1月全國(guó)土地市場(chǎng)供求回落 出讓金降幅過半

29日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布2018年1月份300城市土地市場(chǎng)交易報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)土地市場(chǎng)整體供應(yīng)環(huán)比走低，成交量較上月縮水近半；整體均價(jià)環(huán)比小幅回落，住宅用地均價(jià)同比上揚(yáng)；出讓金較上月縮水過半。

具體來看，1月份，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比走低，同比增加近四成，僅一線城市供應(yīng)量環(huán)比增加；成交方面，整體成交量環(huán)比轉(zhuǎn)跌，出讓金總額較上月縮水過半，三四線城市均價(jià)同比降幅居前。

不過，分各類型城市來看，一線城市土地市場(chǎng)供求兩端同比均漲，供應(yīng)環(huán)比止跌回升，同比漲幅居各線城市首位；二線城市供地節(jié)奏放緩，均價(jià)同比漲幅較去年同期收窄，成交量及收金同環(huán)比雙降；三四線城市供應(yīng)量環(huán)比走低，成交面積同環(huán)比縮水，出讓金環(huán)比下滑六成。

1月29日，廣州南沙迎來年內(nèi)首場(chǎng)土地拍賣，兩宗分別位于東涌鎮(zhèn)和靈山島尖的地塊，采用“限地價(jià)+競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖號(hào)”的方式出讓，共收金55.22億元。最終，越秀地產(chǎn)以最高限價(jià)369824萬元競(jìng)得靈山島尖2017NJY-12地塊后，中海地產(chǎn)以總價(jià)182378萬元、配建面積47700平方米、樓面價(jià)16549元/平方米拿下東涌村地塊。

1月25日，北京土地市場(chǎng)出讓3宗住宅地塊，其中住宅部分要求全部建設(shè)成為共有產(chǎn)權(quán)房，合計(jì)可供應(yīng)4500套共有產(chǎn)權(quán)房住宅。從最后出讓結(jié)果來看，只有朝陽區(qū)一宗地塊出讓成功，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村2宗地塊同時(shí)流標(biāo)。

針對(duì)北京土地市場(chǎng)開年后一日兩宗地塊同時(shí)流標(biāo)的現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，兩宗地塊起價(jià)過高，分別高達(dá)41.78億元與50.58億元，在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間，融資難度非常大。“最關(guān)鍵的是，最近各種渠道嚴(yán)查銀行信托資金拐彎進(jìn)入房地產(chǎn)，所以，大部分企業(yè)對(duì)于高投資額項(xiàng)目，相對(duì)謹(jǐn)慎”。

此前，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》明確提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域。

“從最近的地方兩會(huì)以及一系列的調(diào)控內(nèi)容看，預(yù)計(jì)北京市場(chǎng)在2018年依然是調(diào)控年，這種情況下，房企拿地開始謹(jǐn)慎是難免的”。張大偉表示，“尤其是共有產(chǎn)權(quán)房，很難出現(xiàn)90平方米別墅，這種情況下，貨值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如限價(jià)商品房。從土地供應(yīng)看，目前北京市場(chǎng)依然有多宗待售土地，例如限價(jià)商品房等，相比共有產(chǎn)權(quán)房，前者價(jià)值更高。”

張大偉指出，“隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的持續(xù)深入，2018年開年以來土地市場(chǎng)溢價(jià)率有明顯降低，相比2017年25%的平均溢價(jià)率，2018年北京土地溢價(jià)率平均只有12%。”他認(rèn)為，在嚴(yán)控信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響下，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)。“這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性正在降低。”

25日，記者從國(guó)土資源部了解到，沈陽、南京、杭州等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案獲得國(guó)土部同意。國(guó)土部要求，試點(diǎn)地區(qū)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，豐富住房用地供應(yīng)渠道，建立租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居。

不僅如此，國(guó)土部還要求試點(diǎn)城市規(guī)范集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的審批和監(jiān)管程序，明確項(xiàng)目申報(bào)主體，完善項(xiàng)目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，確保有序可控。在此基礎(chǔ)上，在試點(diǎn)過程中，推進(jìn)集體租賃住房納入政府主導(dǎo)的住房租賃服務(wù)平臺(tái)管理，加強(qiáng)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。

張大偉表示，國(guó)土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。“11個(gè)城市基本都屬于二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。從長(zhǎng)期來看，建立租購(gòu)并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求”。