每日經濟新聞 2018-01-27 09:04:26
一位90后的年輕女孩先是用不到30萬的定金簽訂了4份房地產定金合同，而該合同規(guī)定買家逾期超過600日不付款，賣家才可以解除合同，600日內賣家如果把房子轉賣給其他人，則要賠償買家房價20%的違約金。這就相當于用5萬到10萬的定金購買了一份“美式期權”合約，鎖定了賣家數百萬的房產未來600日內的升值收益。不過，這樣的套路最終也得到了法院的公正裁決。
每經編輯 趙云
圖片來源：攝圖網
“空手套白狼”的操作，又有了新案例。
一位90后年輕的上海女孩黃曉婷，通過房地產買賣合同，構設陷阱，最終以少量的定金“套牢”上海幾位房主上千萬元的房產。
據媒體報道，她所買的房子每一套價格都是幾百萬不等，同時她也支付了5-10萬元不等的定金。但在付過定金后，她就開始玩“消失”，以各種理由拒不支付首付款。等到房主想要解除買賣合同時，她便翻出了合同當中的違約條款來索賠。
這也正是2017年4月下旬，在不少論壇、微信群和微博等各種平臺持續(xù)發(fā)酵熱議的水庫論壇“設局謀房”事件。當時，微信公眾號“魔都房房房”首次披露此事后，引起上海房產圈以及房產律師的關注。
▲截圖來自微信公眾號“魔都房房房”
（注：水庫論壇，是上海當地的房產論壇。根據公開資料，其組織者為歐成效，是金沙江創(chuàng)投董事總經理朱嘯虎的妹夫，在網上有“歐神”的外號。）
面對不公平的合同，浦東新區(qū)海高一村顧姓、楊姓業(yè)主將黃曉婷起訴至浦東新區(qū)人民法院，要求解除合同，但于2017年7月被法院一審駁回。
▲圖片截自裁判文書網
所幸，受害者房東們通過抱團集體去法院作證，最終讓黃曉婷全部敗訴。更有趣的是，他們的房子經過一番折騰和耽擱，反而還價格暴增。
不過，讓黃曉婷一度“得手”的關鍵套路，仍然非常值得所有人了解和警惕。每經小編（微信號：nbdnews）在此梳理過往報道和相關案件的裁判文書，為大家還原整個事情的來龍去脈。
據上海電視臺《法制特勤組》1月初報道：
求助人鄭阿姨稱，自己賣房時遇到了空手套白狼的買家。
一個92年的上海小姑娘，在2016年3月以八百多萬的價格買了鄭阿姨在普陀的一套房子。但一年多來除了10萬元的定金，她之后一分錢房款都沒付。
在鄭阿姨的印象中，小姑娘買房時乖巧貼心，拿著合同專程跑到自己家里簽，說兩個人私下簽合同也省了中介費。
鄭阿姨覺得小姑娘很有誠意，又著急用錢就簽了合同。但合同一簽好，她就立馬變了嘴臉，總能找到各種理由拖延房款。
既然買家不肯付款，為什么不解除合同？鄭阿姨本想名正言順解除合同，但這時對方突然說出了“600天”的概念。
鄭阿姨直到這時才發(fā)現，自己簽的合同中的違約欄夾著半句話——如買房方違約逾期六百日，賣方可解除合同。
這可急壞了鄭阿姨，她們家里做生意原本就急需用錢，最后只好各方拆借導致了不小損失。
鄭阿姨只好向律師求助。后援律師經過調查發(fā)現，類似的遭遇不止鄭阿姨一人遇到。
梁阿姨和黃女士也是在2016年賣的房子，一年多來都拿不到房款，每套房子都升值了上百萬元，這些損失對于求助人來說不可謂不高。
更加令人意想不到的是，買她們三個房子的竟是同一個人——92年的上海小姑娘黃曉婷。
合同中陷阱重重，當賣家們再仔細研究這份格式合同，發(fā)現陷阱還不止這一處：
一、買方可以違約六百天不付房款
二、違約成本每天萬分之零點三
三、合同里又寫了可以轉賣給第三方
而一年多來房子已漲價幾百萬，黃曉婷幾乎是用零成本套住了賣方的房屋，賺取六百天里賣家房屋的升值差價。
