云南城投詮釋240億重組疑云，問詢函回復(fù)股票復(fù)牌

云南城投自2017年6月開始停牌重組，希望強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手引入西南地區(qū)大型企業(yè)集團(tuán)成都會(huì)展，然自公司預(yù)案發(fā)布后，標(biāo)的公司240億估值及63億業(yè)績(jī)承諾受到市場(chǎng)頗多質(zhì)疑，同時(shí)公司于2017年11月29日收到上交所就重組信息披露的問詢函。時(shí)至今日，倍受關(guān)注的重組問詢函回復(fù)完畢，前期市場(chǎng)疑惑得到解釋，同時(shí)公司股票于2018年1月17日復(fù)牌。

問詢函回復(fù)稱，成都會(huì)展主要資產(chǎn)開發(fā)時(shí)間較早，取得成本較低，經(jīng)過多年發(fā)展，周邊環(huán)境不斷完善，及房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上漲，因而導(dǎo)致前次評(píng)估增值較大，增值率較高。省城投集團(tuán)取得成都會(huì)展51%股份的總成本為118億元，增資后成都會(huì)展權(quán)益價(jià)值為231.41億元。由此看來，此次240億估值較前次僅增加了不到9億元。

對(duì)于市場(chǎng)高度關(guān)注的業(yè)績(jī)承諾，公司稱標(biāo)的公司現(xiàn)有5個(gè)在建項(xiàng)目、302萬平方米的土地儲(chǔ)備（含擬建項(xiàng)目占地），項(xiàng)目分布在成都市及其周邊地區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018-2020年間竣工并完成交付，為未來3年標(biāo)的公司地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，因此，預(yù)測(cè)期內(nèi)業(yè)績(jī)收入大幅增長(zhǎng)具有合理性。

主營(yíng)增強(qiáng)提升地產(chǎn)實(shí)力

云南城投是以房地產(chǎn)開發(fā)為主的公司，之前公司主要業(yè)務(wù)集中在云南及周邊地區(qū)，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，但從全國(guó)范圍看，城投的布局略顯不夠，眾所周知，在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境趨緊，因城施策調(diào)控不斷深化的今天，單純的地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)不如從前，行業(yè)集中與轉(zhuǎn)型升級(jí)已成趨勢(shì)，看今日城投雖有冒進(jìn)之嫌，卻是早已識(shí)破大勢(shì)，提前布局之舉，特別是近年來活躍的并購(gòu)重組，可能讓人眼花繚亂，卻是城投為進(jìn)入樓市新周期所做的努力。

“天下大勢(shì)，浩浩蕩蕩，順之者昌，逆之者亡”，正是因勢(shì)乘便，提前布局，才有銀泰并購(gòu)剛過，成都會(huì)展又來，可以看出，此時(shí)的城投正不斷將主營(yíng)業(yè)務(wù)由住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多方向拓展，并增加會(huì)展、物業(yè)、酒店、綠化等可與主業(yè)協(xié)同發(fā)展的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

據(jù)了解，銀泰已為城投帶來商業(yè)領(lǐng)域開發(fā)及持有運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)和資源，而成都會(huì)展將會(huì)為城投的未來帶來更大的想象空間,特別是其現(xiàn)擁有的近302萬平土地儲(chǔ)備，約4500畝土地儲(chǔ)備，以及未來會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶來產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的發(fā)展模式。

成都會(huì)展目前共有會(huì)展、酒店、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理四大板塊，地產(chǎn)開發(fā)主要集中在成都及其周邊，成都會(huì)展及其子公司擁有土地使用權(quán)45宗，主要集中在成都天府新區(qū)，黑龍灘片區(qū)，最近兩年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，黑龍灘國(guó)際社區(qū)目前新房均價(jià)10189元/平米，天府新區(qū)更高，并且據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，二線城市中，成都2017年全年基價(jià)漲幅居首，漲幅高達(dá)58.4%；地價(jià)方面，2017年上半年昆明主城土地共成交5933畝，成交金額約205億元，平均地價(jià)為345萬元/畝，成交的平均地價(jià)與去年同期相比上漲41.9%/畝，明顯大幅上漲，定將導(dǎo)致未來拿地成本和門檻的進(jìn)一步上升，土地儲(chǔ)備意味著未來的機(jī)會(huì)，成都會(huì)展攜大批土地并入城投，對(duì)城投而言可謂是“如虎添翼”。

會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)多點(diǎn)開花

值得注意的是，成都會(huì)展不光地產(chǎn)業(yè)務(wù)在西南地區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，會(huì)展業(yè)務(wù)更是它帶入城投的另一大亮點(diǎn)。

