樓市王炸!權(quán)威人士:宅基地價值百萬億 他們是最大贏家

毫無征兆，平地起驚雷，歷史性突破！

1月15日晚，樓市突然出王炸：住房供地，政府將不再壟斷！

一聲驚雷，今天的地產(chǎn)股狂掀漲停潮，集體龍飛鳳舞！

在地產(chǎn)股的強(qiáng)勢帶動下，滬指強(qiáng)力反彈，最終再創(chuàng)年內(nèi)收盤新高！穩(wěn)穩(wěn)站在了3400之上！上證50指數(shù)更是豪取九連陽。

盤面上看，招商蛇口、空港股份、中南建設(shè)、綠地控股等7只地產(chǎn)個股封死漲停，萬科A突破40元關(guān)口，創(chuàng)下歷史新高，金地集團(tuán)、格力地產(chǎn)大漲9%，華夏幸福、世聯(lián)行也均有不俗表現(xiàn)。

按照新華社的說法，國土資源部部長姜大明1月15日表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

姜大明還表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。

這一消息，堪稱樓市王炸！

這意味著，政府將不再是住宅用地的唯一提供者，房地產(chǎn)開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。

要知道，過去多年，我國商品房開發(fā)的基本模式是，開發(fā)商從政府手中購買土地，然后開發(fā)對外銷售。這種方式的特點(diǎn)是，一由地方政府提供土地，二是必須是國有土地，集體土地必須征收為國有土地后才能出讓。

這次住房供地，這兩個重大突破，會對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響。

一來，以后這土地來源并非都是國有的了，集體建設(shè)用地、工業(yè)用地和農(nóng)村宅基地，將來都有可能可以入市，這將打破地方政府土地供應(yīng)的壟斷，實(shí)現(xiàn)城市住宅供地的多樣化；

另一個變革是，開發(fā)商不再是房屋的唯一供給方，而是實(shí)行房屋供給的多樣化，包括各類企業(yè)、政府、個人、集團(tuán)、社團(tuán)組織等，都可以作為住房的供應(yīng)者。

今天下午，人民日報繼續(xù)發(fā)文稱，北上廣等13個城市正在開展集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)！

意想不到的是，盤活宅基地不僅僅是房地產(chǎn)的一招妙棋，更是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一步大棋！

多次參加《政府工作報告》和“八五”、“九五”、“十五”、“十一五”規(guī)劃起草工作，第十一屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任鄭新立，在近期的第一財(cái)經(jīng)專訪中，透露了宅基地的重大戰(zhàn)略意義！

按照權(quán)威人士鄭新立的說法，如果中國要保持一個中高速的增長，最大的動能是來自于農(nóng)村的發(fā)展，喚醒農(nóng)村沉睡資源可支持經(jīng)濟(jì)7%左右增速！這其中，僅盤活宅基地一項(xiàng)，潛在價值就高達(dá)125萬億！

鄭新立表示，農(nóng)村還有6億多人口，整個農(nóng)村大量的沉睡的資源還沒有得到利用。我們?nèi)珖青l(xiāng)建設(shè)用地一共現(xiàn)在是22萬平方公里，農(nóng)村就占了17萬平方公里，城市是占了5萬平方公里。

鄭新立粗略計(jì)算后說，比如說農(nóng)村的宅基地這一項(xiàng)資源價值幾何，說出來可能嚇你一跳。如果把中部省份安徽某宅基地改革試點(diǎn)所產(chǎn)生的宅基地交易價格50萬看成全國均價的話，全國2.5億畝宅基地的潛在價值是125萬億，這么大的價值，所以農(nóng)民現(xiàn)在是“捧著金碗要飯吃”。

鄭新立堅(jiān)信，如果把125萬億沉睡的財(cái)富搞活，把它作為一種質(zhì)押，來撬動銀行貸款和社會投資，可以打開農(nóng)村這個巨大的市場（它可以拉動農(nóng)村的消費(fèi)，拉動建材的發(fā)展，拉動城市的家電下鄉(xiāng)，汽車下鄉(xiāng)等等），至少到2030年之前可以支持我們經(jīng)濟(jì)保持7%左右的增長速度。光靠城市靠修地鐵和技術(shù)創(chuàng)新的拉動作用整體來講是有限的。