幾位求助人都陷入了兩難的境地。根據所簽合同，賣方在六百天內解除合同要支付房價20%的違約金；如果繼續(xù)履行合約，六百天后按之前的房價完成交易，則更要損失數百萬元的差價。
明顯有失公平的合同可以撤銷嗎？后援律師發(fā)現，黃曉婷交易的意圖十分明確：不是為了購買和居住，而是利用精心設計的合同來空手套白狼。
那么在上海的限購政策之下，黃曉婷又是怎么能買這么多房子呢？律師表示，只要不過戶就不受限購影響，也就是說黃曉婷可以無限制地簽買賣合同，同時套住很多人的房子，賺取她們房子的升值差價。
三位求助人為了維護自己的權益，便分別與黃曉婷對簿公堂。
通過受害人的相互作證，以及法院調查取證的深入，黃曉婷同時簽訂多套買賣合同的事實逐漸清晰，案情開始朝著有利于求助人的方向發(fā)展。
復旦大學法學教授陳浩然表示，黃曉婷的行為已經涉嫌欺詐。
最后閔行法院，普陀法院，一審都判決買房方黃曉婷敗訴，判決解除雙方簽訂的《房地產買賣合同》，沒收定金。
每經小編（微信號：nbdnews）查閱裁判文書網，找到了上面提到了“梁阿姨”最終勝訴的判決書。
▲圖片截自裁判文書網
此外，前文提及的一審敗訴的顧姓、楊姓業(yè)主，在二審時也如愿解除了房產合同。
▲圖片截自裁判文書網
雖然有律師認為黃曉婷的行為涉嫌欺詐，但是對于受害者房東來說卻是因禍得福，因為2016年到2017年上海房價漲幅驚人，他們的房子被這么一折騰和耽擱，反而價格暴增。也就是說，他們并沒有實際的損失反而獲益匪淺。
▲圖片截自中國房價行情網
這也是為什么顧姓、楊姓業(yè)主二審能和黃曉婷達成和解協(xié)議，還向她返還了的定金。小編注意到，判決書內容顯示，解除合同的法律依據并非“欺詐”或是“詐騙罪”，而是《合同法》。
▲圖片截自裁判文書網
毫無疑問，在這些案例中，黃曉婷的關鍵武器就是藏有陷阱的購房合同。不過，這些房地產買賣合同就是一張張典型的“美式期權”合約，也并非穩(wěn)賺不賠。
期權是一種合約，該合約賦予持有人在某一特定日期或該日之前的任何時間以固定價格購進或售出一種資產的權利。如果該期權只能在到期日執(zhí)行，則稱為歐式期權；如果該期權可以在到期日或到期日之前的任何時間執(zhí)行，則稱為美式期權。
黃曉婷支付的5萬或10萬元的定金，類似于買方向賣方支付的權利金，付了這個權利金之后，黃曉婷就可以以事先約定的價格在合同規(guī)定的600天內鎖定這套房子。
在600日的合約期限內，假如房子的價格上漲超過定金和違約金，黃曉婷可以選擇行權買下這套房子，然后再把它轉賣給他人，賺取溢價。假如房子的價格下跌或者上漲低于定金和違約金，黃曉婷也可以選擇放棄行權不買這套房子，她損失的只有定金和違約金。
▲圖文無關（來源：視覺中國）
但是，從400萬到800萬房產的看漲期權，權利金一般也不可能只有5萬到10萬元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否則，一套房子600天里隨便漲個超過1%，賣家就會虧錢。
但是在2016年上海房產一年暴漲達44%的背景下，能夠用如此便宜的權利金成交多筆看漲期權，一方面在于黃曉婷的精心設計，另一方面也是售房人忽視了對合同條款的審視。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，買賣房屋時，一定要注意到合同條款中關于逾期期限和違約金的金額是否合理，如果有不合理的地方一定要及時和專業(yè)人士或者律師溝通修改。
每經編輯 趙云
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