房地產(chǎn)業(yè)務成雙刃劍 康達爾的隱形“財富”能否帶來持續(xù)收益

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每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 曾健輝 盧祥勇

中國農(nóng)牧第一股康達爾（000048。SZ）的業(yè)務不只有農(nóng)牧業(yè)，還有房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)務曾經(jīng)撐起康爾達三成多營收，對其重要性不言而喻，但2016年、2017年該業(yè)務營收大幅下滑，造成公司業(yè)績不理想。2017年前三季度，康爾達營業(yè)收入11.29億元，同比下降5.23%，主要是房地產(chǎn)銷售收入減少所致；凈利潤-4678萬元，下降255%。

雪上加霜的是，近日康達爾公告稱，其位于深圳的山海上園65套房被司法查封，由此可能導致公司資金短缺。擁有大量隱形土地資產(chǎn)的康達爾，還能否在房地產(chǎn)上重拾輝煌？

業(yè)績受房產(chǎn)影響明顯

康達爾的業(yè)績波動明顯。2014年至2016年，公司營業(yè)收入分別約為21.44億元、23.02億元、15.61億元；凈利潤分別約為1.14億元、2.04億元、596萬元，其中2016年業(yè)績下滑明顯。

康達爾在2016年年報中稱，業(yè)績下滑的一個重要原因是本年度房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務銷售收入比上年同期大幅減少。

2016年康達爾房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營收7340.7萬元，同比減少90.60%，占總營收的4.7%，已退居各項業(yè)務營業(yè)收入占總營業(yè)收入比例的前三位之外。

梳理近幾年康達爾的年報可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務一直是康達爾最重要的業(yè)績來源之一。2011年和2012年均有房地產(chǎn)收入，康達爾盈利尚好，而2013年缺乏了房地產(chǎn)業(yè)務的支撐，該年業(yè)績錄得虧損；2014年房地產(chǎn)業(yè)務重新貢獻收入，躍升為公司第二大營收業(yè)務；2015年房地產(chǎn)開發(fā)營收7.81億元，占到總營收23.02億元的33.91%，僅次于飼料；但是2016年，隨著在售貨源減少，房地產(chǎn)開發(fā)營收大幅下降，該年度業(yè)績下滑。

除了房地產(chǎn)，訴訟糾紛也是影響康達爾業(yè)績的一大因素，尤其是京基集團與康達爾的股權之爭。截至目前，康達爾的股權之爭仍僵持不下。

隱形土地資源還有多少

康達爾引發(fā)資本市場的關注主要是因為其擁有大量低成本土地資源。

官網(wǎng)顯示，康達爾自1998年開始介入房地產(chǎn)開發(fā)，當年就推出了“康欣園”，2000年在布吉推出康達爾花園1~3期，2003年又推出第四期（香檳谷），2008年推出第五期（蝴蝶堡）。

2011年，康達爾獲得了豐富的土地資源。公告顯示，公司于2011年11月30日與深圳市坪山新區(qū)管理委員會、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會坪山管理局就坪山新區(qū)坑梓街道的兩塊土地征收簽訂了《收地補償協(xié)議書》，公司將獲得總額7.4億元的補償款；同時與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會寶安管理局就公司位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道、沙井街道、福永街道的三塊土地的征收和開發(fā)簽訂了《收地補償協(xié)議書》，公司將獲得總額8600.45萬元的補償款，兩項協(xié)議共計8.26億元的補償款。

作為土地整合一攬子解決方案的組成部分，康達爾獲得了對西鄉(xiāng)和沙井兩個地塊共23.73萬平方米工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地的批準及協(xié)議簽訂。未來，兩商住項目總建筑面積超過100萬平方米，總銷售面積超90萬平方米。

康達爾曾公開表示，預計在未來的8~10年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)務可以帶來穩(wěn)定可觀的房地產(chǎn)開發(fā)收益和持有商用物業(yè)的租賃收益。

康達爾位于西鄉(xiāng)地塊的“山海上園”一期已于2015年售完，康達爾2015年房地產(chǎn)開發(fā)營收7.81億元，占總營收比重33.91%；同時項目二、三、四期總體量達65.91萬平方米，按目前二期在售房源均價5.9萬/平方米簡單估算，還將有約389億元貨值。

此外，康達爾的沙井項目城市更新工作已啟動。中信建投早前在研報中表示，沙井項目占地12.5萬平方米，位置雖不如西鄉(xiāng)，拿地成本也較高，但受益于寶安市政規(guī)劃，地塊仍有比較大的想象空間。

同時，康達爾地產(chǎn)板塊下轄的土地、商鋪、廠房、宿舍等可出租面積約35萬平方米，土地儲備面積約24.3萬平方米。