規(guī)模競(jìng)賽中的“異數(shù)”這些區(qū)域深耕型房企成了黑馬

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2017年房企“成績(jī)單”紛紛出爐，在“房住不炒”總基調(diào)下，規(guī)模增長(zhǎng)成為百億房企的主旋律。除了千億房企擴(kuò)容之外，還有一部分區(qū)域型房企的表現(xiàn)值得關(guān)注，他們搶抓重點(diǎn)城市群中溫和二線及基本面優(yōu)異的三四線城市的發(fā)展機(jī)遇，銷售業(yè)績(jī)獲得大幅提升。

區(qū)域型房企有個(gè)有意思的現(xiàn)象是銷售面積排名遠(yuǎn)高于流量金額的排名。從克而瑞研究中心公布的房企排行榜中不難發(fā)現(xiàn)，碧萬恒等千億房企自帶規(guī)模優(yōu)勢(shì)，流量金額和銷售面積均排行靠前，而如金科集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、中南置地和藍(lán)光發(fā)展等房企的面積榜排名較流量金額排名名次大幅靠前，其中建業(yè)地產(chǎn)銷售面積排行與流量金額排行相差26個(gè)名次。

區(qū)域深耕型房企的護(hù)城河

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年，TOP200品牌房企業(yè)績(jī)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，各梯隊(duì)集中度進(jìn)一步提升，其中TOP10房企集中度達(dá)24.1%，TOP30和TOP100房企集中度分別達(dá)到了38.4%和55.5%。

然而靚麗數(shù)字的背后，是行業(yè)集中度越來越高的表現(xiàn)，再加上信貸收緊、競(jìng)自持等政策會(huì)讓更多區(qū)域型中小房企退出市場(chǎng)。然而，還有一些區(qū)域深耕型房企在調(diào)控周期下活得越來越好。

比如金科以重慶大本營(yíng)為基礎(chǔ)，深耕中西部，兼顧環(huán)渤海。由于長(zhǎng)期深耕帶來了成熟的產(chǎn)品線和對(duì)文化、氣候等的適應(yīng)，金科在中西部如四川、湖南、貴州、云南等城市均有優(yōu)勢(shì)，在四川的三四線城市更是項(xiàng)目眾多。

上述區(qū)域型房企在代建項(xiàng)目和舊改項(xiàng)目上也有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。以深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)為例，雖然由于房?jī)r(jià)因素在流量榜中排名不高，但在面積榜中則長(zhǎng)期盤踞前30。據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公告顯示，2017年1~11月，已取得物業(yè)合同銷售總額256.51億元，同比增加40.9%；總合同銷售建筑面積約382.37萬平方米，同比增加為58.3%。上半年通過品牌和技術(shù)輸出，其輕資產(chǎn)獲得0.99億元的營(yíng)業(yè)收入。

明源地產(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)認(rèn)為，區(qū)域深耕型房企有許多機(jī)會(huì)，通常深耕本土多年，在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫钠放浦群椭艺\(chéng)度，首先，深耕一二線及周邊三四線城市的房企通過舊改等方式更容易獲得大量土儲(chǔ)，其次，布局三四線城市的房企錯(cuò)開與大房企的直接競(jìng)爭(zhēng)。

擴(kuò)大規(guī)模是穿越周期的保障

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，區(qū)域性房企深耕本土的戰(zhàn)略是出于對(duì)城市投資前景的看好，通常開發(fā)成本較低且產(chǎn)品復(fù)制型全面開放，這也是企業(yè)在擴(kuò)大規(guī)模得到資本原始積累的重要前提。

中指院報(bào)告顯示，2017年，銷售貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)城市主要為中西部、西北等二線城市及熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，50家代表企業(yè)在成都、重慶、沈陽(yáng)等溫和二線城市及泰州、黃岡、張家港等熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市增長(zhǎng)較快，如重慶、成都銷售額分別同比增長(zhǎng)72.1%、37.0%；北京、上海、南京、合肥等熱點(diǎn)城市銷售額明顯減少。

調(diào)控周期下，三四線城市的崛起為區(qū)域型房企帶來飛速發(fā)展的機(jī)遇。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，取得規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)區(qū)域型房企至關(guān)重要。區(qū)域型房企如何迅速擴(kuò)大規(guī)模是其能夠順利穿越周期的保障。

房企在售項(xiàng)目和在售城市的數(shù)量是決定企業(yè)銷售規(guī)模的基礎(chǔ)。TOP10梯隊(duì)房企2017年的平均在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)和平均在售城市個(gè)數(shù)分別達(dá)到了374個(gè)和84個(gè)；而TOP11-20梯隊(duì)房企平均有99個(gè)在售項(xiàng)目和34個(gè)在售城市，千億房企在售項(xiàng)目和城市個(gè)數(shù)至少達(dá)到100個(gè)和30個(gè)，未來這一數(shù)字或?qū)⒊蔀榍|房企的“門檻”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，區(qū)域深耕型的房企一般更注重成片開發(fā)，對(duì)于其他新進(jìn)入城市會(huì)比較保守，很容易錯(cuò)過外部城市投資拓展的機(jī)會(huì)，對(duì)于區(qū)域深耕型房企來說尋求規(guī)模優(yōu)勢(shì)和拓展城市將任重而道遠(yuǎn)。

艾振強(qiáng)也認(rèn)為，沒有規(guī)模，區(qū)域房企很容易在同行業(yè)失去話語(yǔ)權(quán)，在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者腦海里的印象會(huì)弱化。即便深耕區(qū)域，同樣也要做大規(guī)模。