原來，在權(quán)威人士看來，宅基地是一盤大棋，不僅能盤活房地產(chǎn)，更能盤活整個中國經(jīng)濟(jì)！

鄭新立采訪中提到的宅基地樣板在國土部官網(wǎng)有非常詳細(xì)的記載：

宅基地自愿有償退出是金寨試點(diǎn)的主線，科學(xué)的村莊規(guī)劃是試點(diǎn)的前提。

（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

退出宅基地，農(nóng)民搬到哪兒，有筆明白賬。據(jù)縣國土局副局長鄭漢濤介紹，為確保農(nóng)村居民戶有所居、有序集中，改革試點(diǎn)之初，金寨實(shí)施了“1+X”村莊布點(diǎn)規(guī)劃，按照每個行政村1個中心村莊、不超過3個保留自然村莊原則，編制村級土地利用規(guī)劃和村莊布點(diǎn)規(guī)劃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全縣12900多農(nóng)戶自愿有償退出宅基地，其中到規(guī)劃村莊9000余戶，進(jìn)城入鎮(zhèn)3000余戶。

退出宅基地，農(nóng)民能拿多少補(bǔ)償，也是明白賬，有補(bǔ)償也有獎勵。補(bǔ)償分為兩塊：一是地上房屋拆除補(bǔ)償金額，按不同結(jié)構(gòu)每平方米250元～600元計(jì)算。未確權(quán)登記發(fā)證的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民理事會和確權(quán)單位共同現(xiàn)場核實(shí)，經(jīng)公示無異議并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，按房屋占地面積70元/平方米、房屋占地外的宅基地35元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，補(bǔ)償面積不超過160平方米。農(nóng)戶簽訂退出協(xié)議后6個月內(nèi)騰退房屋并驗(yàn)收的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上浮30%。據(jù)測算，這兩部分合在一起，退出宅基地的農(nóng)戶平均每戶可獲得補(bǔ)償7.8萬元。

獎勵則分為三種。一是到縣城購房的，房屋拆除補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上浮30%，按購房面積給予800元/平方米房票獎勵，最高不超過100平方米。自愿放棄申請宅基地的，再給予2萬元/戶獎勵。金融機(jī)構(gòu)提供每戶20萬元以下的免抵押安居貸款。二是到集鎮(zhèn)購房的，房屋拆除補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上浮15%，自愿放棄申請宅基地的，再給予1萬元/戶獎勵，按購房面積給予200元/平方米房票獎勵，最高不超過100平方米。三是到中心村莊建房的，對于建卡貧困戶、有直補(bǔ)人口的移民戶、人均建房面積小于30平方米的農(nóng)戶，優(yōu)先分配宅基地。

“補(bǔ)償+獎勵”，多種退出形式充分滿足了農(nóng)民的不同需求，給了農(nóng)民充分的選擇權(quán)。金寨的實(shí)踐證明，群眾得實(shí)惠，改革就能成功。

按照鄭新立的說法，根據(jù)安徽金寨縣農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，把農(nóng)民退出宅基地以后節(jié)約的宅基地，拿出一萬畝在安徽省的建設(shè)用地市場進(jìn)行交易，那么一畝地賣到了50萬。如果把它看成均價的話，全國17萬平方公里的宅基地，約合2.5億畝，2.5億畝乘上每畝50萬元相當(dāng)于125萬億，農(nóng)民的宅基地的潛在價值是125萬億！接近2016年中國全年GDP的1.7倍?。?/p>

這篇宅基地試點(diǎn)調(diào)查的文章是2017年3月發(fā)布的，看起來盤活宅基地，國土部有這想法由來已久。

對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用毋庸置疑，那么對樓市影響幾何？這一次，房價會下降嗎？

樓市沖擊幾何？

“政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

考慮到國家一直提倡建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，張大偉預(yù)計(jì)未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會加速試點(diǎn)。

“很多國有企業(yè)用地的工業(yè)用地當(dāng)前需要積極轉(zhuǎn)性，過去很少會提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會對此類存量用地積極盤活，實(shí)際上都有助于土地用地制度的靈活。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這是中國供地制度的變革，有望打破同地不同權(quán)的格局。現(xiàn)在國家推行多主體供應(yīng)用地，考慮把宅基地入市流通，這是一個大膽的想象，有可能實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)，但是目前具體政策需要細(xì)化，政策效果還要看落地情況。但這并不不意味著小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)型會爆發(fā)，抱有這種想法的屬于高興得太早。

“讓宅基地流通是大的方向，多主體供應(yīng)用地有利于樓市健康發(fā)展，政策的方向可能是圍繞宅基地合法的地方，進(jìn)行合法的利用，大規(guī)模興建租賃住房，支持租售并舉。”宋丁說。

