當(dāng)償債高峰年遇上融資收緊 房企苦尋資產(chǎn)證券化突破

每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 梁秋月

“拿錢比拿地更重要，回款比銷售更重要。”易居企業(yè)（中國(guó)）集團(tuán)有限公司CEO丁祖昱的一席話道破了房企正面臨資金難題。銀行收緊房企融資額度，多項(xiàng)新規(guī)圍困，加上發(fā)債遇冷，房企想要“拿錢”勢(shì)必需要找出新的路子。

事實(shí)上，房企正面臨還債壓力的高峰，一家上市房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，從去年開始，各家房企在資金方面的壓力就逐漸明顯。

一方面遭遇融資持續(xù)收緊，另一方面償債高峰期或?qū)?lái)臨，加之發(fā)債遇冷更是“雪上加霜”，房企該如何解決“錢緊”難題？銀河證券投資銀行總部上海部總經(jīng)理劉智博公開表示，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品未來(lái)可能是房企解決資金面偏緊的主流融資產(chǎn)品。

2018年拿錢比拿地更重要

“房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，無(wú)論是開發(fā)企業(yè)還是購(gòu)房人，都特別需要金融對(duì)房地產(chǎn)的支持。”丁祖昱坦言，2016年房企可能還覺(jué)得日子非常好過(guò)，但是2017年二季度之后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變，去年在境內(nèi)發(fā)行的企業(yè)債從2016年4500億元下降到2017年的430多億元，降幅達(dá)90%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析表示，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金壓力還將持續(xù)，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

國(guó)海證券統(tǒng)計(jì)，從2017年~2020年房地產(chǎn)債券到期分布情況來(lái)看，債券再融資壓力最大的是2020年，然而，在房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的大背景之下，一旦投資機(jī)構(gòu)選擇回售，償債壓力可能會(huì)提前到2018年或2019年。此外，如果不考慮回售和還未發(fā)行的債券，AA以下及無(wú)評(píng)級(jí)的房企債到期規(guī)模最大的是2019年的381億元，其次是2018年的309億元。

2017年8月，證監(jiān)會(huì)明令禁止房企通過(guò)再融資途徑拿地，隨后上海、南京、北京等各地也相繼出臺(tái)政策，從資金方面控制房企拿地。比如，上海嚴(yán)查房企拿地資金，對(duì)于“繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款”就已經(jīng)命令堵上了五條渠道：銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金。北京銀監(jiān)局要求，嚴(yán)防各路資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐步降低銀行資金通過(guò)貸款、投資、理財(cái)、信托等渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的速度和規(guī)模。南京、廣州則規(guī)定房企拿地必須用自有資金，“一分錢都不準(zhǔn)貸”。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最傳統(tǒng)的融資方式還是銀行貸款。但銀行開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%，房企取得開發(fā)貸前必須獲得四證，且開發(fā)貸不得用于購(gòu)置土地，因此房企在開發(fā)最初期需要通過(guò)其他渠道籌集資金。

此外，房企的融資成本也在不斷增加。丁祖昱坦言，房企直接從銀行貸款融資也越來(lái)越難了，間接融資和信托難度也在不斷加大，現(xiàn)在房企能承受的短期融資成本已經(jīng)達(dá)到10%，甚至是15%以上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年來(lái)房企發(fā)行的債券利率均在5%~6%以上，同年6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行。

隨著境內(nèi)融資收緊，境外融資成為2017年房企融資的關(guān)鍵詞，海外融資的步伐在繼續(xù)加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房企境外融資合計(jì)388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。

丁祖昱表示，2018年對(duì)房企來(lái)說(shuō)拿錢比拿地更重要，對(duì)現(xiàn)金流管理和融資管理非常關(guān)鍵，這也是為什么越來(lái)越多的房企通過(guò)股權(quán)融資，特別是境外的股權(quán)融資和境外發(fā)債來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

資產(chǎn)證券化謀出路

在樓市調(diào)控的大趨勢(shì)下，房企越來(lái)越關(guān)心資金鏈安全，但房企的融資渠道并未完全被堵住，不少融資品種仍然受監(jiān)管層鼓勵(lì)和支持。

不少房企通過(guò)股權(quán)配售實(shí)現(xiàn)融資，由于近期房地產(chǎn)股市明顯升溫，大部分房地產(chǎn)上市公司股價(jià)均刷新歷史新高，這也使得很多企業(yè)開始配售股權(quán)融資。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，通過(guò)配售融資的房企也不在少數(shù)。1月15日，中國(guó)金茂折讓約6.80%配售9億股現(xiàn)有股份，所得凈額約33.06億港元。1月17日，碧桂園與配售代理訂立配售及認(rèn)購(gòu)協(xié)議，據(jù)此，配售代理同意代表賣方按全數(shù)包銷基準(zhǔn)以每股股份17.13港元的價(jià)格配售4.6億股現(xiàn)有股份。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，股權(quán)融資對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)也是較好的融資手段，融資效率高，而且對(duì)于此類房企來(lái)說(shuō)，類似的融資形式也是當(dāng)前無(wú)奈之舉；從房企的動(dòng)作來(lái)看，目前的融資關(guān)鍵要支撐過(guò)今年上半年的壓力，到了下半年若市場(chǎng)交易回暖，反而是有機(jī)會(huì)了。

劉智博認(rèn)為，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品未來(lái)可能是房企解決資金面偏緊的主流融資產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，會(huì)有更多金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買，從房企的角度來(lái)講，如果有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以形成證券化產(chǎn)品。

目前來(lái)看，最火的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品要數(shù)長(zhǎng)租公寓，在房住不炒的大背景之下，政府在大力發(fā)展租賃事業(yè)，由此使得基于長(zhǎng)租公寓而形成的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備受鼓勵(lì)和關(guān)注，因此，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化也為房企融資開了一扇窗。

2月24日，廣州本土國(guó)企越秀集團(tuán)的一項(xiàng)“中聯(lián)前海開源-越秀租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得了深交所審議通過(guò)，募資金額為50億元；無(wú)獨(dú)有偶，2月初，碧桂園“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功在深交所獲批，產(chǎn)品規(guī)模100億元，成為迄今為止國(guó)內(nèi)首單百億規(guī)模租賃住房REITs。

中信證券研究認(rèn)為，未來(lái)，資產(chǎn)證券化將在房地產(chǎn)融資中扮演越來(lái)越重要的角色，此外，一些民間的擔(dān)保類公司、地方AMC公司、財(cái)富中心、供應(yīng)鏈金融、保理等較為靈活的融資渠道也存在合作空間。