2017年，深圳樓市的變與不變

樓市嚴(yán)調(diào)控之下，深圳樓市走過了看似“平靜”的2017年，但其實(shí)正發(fā)生著許多變化。我們不妨在“變”與“不變”之間，用數(shù)據(jù)來梳理一下2017年深圳樓市的關(guān)鍵點(diǎn)。

不變：調(diào)控未變新房?jī)r(jià)格似直線

深圳房信網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳全市新房住宅成交25820套，同比減少36.2%，為2010年以來的新低。價(jià)格方面，全年維持在每平方米5.4萬元左右。二手房方面，全市二手房成交73830套，同比減少31.4%，但二手房成交量仍是新房的2.9倍。

2017年可以說是深圳樓市的剛需之年，90平方米以下中小戶型產(chǎn)品成交18143套，占全市新房住宅總量的七成。此外，雖然深圳新房成交均價(jià)已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌，但跌幅十分微小。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，這從側(cè)面反映出深圳樓市在去泡沫化的過程中，剛需群體對(duì)于深圳樓市的支持力度較為強(qiáng)勁。

其實(shí)，2017年深圳樓市并沒有出臺(tái)新的調(diào)控政策，2016年3月和10月兩度加碼調(diào)控政策已令市場(chǎng)降溫。在這看似不變的背景下，市場(chǎng)參與各方的日子過得好嗎？或許可以從數(shù)據(jù)上看出一些端倪。

“對(duì)房貸繼續(xù)收緊的擔(dān)憂使一些剛需客趕在年末下手，但去年整體而言生意少了近30%。”在羅湖區(qū)翠竹片區(qū)從事中介生意的黃小姐對(duì)記者說。的確，去年以來銀行房貸額度趨緊及銀行貸款利率持續(xù)上調(diào)態(tài)勢(shì)明顯，這在一定程度上影響了剛需者入市步伐。而在上周，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，深圳房地產(chǎn)中介企業(yè)二手房鋪均開單0.19套，環(huán)比大幅下降67.9%。

二手房買賣有點(diǎn)難，新房呢？據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，2016年10月樓市新政之前，深圳一手住宅樓盤開盤當(dāng)日銷售率基本在60%以上，但2017年這一指標(biāo)平均僅為25%。

變：豪宅也租賃大宗交易頻現(xiàn)

這一年，不變的是調(diào)控力度和新房、二手房交易降溫，“變”則是指行業(yè)發(fā)生了巨大的變化，從住宅銷售到長(zhǎng)租公寓。顯然，深圳樓市格局已然改變。

2017年，房企的成績(jī)單依舊亮眼。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房成交量增速有所放緩，但銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。2017年共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，16家千億銷售規(guī)模房企中有12家選擇布局深圳，占比達(dá)到七成。

銷售市場(chǎng)降溫，長(zhǎng)租公寓的迅猛勢(shì)頭遍及深圳每一寸熱土。截至去年年初，深圳全市的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已突破100家，房企的加入更加速了深圳長(zhǎng)租公寓的洗牌。萬科、招商蛇口、龍湖等大型房企都已經(jīng)在深圳拿出了自己的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。在剛剛過去的12月，深業(yè)集團(tuán)宣布備受關(guān)注的豪宅深業(yè)中城不再銷售，轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓，涉及420套住宅產(chǎn)品。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這主要是受新房限價(jià)影響，深業(yè)中城原本預(yù)計(jì)可以賣到每平方米13萬元以上，而且銷路不成問題，但在限價(jià)背景下難以這個(gè)價(jià)格推出市場(chǎng)。

這一年，深圳僅一塊居住用地出讓，況且只租不售，新房供應(yīng)日趨減少或已成為常識(shí)。說起供應(yīng)減少，去年深圳市場(chǎng)還出現(xiàn)了這么一個(gè)特點(diǎn)：大宗交易頻頻出現(xiàn)。第一太平戴維斯高級(jí)董事、深圳投資部主管吳睿表示，去年深圳樓市的大宗交易次數(shù)大概達(dá)到26宗。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年深圳公寓市場(chǎng)上，位于羅湖區(qū)的萬科深南廣場(chǎng)和招商中環(huán)項(xiàng)目，還有龍華區(qū)的紅山6979等項(xiàng)目均有整棟被收購(gòu)的現(xiàn)象。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳商務(wù)公寓成交13973套，成交面積98萬平方米，環(huán)比上升58.3%。

這一年，深圳城市更新仍是熱點(diǎn)話題。大小企業(yè)扎堆城市更新，然而存量土地開發(fā)中的“拆不動(dòng)”問題仍待政府政策出臺(tái)，但棚改的出現(xiàn)和快速推進(jìn)也在一定程度上攪動(dòng)了深圳樓市，特別是一些老舊小區(qū)的價(jià)格“巨變”。

展望2018年，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，由于政策驅(qū)動(dòng)、高房?jī)r(jià)、限購(gòu)限貸等因素，部分住房需求從購(gòu)房市場(chǎng)外溢到租賃市場(chǎng)，深圳住宅銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展前景較好，預(yù)計(jì)成交價(jià)格將在不久之后停止下跌。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，2017年深圳樓市觀望氣氛濃厚，成交量下滑明顯，租賃市場(chǎng)大規(guī)模的發(fā)展預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)帶來太大影響，2018年深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)將會(huì)偏穩(wěn)，政策層面持續(xù)收緊、不放松，而限價(jià)、限購(gòu)、限貸仍將持續(xù)，控制備案、銀行信貸政策是影響2018年深圳樓市的重要變數(shù)。

來源：證券時(shí)報(bào) 記者：吳家明