更為本質(zhì)的是土地供應(yīng)格局的改變或?qū)⒂绊懮鲜蟹科蟆Ｒ话銇碚f，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地。過去多年，我國城市商品房開發(fā)的模式一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門購得國有土地，然后進(jìn)行開發(fā)并對外銷售。張大偉分析，在此種制度下，一些地方土地出讓部門有意無意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，有意無意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，且土地出讓價格一再走高，助推房價上漲。在土地供應(yīng)主體多元化后，將緩解熱點(diǎn)地區(qū)樓市供需緊張局勢。

“具體而言，首先宅基地房只能在村內(nèi)自己交易、小產(chǎn)權(quán)房不具備交易價值，此二者均無法進(jìn)駐市場進(jìn)行交易，這些均對商品房交易無法形成替代效應(yīng)。更為本質(zhì)的是整體而言租賃始終屬于消費(fèi)，買房屬于投資，這兩者之間無法實(shí)現(xiàn)直接替代效應(yīng)，只有部分間接的替代效應(yīng)。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)影響沖擊有限。”張大偉說。

與此同時，樓市新格局將給上市房地產(chǎn)商帶來更多機(jī)遇。嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，當(dāng)前在集體土地上建設(shè)租賃住房較少，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言會開啟一種模式——加快進(jìn)軍租賃住房。

在他看來，從橫向的不同主體來看，土地開發(fā)是房地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，后續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會增加。但需注意的是，部分土地的權(quán)屬是否明確，尤其是很多地塊若涉及諸多權(quán)屬爭議的問題或會延長此類業(yè)務(wù)的開發(fā)節(jié)奏。同時，從受益情況看，園區(qū)企業(yè)的受益機(jī)會更大，因?yàn)樗鼈儷@得了部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)成住宅用地的機(jī)會，其土地估值也會抬升。此外這實(shí)際上也利好一些產(chǎn)業(yè)基金等，它們能夠?qū)ふ业揭恍┬碌陌l(fā)展機(jī)會。

（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

這次房價會下跌嗎？

張大偉認(rèn)為：政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的；另外，還需要注意這里是指權(quán)屬不變、符合規(guī)劃，這是土地出讓的前提。

嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)表示，國土部此次表態(tài)，顯示將在住宅市場的用地方面會逐漸放開集體建設(shè)用地。但是必須注意的是，當(dāng)前在居住用地的放開方面，其實(shí)僅有租賃市場才有機(jī)會，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開。而且真正對此類集體建設(shè)用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村。

自媒體櫻桃大房子分析認(rèn)為：

1、這傳達(dá)的信息是政府不再是住宅用地的唯一供應(yīng)者，村集體的土地可以作為建設(shè)用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。

農(nóng)民的土地，可以由公司，比如村集體股份合作公司，建成房子，用來出租，但不能賣，不過也算是住宅。

懂了么？能夠用于買賣的，依然是國有用地的商品房，而不是村集體土地。

2、這實(shí)質(zhì)上就是給宅基地松綁，讓農(nóng)民參與中國城市化進(jìn)程。農(nóng)民以后村集體的地不用被拆遷，可以直接名正言順的蓋房出租，也獲得一點(diǎn)紅利。

3、千萬要分清楚，居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是兩碼事。

2017年國土部就發(fā)過文件，要鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，這有利于提高建設(shè)用地緊張的一二線城市，加快租賃房源供應(yīng)的可能性，這對城中村是個利好，可以經(jīng)過改造出租。

不要指望著靠這個政策降房價，增加的是市場的租賃房，而不是可供買賣的商品房。

從短期而言，部分市場人士對第一財(cái)經(jīng)表示，無論是非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，還是深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，二者提供的住宅均只租不售，對商品房交易無法形成替代效應(yīng)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)迎來市場新機(jī)遇，開啟租賃住房的商業(yè)模式。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從長期來看隨著多主體、多渠道住房制度的推進(jìn)，我國主要依靠商品房滿足國民居住的主體供應(yīng)機(jī)制將被打破，在新的住房制度下，市場會形成買房和租賃均占據(jù)主體地位的格局，這毫無疑問會影響商品房供求關(guān)系，市場對商品房的需求減少進(jìn)而影響到商品房的價格，同時也能抑制炒房影響房價，進(jìn)而會沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入和利潤。

（來源：一財(cái)網(wǎng) 作者：不二）