房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成雙刃劍 康達(dá)爾的隱形“財(cái)富”能否帶來(lái)持續(xù)收益

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每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 曾健輝 盧祥勇

中國(guó)農(nóng)牧第一股康達(dá)爾（000048。SZ）的業(yè)務(wù)不只有農(nóng)牧業(yè)，還有房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾經(jīng)撐起康爾達(dá)三成多營(yíng)收，對(duì)其重要性不言而喻，但2016年、2017年該業(yè)務(wù)營(yíng)收大幅下滑，造成公司業(yè)績(jī)不理想。2017年前三季度，康爾達(dá)營(yíng)業(yè)收入11.29億元，同比下降5.23%，主要是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入減少所致；凈利潤(rùn)-4678萬(wàn)元，下降255%。

雪上加霜的是，近日康達(dá)爾公告稱(chēng)，其位于深圳的山海上園65套房被司法查封，由此可能導(dǎo)致公司資金短缺。擁有大量隱形土地資產(chǎn)的康達(dá)爾，還能否在房地產(chǎn)上重拾輝煌？

業(yè)績(jī)受房產(chǎn)影響明顯

康達(dá)爾的業(yè)績(jī)波動(dòng)明顯。2014年至2016年，公司營(yíng)業(yè)收入分別約為21.44億元、23.02億元、15.61億元；凈利潤(rùn)分別約為1.14億元、2.04億元、596萬(wàn)元，其中2016年業(yè)績(jī)下滑明顯。

康達(dá)爾在2016年年報(bào)中稱(chēng)，業(yè)績(jī)下滑的一個(gè)重要原因是本年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入比上年同期大幅減少。

2016年康達(dá)爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收7340.7萬(wàn)元，同比減少90.60%，占總營(yíng)收的4.7%，已退居各項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占總營(yíng)業(yè)收入比例的前三位之外。

梳理近幾年康達(dá)爾的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一直是康達(dá)爾最重要的業(yè)績(jī)來(lái)源之一。2011年和2012年均有房地產(chǎn)收入，康達(dá)爾盈利尚好，而2013年缺乏了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支撐，該年業(yè)績(jī)錄得虧損；2014年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重新貢獻(xiàn)收入，躍升為公司第二大營(yíng)收業(yè)務(wù)；2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收7.81億元，占到總營(yíng)收23.02億元的33.91%，僅次于飼料；但是2016年，隨著在售貨源減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收大幅下降，該年度業(yè)績(jī)下滑。

除了房地產(chǎn)，訴訟糾紛也是影響康達(dá)爾業(yè)績(jī)的一大因素，尤其是京基集團(tuán)與康達(dá)爾的股權(quán)之爭(zhēng)。截至目前，康達(dá)爾的股權(quán)之爭(zhēng)仍僵持不下。

隱形土地資源還有多少

康達(dá)爾引發(fā)資本市場(chǎng)的關(guān)注主要是因?yàn)槠鋼碛写罅康统杀就恋刭Y源。

官網(wǎng)顯示，康達(dá)爾自1998年開(kāi)始介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)年就推出了“康欣園”，2000年在布吉推出康達(dá)爾花園1~3期，2003年又推出第四期（香檳谷），2008年推出第五期（蝴蝶堡）。

2011年，康達(dá)爾獲得了豐富的土地資源。公告顯示，公司于2011年11月30日與深圳市坪山新區(qū)管理委員會(huì)、深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)坪山管理局就坪山新區(qū)坑梓街道的兩塊土地征收簽訂了《收地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，公司將獲得總額7.4億元的補(bǔ)償款；同時(shí)與深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)寶安管理局就公司位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道、沙井街道、福永街道的三塊土地的征收和開(kāi)發(fā)簽訂了《收地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，公司將獲得總額8600.45萬(wàn)元的補(bǔ)償款，兩項(xiàng)協(xié)議共計(jì)8.26億元的補(bǔ)償款。

作為土地整合一攬子解決方案的組成部分，康達(dá)爾獲得了對(duì)西鄉(xiāng)和沙井兩個(gè)地塊共23.73萬(wàn)平方米工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地的批準(zhǔn)及協(xié)議簽訂。未來(lái)，兩商住項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，總銷(xiāo)售面積超90萬(wàn)平方米。

康達(dá)爾曾公開(kāi)表示，預(yù)計(jì)在未來(lái)的8~10年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以帶來(lái)穩(wěn)定可觀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益和持有商用物業(yè)的租賃收益。

康達(dá)爾位于西鄉(xiāng)地塊的“山海上園”一期已于2015年售完，康達(dá)爾2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收7.81億元，占總營(yíng)收比重33.91%；同時(shí)項(xiàng)目二、三、四期總體量達(dá)65.91萬(wàn)平方米，按目前二期在售房源均價(jià)5.9萬(wàn)/平方米簡(jiǎn)單估算，還將有約389億元貨值。

此外，康達(dá)爾的沙井項(xiàng)目城市更新工作已啟動(dòng)。中信建投早前在研報(bào)中表示，沙井項(xiàng)目占地12.5萬(wàn)平方米，位置雖不如西鄉(xiāng)，拿地成本也較高，但受益于寶安市政規(guī)劃，地塊仍有比較大的想象空間。

同時(shí)，康達(dá)爾地產(chǎn)板塊下轄的土地、商鋪、廠房、宿舍等可出租面積約35萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積約24.3萬(wàn)平方米。