17日，碧桂園與配售代理訂立配售及認購協(xié)議，據(jù)此，配售代理同意代表賣方按全數(shù)包銷基準(zhǔn)以每股股份17.13港元的價格配售4.6億股現(xiàn)有股份。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，股權(quán)融資對于中小房企來說也是較好的融資手段，融資效率高，而且對于此類房企來說，類似的融資形式也是當(dāng)前無奈之舉；從房企的動作來看，目前的融資關(guān)鍵要支撐過今年上半年的壓力，到了下半年若市場交易回暖，反而是有機會了。

劉智博認為，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品未來可能是房企解決資金面偏緊的主流融資產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，會有更多金融機構(gòu)購買，從房企的角度來講，如果有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以形成證券化產(chǎn)品。

目前來看，最火的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品要數(shù)長租公寓，在房住不炒的大背景之下，政府在大力發(fā)展租賃事業(yè)，由此使得基于長租公寓而形成的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備受鼓勵和關(guān)注，因此，長租公寓產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化也為房企融資開了一扇窗。

2月24日，廣州本土國企越秀集團的一項“中聯(lián)前海開源-越秀租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲得了深交所審議通過，募資金額為50億元；無獨有偶，2月初，碧桂園“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”成功在深交所獲批，產(chǎn)品規(guī)模100億元，成為迄今為止國內(nèi)首單百億規(guī)模租賃住房REITs。

中信證券研究認為，未來，資產(chǎn)證券化將在房地產(chǎn)融資中扮演越來越重要的角色，此外，一些民間的擔(dān)保類公司、地方AMC公司、財富中心、供應(yīng)鏈金融、保理等較為靈活的融資渠道也存在合作空間。