馬太效應加劇 規(guī)模仍是房企穿越周期“頭牌”

每經編輯 每經記者 吳抒穎 每經編輯 魏文藝    

每經記者 吳抒穎 每經編輯 魏文藝

2017年，在密集的調控政策、謹慎的貨幣政策和回歸住房屬性基調的多重作用下，已高速飛奔了20余年的房地產行業(yè)的發(fā)展邏輯正在被重構。

業(yè)界的共識是，未來房地產行業(yè)或將呈現高位震蕩的格局。與此并行的是，行業(yè)的集中度正在進一步提升，克而瑞數據顯示，2017年銷售額Top50房企的市場占有率已達到46.3%。

《每日經濟新聞》記者注意到，在行業(yè)“馬太效應”加劇的背景下，不少房企都十分重視規(guī)模化發(fā)展。即使是龍頭企業(yè)也不敢懈怠，仍在沖擊規(guī)模的道路上步步為營。為什么要保住規(guī)模？規(guī)模為何仍是房企抵御周期震蕩的“撒手锏”？

規(guī)模能給房企帶來什么

“經濟下行壓力大，有很多并購機會。誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優(yōu)勢?！?016年11月，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在分析行業(yè)發(fā)展趨勢時指出。這番話概括了房企要規(guī)模的內生邏輯。

作為資金密集型行業(yè)，規(guī)模占優(yōu)的房企則能夠在融資方面獲得先發(fā)優(yōu)勢。多名從事房地產融資的信托、券商人士告訴《每日經濟新聞》記者，龍頭房企的融資渠道更豐富、成本更低，在融資收緊的背景下優(yōu)勢突顯。

可供對比的是，克而瑞數據顯示，2017年1～11月，108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%；具體到龍頭房企，如中海地產的融資成本進一步走低，其2017年中報顯示，“融資成本從2016年底的4.76%下降至4.2%。”

規(guī)模占優(yōu)的房企在拿地、并購等方面均有著較為明顯的優(yōu)勢。中指院數據顯示，2017年拿地金額上千億元的共有碧桂園、萬科、保利、恒大、中海等五家房企，占TOP50房企的33.2%。前10家房企總拿地金額占TOP50房企的48.5%。

收并購方面，2017年融創(chuàng)中國累計在收并購方面花費超過千億元，其中最引人矚目的是2017年7月以438.44億元收購了萬達13個文旅城。據恒大披露的公開信息，目前恒大在深圳已有接近30個舊改項目，其中多數是通過并購獲得。

失去規(guī)模可能就“沒了”

“沒有‘小而美’，太小就沒了！”福晟集團董事局主席潘偉明曾經這樣解釋公司大規(guī)模擴張的原因。

小房企的焦慮主要體現在拿地方面，以深圳舊改市場為例，以往本地的小型房企、投資公司等，由于深諳本地行情，在舊改方面通常有很多機會。但目前，他們在這一曾經優(yōu)勢明顯的戰(zhàn)場上也不再所向披靡。

多名深圳本土地產人士告訴記者，可以舊改的地變少了，一些具有資金優(yōu)勢的大房企可以高價收購別人做好的后期項目。而對于小房企而言，沒有資金獲取大項目，所以機會也越來越少。

實際上，一定的規(guī)模也是保障房企發(fā)展的關鍵。以合生創(chuàng)展為例，其業(yè)績已經在百億元前后徘徊了十余年；而自2009年至今，合生創(chuàng)展的土地儲備一直穩(wěn)定在3000萬平方米左右，鮮有新獲取項目。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《每日經濟新聞》記者分析稱，對于合生創(chuàng)展而言，規(guī)模影響了其融資、開發(fā)節(jié)奏等的確客觀存在。由于銷售業(yè)績萎靡，資金回籠效果一般，對外部投資者來說顧慮將上升，企業(yè)的融資壓力會增加，相應的地產業(yè)務發(fā)展空間會受到限制。

“資金成本上行，信貸規(guī)模收緊，地產的好日子已經過得差不多了，苦日子也要來了。到了秋冬，熬過去的都是塊頭大的，在衰退期的時候，規(guī)模是保證存活的重要條件?！比A泰基金首席經濟學家林采宜如是說。