共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍 表明要靠契約精神平衡各方利益

每經(jīng)編輯 盤和林    

盤和林

1月25日，位于北京郊區(qū)豐臺(tái)的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊因無(wú)人競(jìng)標(biāo)而流拍。這兩宗地塊起始樓面地價(jià)接近3.3萬(wàn)元/平方米，共有產(chǎn)權(quán)房未來(lái)入市的銷售價(jià)格為4.3萬(wàn)元/平方米。此外，房企在配建共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，還需采用裝配式建筑，這將進(jìn)一步抬高配建成本。

根據(jù)各種報(bào)道綜合來(lái)看，無(wú)利可圖導(dǎo)致房企知難而退，是本次地塊流拍的主要原因。

共有產(chǎn)權(quán)房的核心在于價(jià)格與同一地段商品房相當(dāng)，地方政府通過(guò)持有不同比例的產(chǎn)權(quán)，來(lái)降低共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房門檻。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

作為政策性住房的一種新形式，共有產(chǎn)權(quán)房曾被各方寄予厚望，尤其對(duì)解決“夾心層”的產(chǎn)權(quán)住房訴求具有積極意義。北京兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍，雖然說(shuō)是土地市場(chǎng)主體理性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，但也折射出共有產(chǎn)權(quán)房落地難的尷尬處境。

筆者認(rèn)為，從國(guó)外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上是在政府住房政策支持下的準(zhǔn)市場(chǎng)領(lǐng)域和完全市場(chǎng)領(lǐng)域發(fā)揮資源配置功能，有別于針對(duì)低收入群體的純粹保障性住房，是以準(zhǔn)市場(chǎng)化手段構(gòu)建多層次住房的政策舉措之一。準(zhǔn)市場(chǎng)領(lǐng)域還是要按照市場(chǎng)機(jī)制辦事，而不是將準(zhǔn)市場(chǎng)行為異化為地方政府壟斷市場(chǎng)行為，否則就會(huì)出現(xiàn)流拍，即開(kāi)發(fā)商“用腳投票”。

我們可以進(jìn)一步推測(cè)，假如不能夠以市場(chǎng)化的思維來(lái)平衡各方利益，不僅土地拍賣環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)流拍，而且購(gòu)房者未來(lái)也可能會(huì)出現(xiàn)“以腳投票”的現(xiàn)象。

這也表明，共有產(chǎn)權(quán)住房的市場(chǎng)化思維就是地方政府不能既是運(yùn)動(dòng)員也是裁判員，而是要以市場(chǎng)契約精神為重，將自己放在與開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者平等的地位來(lái)設(shè)計(jì)、實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房這一制度。

共有產(chǎn)權(quán)房的制度設(shè)計(jì)，介于保障性住房與普通商品房之間，最大的特點(diǎn)是價(jià)格與同一地段的商品房相當(dāng)，通過(guò)政策設(shè)計(jì)使之不易套現(xiàn)獲利，違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)較小，可以有效規(guī)避以前“開(kāi)寶馬申請(qǐng)保障房”等弊端；而與普通商品房相比，由于政府持有一定的產(chǎn)權(quán)比例，使得特定購(gòu)房對(duì)象只要支付一小部分錢就能解決住房問(wèn)題，這也降低了其購(gòu)房成本。

由此可見(jiàn)，共有產(chǎn)權(quán)房的定位非常清晰，就是既不符合申請(qǐng)保障房資格，又的確買不起商品房的“夾心層”群體，包括北京共有產(chǎn)權(quán)房所針對(duì)的“新北京人”群體。

經(jīng)驗(yàn)表明，建立一個(gè)多層次的住房體系，才是解決“居者有其屋”的最終路徑。從北京流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房的情況來(lái)看，地方政府存在角色定位不清的因素，比如土地起拍價(jià)和未來(lái)房?jī)r(jià)全部由當(dāng)?shù)卣f(shuō)了算，地方政府按照保障房的限價(jià)思維來(lái)操作準(zhǔn)市場(chǎng)的共有產(chǎn)權(quán)房。起始樓面地價(jià)與未來(lái)房?jī)r(jià)之間僅有1萬(wàn)元，其中包括財(cái)務(wù)成本、建筑成本、裝修成本、銷售成本等，開(kāi)發(fā)商“算不過(guò)數(shù)”，甚至大概率會(huì)出現(xiàn)虧錢，自然就不會(huì)有熱情來(lái)參與這一市場(chǎng)。

實(shí)際上，當(dāng)前不少共有產(chǎn)權(quán)房在土地價(jià)格上并無(wú)多少讓利，因而最終在住房?jī)r(jià)格上也并無(wú)多大的優(yōu)勢(shì)。例如本次流拍的地塊，房?jī)r(jià)限定在4.3萬(wàn)/平方米，與目前周圍類似新開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)格差距在1000~2000元/平方米。

不過(guò)，正如之前所說(shuō)，政策設(shè)計(jì)之初并不是在于價(jià)格讓利，而是在于通過(guò)與政府合伙購(gòu)房降低購(gòu)房門檻。但是假如價(jià)格沒(méi)有吸引力，還受到產(chǎn)權(quán)比例、產(chǎn)權(quán)受限等因素影響，再加上未來(lái)回購(gòu)或購(gòu)買普通商品房時(shí)可能還會(huì)受到限購(gòu)限貸政策的約束，難保購(gòu)房者不會(huì)跟隨出現(xiàn)“用腳投票”的情況，從而在購(gòu)房者身上也出現(xiàn)落地難。

此外，共有產(chǎn)權(quán)住房的再上市，將保障地方政府的優(yōu)先權(quán)，即地方政府優(yōu)先回購(gòu)，或共有產(chǎn)權(quán)的自然人向地方政府贖回政府部分的房屋所有權(quán)。在優(yōu)先回購(gòu)權(quán)下，地方政府擁有兩個(gè)路徑可以選擇：一是按照政府評(píng)估價(jià)，由政府回購(gòu)自然人手中的房屋產(chǎn)權(quán)，而實(shí)際評(píng)估權(quán)則掌握在地方政府手中；二是再上市交易時(shí)，地方政府按照共有產(chǎn)權(quán)的比例，直接按比例分享房屋交易價(jià)款，這其中亦包括增值部分?；刭?gòu)價(jià)格評(píng)估如何確定，實(shí)際上也是未來(lái)可能產(chǎn)生分歧的地方，過(guò)低或虛高都可能存在利益輸送，最終出現(xiàn)變形、異化的可能性。

假如這些問(wèn)題得不到很好的解決，共有產(chǎn)權(quán)房恐怕難以得到開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的熱烈回應(yīng)。而公共政策評(píng)價(jià)優(yōu)劣的一項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)，不在于政策本身是多么善意，而在于是否真正得到公眾的回應(yīng)。具體到共有產(chǎn)權(quán)房，從理論的角度上講是一項(xiàng)非常理想的制度，但假如出現(xiàn)流拍的情況，顯然說(shuō)明其設(shè)計(jì)還存在著缺陷，需要從可操作性的角度加以優(yōu)化。

筆者以為，解決類似流拍、回購(gòu)價(jià)格可能存在分歧等問(wèn)題，必然需要地方政府提前完善和細(xì)化制度體系，但最關(guān)鍵還是在于理清政府與市場(chǎng)的邊界，一切以尊重市場(chǎng)契約精神為基本出發(fā)點(diǎn)，尤其是平衡市場(chǎng)參與各方如開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的利益，否則就容易流于政府唱“獨(dú)角戲”的形式，這顯然有違共有產(chǎn)權(quán)房制度的初衷。（作者系中國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）