房地產(chǎn)行業(yè)加速變革 多元化轉(zhuǎn)型邁向新階段

文/王寶汗

樓市調(diào)控政策不斷疊加，隨著限購、限價(jià)、限貸、限售、限轉(zhuǎn)的“五限時(shí)代”到來，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸由“1.0時(shí)代”轉(zhuǎn)向“2.0時(shí)代”，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)改變傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式。

那么什么才是新的模式？近兩年來，房企為了在這種背景下尋求更好的發(fā)展方向，多元化轉(zhuǎn)型似乎成為了眾多房企的共同選擇，“房地產(chǎn)+”不斷地出現(xiàn)在人們的視野中。

內(nèi)憂外患多元化轉(zhuǎn)型勢頭日漸強(qiáng)勁

房企紛紛轉(zhuǎn)型的舉動(dòng)主要來自市場與政策的外部壓力以及規(guī)模增長乏力、產(chǎn)品同質(zhì)化導(dǎo)致的利潤壓縮的行業(yè)內(nèi)部困境。

房地產(chǎn)市場方面，自2013年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路滑坡。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至最低點(diǎn)1%。

政策方面，2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

2018年政府工作報(bào)告顯示，房地產(chǎn)將堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，這是中國房地產(chǎn)改革的重要政策信號(hào)，指出了房地產(chǎn)新一輪發(fā)展的主要方向。

隨著調(diào)控影響的不斷深入以及長效機(jī)制的逐步建立，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)定期，目前行業(yè)同質(zhì)化競爭激烈，從拿地-開發(fā)-銷售-拿地這種單一的模式已經(jīng)不適合，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，瓶頸凸顯，只有通過差異化才能在激烈競爭中勝出，這也是促成多數(shù)房企選擇多元化發(fā)展的原因。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社表示：“多元化是房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。早在幾年前就有了發(fā)展苗頭，近兩年更加明顯”。

中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰坦言，品牌房企正在以價(jià)值鏈向相關(guān)行業(yè)延伸，比如物流、養(yǎng)老等，另外一方面也可以向其他產(chǎn)業(yè)延伸，反哺地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)一步提升品牌價(jià)值。

朗詩“更名”進(jìn)入深化轉(zhuǎn)型發(fā)展期

在面對(duì)市場與政策的變化，2014年，朗詩為進(jìn)一步深化“深綠”戰(zhàn)略，提出了“資產(chǎn)輕型化，盈利多樣化”的升級(jí)戰(zhàn)略，以更加輕盈靈巧的姿態(tài)應(yīng)對(duì)市場變化。2015年，為持續(xù)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，朗詩開始實(shí)施以“產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、市場國際化”為主要內(nèi)容的轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略。

此外，由于房企整體利潤率依然處于下調(diào)中。房企躺著賺錢的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，在此背景下，在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，尋找新的盈利增長點(diǎn)，走多元化道路已經(jīng)成為當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的新趨勢。例如恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)型進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)、文化、健康等多個(gè)領(lǐng)域；雅居樂形成“物業(yè)管理、教育、環(huán)保、地產(chǎn)”四大產(chǎn)業(yè)格局。

在多元化轉(zhuǎn)型的道路上，朗詩始終走在了最前面。2018年2月28日，朗詩正式發(fā)布了更名公告，由朗詩綠色地產(chǎn)更名為朗詩綠色集團(tuán)。這意味著朗詩已經(jīng)順利度過轉(zhuǎn)型初期，開始大踏步發(fā)展以綠色環(huán)保為核心的縱向多元一體化業(yè)務(wù)，深化多元化轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略。

關(guān)于轉(zhuǎn)型帶來的利潤增長點(diǎn)問題，朗詩集團(tuán)董事長田明曾表示,當(dāng)下行業(yè)變局正在形成,國內(nèi)開發(fā)商整體的開發(fā)業(yè)務(wù)本身正在轉(zhuǎn)型升級(jí),而朗詩更強(qiáng)調(diào)技術(shù)與商業(yè)模式。

田明認(rèn)為靠專業(yè)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及產(chǎn)品技術(shù)能力掙的錢，對(duì)朗詩而言更重要，這是一種新的商業(yè)模式。這時(shí)候他不需要投入大量的資本，也不需要再用這些資本冒風(fēng)險(xiǎn)，“憑本事賺了錢，這部分錢的含金量更高”據(jù)田明透露，朗詩的收入包括4個(gè)部分：開發(fā)投資、管理服務(wù)、技術(shù)輸出、盈利之外的部分溢價(jià)分成。

筆者了解到，為了全面配合公司整體綠色戰(zhàn)略的深入轉(zhuǎn)型，2016年朗詩就提出了“榕樹林”計(jì)劃，在地產(chǎn)形成、融資、開發(fā)、運(yùn)營、可持續(xù)發(fā)展等縱向一體化組織架構(gòu)的支撐的同時(shí)，積極培育朗詩寓、常青藤養(yǎng)老、朗詩設(shè)計(jì)院、朗詩物業(yè)、朗詩裝飾、青杉資本、資產(chǎn)運(yùn)營等多元化業(yè)務(wù)模塊。這些業(yè)務(wù)模塊在品牌、資源共享、可持續(xù)經(jīng)營、客戶價(jià)值挖掘、打造全生命周期綠色生活體系等多方面互為支撐、繁衍共生，形成了榕樹林般的縱向多元一體化綠色生態(tài)體系。

作為縱向一體化能力打造的重要組成，榕樹林各專業(yè)公司結(jié)合各自定位和目標(biāo)，在過去一年取得了不俗的成績。例如青杉資本已成為朗詩集團(tuán)投融資一體化的綠色金融平臺(tái)；在長租公寓業(yè)務(wù)方面，目前朗詩公寓的布局速度及規(guī)模已位列集中式公寓行業(yè)前沿。

在養(yǎng)老服務(wù)方面，朗詩常青藤已全面啟動(dòng)全國規(guī)?；⑦B鎖化布局，率先進(jìn)入京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈等三大經(jīng)濟(jì)圈。

新的名字，帶給朗詩的是新的希望，和全新的發(fā)展愿景。多元化轉(zhuǎn)型作為未來房企發(fā)展的大趨勢，朗詩的轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略已經(jīng)棋過中盤。“面對(duì)市場的調(diào)整，我們滿懷信心，迎接寒冬挑戰(zhàn)！”朗詩集團(tuán)董事長田明在某次采訪中說到。