李宇嘉：2018年，精細(xì)化的樓市調(diào)控如何拿捏

李宇嘉

近日，業(yè)內(nèi)都在討論，樓市政策可能開始“吹暖風(fēng)”了。鐵板一塊的以“五限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售）為主要內(nèi)容的調(diào)控，近期也撕開了一道口子。陷入“松綁調(diào)控”輿論漩渦的蘭州，外圍新區(qū)直接退出了限購(gòu)，主城區(qū)以相對(duì)溫和的限售取代限購(gòu)；南京、武漢等“準(zhǔn)一線城市”，借“人才新政”、降低落戶門檻等政策，調(diào)整限購(gòu)；房?jī)r(jià)居高不下的廈門，近期則強(qiáng)調(diào)要滿足改善型住房需求。果真是這樣嗎？

筆者認(rèn)為，若還拿過去調(diào)控輪回的思維看待當(dāng)前政策調(diào)整，是很有問題的。

2018年，樓市政策真正進(jìn)入到精細(xì)化階段，開啟了分類調(diào)控。類似蘭州、合肥、武漢這樣的城市，近兩年大力吸引人才、承接轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)和回流農(nóng)民工，推動(dòng)“就近城鎮(zhèn)化”，城市開發(fā)和建設(shè)熱火朝天。

由此，地鐵、市政管網(wǎng)和教育文化等公共設(shè)施快速上馬。比如蘭州、昆明當(dāng)前都有3條地鐵線在建。根據(jù)中泰證券研究，2016年?yáng)|部、中部、西部人均基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量分別較2006年增長(zhǎng)90.6%、121.3%和127.3%。未來(lái)，供水、供電、道路等基礎(chǔ)設(shè)施缺口和建設(shè)重點(diǎn)也主要集中在豫冀魯川渝貴云等省份。

這既有“穩(wěn)增長(zhǎng)”的考慮，更有“補(bǔ)欠賬”的訴求。在“去杠桿”成為攻堅(jiān)任務(wù)，地方債務(wù)控制愈加嚴(yán)格的情況下，調(diào)整限購(gòu)政策不奇怪。但是，像京滬穗深寧津等熱點(diǎn)城市，保持調(diào)控力度不放松還是頭等大事。盡管限價(jià)政策行政干預(yù)色彩濃厚，但卻是房地產(chǎn)“去杠桿”、樓市漸進(jìn)“去泡沫”的不二選擇。

“房住不炒”是頂層設(shè)計(jì)，金融和土地供給都要向此靠攏，嚴(yán)控地價(jià)的政策會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，“地王”、高地價(jià)不太可能再出現(xiàn)，市場(chǎng)甚至要轉(zhuǎn)向租賃，以去投資和金融屬性。由此，“面粉價(jià)格推高面包價(jià)格”這個(gè)過去房?jī)r(jià)上漲的重要邏輯，未來(lái)難以講得通了。

2017年，大城市房?jī)r(jià)基本處于橫盤的態(tài)勢(shì)，但預(yù)售審批限價(jià)正在重新建立定價(jià)坐標(biāo)。近幾年，熱點(diǎn)城市片區(qū)內(nèi)某一樓盤價(jià)格漲跌，周邊同類樓盤跟著漲跌，這就是“標(biāo)價(jià)效應(yīng)”。

微觀個(gè)體購(gòu)房時(shí)，都會(huì)打聽同一戶型近期成交價(jià)，買方出價(jià)一般會(huì)比照這個(gè)成交價(jià)。假設(shè)，現(xiàn)在某一片區(qū)在售房屋均價(jià)6萬(wàn)元，而政府審批的新盤價(jià)格只有5萬(wàn)元。慢慢地，6萬(wàn)元的市場(chǎng)定價(jià)會(huì)向5萬(wàn)元的新坐標(biāo)靠攏。若能承受得起財(cái)務(wù)成本、資金回籠周期拉長(zhǎng)的損失，開發(fā)商可以不接受限價(jià)而“捂盤惜售”。但筆者認(rèn)為，這剛好契合政府調(diào)控的愿望，即橫盤的高房?jī)r(jià)不能快速下跌，否則會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但要在日漸冗長(zhǎng)的交易程序、壘高的交易成本中，虛高的溢價(jià)部分慢慢損耗掉。

