蘇州新年首拍地：20宗地吸金166億 綜合溢價(jià)率不到14%

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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

1月8日至9日，蘇州市迎來(lái)今年首次土地出讓?zhuān)餐瞥?0宗土地，其中11宗住宅用地，9宗商務(wù)、商業(yè)用地，總起始價(jià)約146億元，總規(guī)劃建筑面積約129萬(wàn)平方米。最終，20宗土地全部成交，總成交價(jià)約166.6億元，綜合溢價(jià)率約13.9%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次土地出讓也是自2017年11月16日以來(lái)蘇州市區(qū)再次出讓住宅用地。在上次土拍中，蘇州市區(qū)成功出讓8宗住宅用地，吸金206億元，綜合溢價(jià)率僅2.1%。此次出讓的11宗住宅用地占地面積51萬(wàn)平方米、總規(guī)劃建筑面積101萬(wàn)平方米。按照規(guī)劃，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）2018年將供應(yīng)商品住房用地6000畝，約400萬(wàn)平方米。

多宗宅地近底價(jià)成交

值得注意的是，本次出讓的11宗住宅用地中，多宗以近乎底價(jià)成交。其中位于高新區(qū)滸墅關(guān)區(qū)域的3宗住宅用地，均以0溢價(jià)率或1.1%的低溢價(jià)率成交。

滸墅關(guān)區(qū)域中，編號(hào)為蘇地2017-WG-58號(hào)地塊被遠(yuǎn)洋禹洲聯(lián)合體以總價(jià)10.32億元、樓面價(jià)13500元/平方米的底價(jià)摘得。該地塊位于高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)，總占地面積4.25萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積7.65萬(wàn)平方米。此外，該區(qū)域的另兩宗59號(hào)和60號(hào)地塊，分別被深圳市里城投資發(fā)展有限公司、國(guó)僑投資有限公司以總價(jià)27.54億元、樓面價(jià)13649元/平方米，總價(jià)23.11億元、樓面價(jià)13648元/平方米競(jìng)得，兩宗地塊溢價(jià)率均為1.1%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述3宗住宅用地成交樓面價(jià)均未超過(guò)15000元/平方米。而此前，萬(wàn)科在2016年9月曾以21200元/平方米的樓面價(jià)摘得滸墅關(guān)區(qū)域“地王”。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前該區(qū)域周邊在售新房銷(xiāo)售均價(jià)在16000～20000元/平方米左右。

此外，高新區(qū)科技城區(qū)域的61號(hào)地塊被綠都地產(chǎn)以總價(jià)9.44億元、樓面價(jià)12381元/平方米、溢價(jià)率1.1%摘得；相城區(qū)56號(hào)地塊被該區(qū)國(guó)企漕湖置地以總價(jià)8.76億元、樓面價(jià)9288元/平方米、溢價(jià)率11.5%摘得。

另外值得注意的是，位于蘇州古城區(qū)姑蘇區(qū)的4宗住宅用地溢價(jià)率均超過(guò)20%。其中一宗位于拙政園附近的47號(hào)地塊，被中鐵建以總價(jià)9.82億元、樓面價(jià)43167元/平方米、溢價(jià)率44%摘得，并成為板塊“地王”。另外3宗地塊中，47號(hào)地塊被華發(fā)股份以總價(jià)1.16億元、樓面價(jià)20369元/平方米、溢價(jià)率22%摘得；46號(hào)地塊被綠景地產(chǎn)（HK0095）以總價(jià)4.22億元、樓面價(jià)23323元/平方米、溢價(jià)率40%摘得；48號(hào)地塊被金科地產(chǎn)以總價(jià)28.55億元、樓面價(jià)20125元/平方米、溢價(jià)率21%摘得。

從溢價(jià)率來(lái)看，此次土拍綜合溢價(jià)率為13.9%，而上述11宗住宅用地的溢價(jià)率也僅為14.5%，總體土拍熱度偏“冷”。

“在窗口指導(dǎo)下，房企拿地不敢太激進(jìn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率相對(duì)較高，但多數(shù)土地價(jià)格有所降溫，這與當(dāng)前土地市場(chǎng)的窗口指導(dǎo)有一定關(guān)系。

去化周期超過(guò)8個(gè)月

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，蘇州于2016年10月份出臺(tái)限購(gòu)政策后，商品住宅成交面積明顯下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年年蘇州商品住宅月均成交面積約82.3萬(wàn)平方米，并在當(dāng)年9月份創(chuàng)造了月銷(xiāo)售165萬(wàn)平方米的最高紀(jì)錄。而2017年1～11月，月均成交面積僅56.6萬(wàn)平方米。

在庫(kù)存方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至2017年11月末，蘇州商品住宅庫(kù)存達(dá)到484萬(wàn)平方米，以月均56.6萬(wàn)平方米的去化速度估算，蘇州商品住宅庫(kù)存的去化周期達(dá)到8.5個(gè)月。

需要關(guān)注的是，為合理引導(dǎo)土地市場(chǎng)，蘇州于2017年6月在住宅用地出讓中首次以“市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)+一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間”的方式確定競(jìng)得人，此次出讓的11宗住宅用地繼續(xù)沿用該規(guī)則。根據(jù)該規(guī)則，當(dāng)網(wǎng)上報(bào)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%以上時(shí)，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)，并以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

“蘇州這一土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則，顯著抑制了房企推高地價(jià)的沖動(dòng)。”中國(guó)指數(shù)研究院上海分院副總經(jīng)理張志杰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

盡管蘇州商品住宅庫(kù)存去化周期超過(guò)8個(gè)月，但在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，蘇州房地產(chǎn)依然具有較大的潛力。他表示，“蘇州潛在的購(gòu)房需求很大，而穩(wěn)定房?jī)r(jià)的做法很有必要。”

而張志杰也認(rèn)為，“蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力我們一直都很看好，無(wú)論產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)和人口都有很好的基礎(chǔ)。”