嘴上說不追求規(guī)模不看好2018 萬科買地的手卻停不下來

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每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2017年再一次迎來銷售額的峰值后，萬科選擇謹慎對待2018年。1月8日下午，萬科董事會秘書朱旭在萬科2017年12月及全年銷售數(shù)據(jù)解讀會議上表示，2017年全國商品房銷售規(guī)模創(chuàng)下新高，已經(jīng)來到階段性高位，2018年再增長并不容易。

此前在多個公開場合的發(fā)言中，萬科董事會主席郁亮曾多次公開表示規(guī)模并非是萬科的第一追求，他希望外界對于萬科的印象不再是“住宅發(fā)展商”。不做住宅，做什么？在商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域，萬科絲毫不掩飾想當老大的心，它的目標是在以上領(lǐng)域“做到行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的位置”。

看淡2018年樓市

“今年可能還沒有去年好”，這是朱旭的預判。而去年受益于“去庫存”政策迎來一波利好的三四線城市，朱旭也表示需要謹慎。“今年三四線城市是否重演2017年三四線城市的情況，很難判斷，目前也難以看清2018年14個典型城市的銷售增速是負增長還是正增長。”不過對于萬科2018年的推盤計劃、在建與開工面積等具體數(shù)據(jù)，朱旭并未過多對外披露。

這并不是萬科第一次表示看淡2018年樓市，此前在2017年10月的銷售數(shù)據(jù)電話會議上，萬科方面曾表示，2018年市場成交會小幅地下降，一二線城市價格難以上升，成交量明顯下降的三四線城市，房價也有下跌的壓力。

實際上，作為房地產(chǎn)的龍頭之一，萬科對于市場向來謹慎。2017年2月，萬科高級副總裁譚華杰在廣發(fā)證券分享他對2017年地產(chǎn)行業(yè)整體的看法時也曾表示，2016年是一個大年，那么2017年繼續(xù)是大年的可能性就很小。無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。

但是在剛剛過去的2017年，萬科收獲了5298.8億元的銷售額，且最后一個月沖量，完成了合同銷售金額622.3億元，同比增長165.9%，環(huán)比上漲79.1%，成為全年銷售第二高的月份。

雖然一直表示謹慎，也多次表示出無意爭規(guī)模，但是在土地市場上，萬科依然十分進取。萬科披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年12月，萬科累計新增220個項目，合計總建筑面積4868萬平方米，權(quán)益面積2877萬平方米，應付土地權(quán)益金2203億元，平均樓面價7655元/平方米。在中國指數(shù)研究院的榜單中，這一拿地金額僅少于碧桂園，位列第二。

做大多元化領(lǐng)域

2018年1月5日，萬科聯(lián)合旗下印力商業(yè)集團及TRIWATER基金，以83.65億代價收購新加坡凱德位于內(nèi)地的20個購物中心。這筆交易也在銷售會議上被朱旭重點強調(diào)：商業(yè)地產(chǎn)是萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務商非常重要的部分，印力作為萬科商業(yè)運營平臺，在管理規(guī)模上追求的是“數(shù)一數(shù)二”。

成為萬科旗下的商業(yè)平臺后，印力在規(guī)模上已經(jīng)有了長足的進步。印力提供的資料顯示，目前集團在全國持有或管理的商業(yè)項目數(shù)量120家，管理面積1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣。

長租公寓方面，朱旭也介紹稱，萬科自2014年便已開始發(fā)展租賃住宅，至今已持有3萬間集中式公寓，連同未開業(yè)公寓達10萬間，出租率達95%以上。

物流地產(chǎn)方面，2017年全年萬科共獲取項目36個。2017年10月，萬科還聯(lián)手四家公司成立了一支規(guī)模為60億元的物流地產(chǎn)基金。萬科方面也曾多次公開表示，物流地產(chǎn)未來要朝著“數(shù)一數(shù)二”的位置發(fā)展。

雖然萬科有意做大上述板塊，但是在銷售會議上，朱旭也表示，這些重資產(chǎn)持有物業(yè)運營成本依然較高。“如果以重資產(chǎn)的模式持有，自有折舊等方面的成本會比較高；如果純粹做輕資產(chǎn)運營，后期就無法享受到資產(chǎn)增值帶來的收益，”萬科也希望未來金融政策能在相關(guān)層面上有所突破，準許發(fā)行REITs，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)及租賃住宅的資產(chǎn)證券化。