如果片區(qū)內(nèi)審批出的所有新盤都比市場(chǎng)價(jià)格低一點(diǎn)，慢慢地，這個(gè)價(jià)格就成為引導(dǎo)片區(qū)市場(chǎng)定價(jià)的新價(jià)格坐標(biāo)。限售也一樣，蘭州新政的核心就是“限售換限購(gòu)”，自購(gòu)房之日起3~5年不能出售，不動(dòng)產(chǎn)就變成“凍產(chǎn)”。不到一年時(shí)間，這項(xiàng)政策已蔓延至50多個(gè)城市。未來(lái)，類似于蘭州一樣的二三線城市，都可能會(huì)啟動(dòng)“限售換限購(gòu)”的政策調(diào)整。表面來(lái)看，溫和的調(diào)控取代了嚴(yán)厲的打壓，但如果資產(chǎn)交易頻率（或換手率）一旦大幅下降，流動(dòng)或變現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)沒有了，撬動(dòng)信用的優(yōu)勢(shì)也就沒有了，過去由換手率和杠桿推高的資產(chǎn)高溢價(jià)很難扛得住。

除限價(jià)、限售繼續(xù)堅(jiān)持外，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”，金融必須要褪去助長(zhǎng)不動(dòng)產(chǎn)投資屬性的功能。

首先，土地開始回歸居住屬性，熱點(diǎn)城市未來(lái)土地出讓，不再單純遵循“價(jià)高者得”的“招拍掛”模式，而是附加諸多條件的限制性供地，比如配建保障房、租賃房或公共設(shè)施，開發(fā)商自持或“只租不售”等。這樣，開發(fā)商再拿地去做杠桿融資時(shí)，銀行可就要審慎了，這塊地到底是不是合格的抵押品。

其次，銀行也不可能再做高房屋評(píng)估價(jià)了，大面積限售后，銀行甚至?xí)o出較低的評(píng)估價(jià)，因?yàn)橄奘廴趸盅浩穼傩?，杠桿推高房?jī)r(jià)的邏輯也難講得通了。

最后，2016年底，監(jiān)管層提出房貸“去杠桿”。具體來(lái)說(shuō)，就是按揭貸款規(guī)模和占比“雙控”。2017年，盡管按揭貸款投放相比2016年有所下降，但2017年前10個(gè)月，居民短期貸款卻新增了1.6萬(wàn)億元，接近2016年同期新增額的3.5倍，占居民總貸款的26%。

考慮到主要進(jìn)入樓市的短期貸款，2017年房貸接近新增貸款的40%，顯然未完成“雙控”目標(biāo)。2018年，按揭規(guī)模、占比“雙控”還會(huì)堅(jiān)持，投放周期也會(huì)延長(zhǎng)。2017年初，按揭從申請(qǐng)到投放的周期只有2個(gè)月，現(xiàn)在要4~6個(gè)月，而且還會(huì)限制每月額度。

總之，2018年樓市調(diào)控差異化、精細(xì)化會(huì)更加突出。盡管部分二三線城市會(huì)適當(dāng)調(diào)整政策，但只要金融杠桿和地價(jià)能控制住，二三線城市的樓市就將整體穩(wěn)定。對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，控制高房?jī)r(jià)，也要控制房?jī)r(jià)大起大落帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。最佳選擇就是，繼續(xù)堅(jiān)持限價(jià)、限售、限杠桿，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)大面積被“凍住”，信用創(chuàng)造能力被削弱后，投資和金融屬性就弱化了。

短期內(nèi)，試圖再交易的價(jià)格就不再是市場(chǎng)價(jià)格了，只有一定幅度的降價(jià)才能實(shí)現(xiàn)交易，否則就是“有價(jià)無(wú)市”，這就是虛高溢價(jià)的損耗。這也是為什么，近期不管新房還是二手房交易，一次性付款的價(jià)格比貸款購(gòu)買的價(jià)格要低、商業(yè)性貸款比公積金和商業(yè)貸款組合的價(jià)格低，因?yàn)楦鞣N限制政策正在讓虛高的溢價(jià)一點(diǎn)一點(diǎn)損耗，這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越明顯；長(zhǎng)期看，隨著虛高資產(chǎn)溢價(jià)不斷損耗，資產(chǎn)泡沫也就“軟著陸”了。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）