隨著21世紀(jì)的到來，中國(guó)的會(huì)展行業(yè)進(jìn)入黃金時(shí)期，會(huì)展行業(yè)不斷發(fā)展，西風(fēng)東進(jìn)成為共識(shí)，08年奧運(yùn)會(huì)及10年世博會(huì)更是將中國(guó)的會(huì)展推向前所未有的高度，隨后，中西部地區(qū)的會(huì)展業(yè)迅速崛起，成都、昆明等地發(fā)展迅速，加上國(guó)家一帶一路戰(zhàn)略的推行，為沿線各地發(fā)展帶來前所末有的機(jī)遇。

我們可以從成都市博覽局了解到，上半年成都會(huì)展業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，會(huì)展業(yè)總收入468.8億元，同比增長(zhǎng)13%，全市舉辦重大會(huì)展活動(dòng)299個(gè)，同比增長(zhǎng)8.3%，其中國(guó)際性會(huì)展活動(dòng)51個(gè)，增長(zhǎng)15.9%；展覽面積203.9萬平方米，同比增長(zhǎng)16.8%；會(huì)展業(yè)總收入468.8億元，同比增長(zhǎng)13%，其中，直接收入45.2億元，同比增長(zhǎng)14.7%，拉動(dòng)收入423.6億元，同比增長(zhǎng)12.8%。由此可見，成都會(huì)展所處行業(yè)增長(zhǎng)迅速，另外，會(huì)展業(yè)務(wù)不是單純的會(huì)展，而是一輛可以拉動(dòng)更多GDP的大車，將以近10倍于自己的力量帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括地產(chǎn)、物業(yè)、旅游、酒店、餐飲等行業(yè)的發(fā)展，而且我們明顯可以看到，成都會(huì)展自持物業(yè)世紀(jì)城假日酒店與世紀(jì)城洲際酒店都在離世紀(jì)城會(huì)展中心不遠(yuǎn)的周圍，隨著各大展會(huì)如期而來，酒店和飯店的生意可想而知。

正如成都會(huì)展總經(jīng)理徐玲所說，“會(huì)展經(jīng)濟(jì)是一條集商貿(mào)、交通、餐飲、購(gòu)物、旅游、信息等為一體的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)鏈，它具有促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)等蓬勃發(fā)展的功能。通過會(huì)展經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，形成多元化復(fù)合產(chǎn)業(yè)鏈條。”這對(duì)云南城投而言，無疑是“錦上添花”。

財(cái)務(wù)優(yōu)化并肩業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

對(duì)于重組標(biāo)的成都會(huì)展，其凈利率由15年的5.23%增長(zhǎng)到17年的16.87%，呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)之勢(shì)，公司負(fù)債率截至2017年8月31日為34.74%，在整個(gè)地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司中實(shí)屬較低水平，加入云南城投后，若按現(xiàn)有已公開數(shù)據(jù)計(jì)算，上市公司的負(fù)債率可由現(xiàn)在的90.20%下降到78.65%，低于A股市場(chǎng)前十大地產(chǎn)公司平均負(fù)債率的79.11%，將極大的優(yōu)化上市公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

另外，成都會(huì)展并入后63億的業(yè)績(jī)承諾，將使公司未來的盈利能力大幅提升，并且公司會(huì)展經(jīng)濟(jì)及物業(yè)、酒店等方面的經(jīng)營(yíng)將使公司營(yíng)業(yè)更趨穩(wěn)定。

其實(shí)對(duì)成都會(huì)展而言，除了有豐富的土地儲(chǔ)備外，公司在物業(yè)、會(huì)展及酒店經(jīng)營(yíng)管理方面有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，比如會(huì)展就是屬于一個(gè)經(jīng)營(yíng)性穩(wěn)定的持續(xù)性業(yè)務(wù)，每年大概有7～8億的收入，可以貢獻(xiàn)2個(gè)多億的凈利潤(rùn)，相比于房產(chǎn)的周期性波動(dòng)，成都會(huì)展的其它業(yè)務(wù)對(duì)公司未來業(yè)績(jī)的穩(wěn)定提供了一定的支撐。加上公司并入后的業(yè)績(jī)承諾，未來公司的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性和盈利能力將顯著提升。

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)助推市值增長(zhǎng)

客觀的說，云南城投引入成都會(huì)展可謂神來之作，如果沒有國(guó)資背景沒有大股東支持，在當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此規(guī)模的并購(gòu)實(shí)屬挑戰(zhàn)，但基于城投先天的基因與時(shí)下混改大潮，加上城投西南區(qū)域龍頭地位，或許可以成為城投再次蛻變的機(jī)會(huì)。

另外，成都會(huì)展并表后，隨著業(yè)績(jī)承諾的實(shí)現(xiàn)與公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，有望推動(dòng)公司股價(jià)水漲船高，從資本市場(chǎng)過往重組案例來看，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入大都能帶來公司市值的快速增長(zhǎng)。（文中觀點(diǎn)不代表本報(bào)觀點(diǎn)，不作為投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）