去年杭州商品房賣了17.3萬套 酒店式公寓成交火爆

CFP圖

2017年，杭州樓市在延續(xù)限購限貸的同時(shí)，多項(xiàng)調(diào)控政策相繼落地，還有開發(fā)商人為設(shè)置的“全款優(yōu)先”等篩選條件，購房之難延續(xù)全年。但是，就在這樣的環(huán)境下，整體成交成績(jī)依舊不俗。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年杭州市區(qū)（不含臨安，下同）總計(jì)成交商品房172923套，較2016年的202553套下跌14.6%，位列歷史第二高位。其中，主城區(qū)成交62448套。

從月成交量來看，2017年的樓市在6月份達(dá)到峰值，為21107套。下半年成交量逐月回落，11月時(shí)為10132套，僅為年中時(shí)的一半。12月，翹尾行情明顯，單月成交15253套。

一邊是快速去化，另一邊是供應(yīng)不足，使得2017年“庫存告急”成為常態(tài)。透明售房網(wǎng)顯示，截至昨日，杭州市區(qū)商品住宅庫存為29645套。除富陽、臨安、大江東外，主城區(qū)、蕭山和余杭三個(gè)區(qū)域的商品住宅總庫存為26233套，同比下降一半左右。如果按照12月成交10673套住宅的成交水平來測(cè)算，庫存房源僅能滿足未來兩個(gè)月的需求。

總體供應(yīng)不足的情況下，部分板塊、部分價(jià)格段、部分面積段已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的短缺。比如，建筑面積90平方米以下、總價(jià)200萬元以下的住宅產(chǎn)品已經(jīng)不多了，每次推出都很快售罄。

酒店式公寓成交爆發(fā)

受到調(diào)控等多種因素的影響，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤其是酒店式公寓，成為2017年樓市成交爆發(fā)點(diǎn)。市區(qū)成交套數(shù)排名前十的榜單中，華元·歡樂城、理想銀泰城、英冠·樂創(chuàng)城、玖玖國(guó)際財(cái)富中心和杭州新天地5個(gè)均為含商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年全年，杭州酒店式公寓成交41208套，是2015年的三倍還多。綠城·運(yùn)河郡等不少項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了一年內(nèi)快速清盤。需求量的增加，也導(dǎo)致酒店式公寓價(jià)格的提高。據(jù)悉，包括浙港國(guó)際、迪凱·運(yùn)河印象、英冠·樂創(chuàng)城等多個(gè)項(xiàng)目，一年來的成交均價(jià)都上漲10%以上。

酒店式公寓熱銷，也讓購房者有點(diǎn)“不冷靜”。從近段時(shí)間的成交情況來看，不少寫字樓改建的或者實(shí)際投資價(jià)值并不高的項(xiàng)目，成交熱度也不低。有開發(fā)商私下透露，在這一波行情中，有部分購房者連戶型圖都不仔細(xì)看就直接付錢，生怕“搶”不到。

酒店式公寓的另一大變化，就是自住型客戶比例明顯增加。嗅覺靈敏的開發(fā)商在意識(shí)到客群發(fā)生變化時(shí)，也做出快速反應(yīng)，重新對(duì)戶型、面積等做了規(guī)劃和調(diào)整。其中，一部分項(xiàng)目為控制房源總價(jià)，把戶型做得更加緊湊、面積更小，以滿足更多市場(chǎng)需求。而另一部分項(xiàng)目，為達(dá)到“類住宅”功能，無論是戶型設(shè)計(jì)還是建筑面積都按照普通住宅方向靠近，如增加陽臺(tái)、邊套改用大面積窗戶等。

酒店式公寓市場(chǎng)，已不再是千篇一律的平層或LOFT設(shè)計(jì)。房?jī)r(jià)上漲、限購未放松時(shí)期，它已承擔(dān)起更多的過渡性居住功能。

市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升

隨著這一輪市場(chǎng)變化，進(jìn)入杭州年度成交榜單TOP10的門檻也隨之提高。根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年杭州市區(qū)成交金額排名第十位的為保利，成交金額為79億元，比去年第十位的銷售金額整整高了20億元。從整體水平來看，成交超百億元的企業(yè)有五家，且除第五位的龍湖外，前四家均高于200億元。

在前兩年的土地市場(chǎng)，部分房企由于資金或戰(zhàn)略規(guī)劃原因，導(dǎo)致儲(chǔ)備量相對(duì)有限。在這一輪“廝殺”中，這些房企“無米下鍋”，只能眼看著自己被擠出第一梯隊(duì)。

替換進(jìn)來的，是奮勇直追的陽光城和江蘇新城。陽光城集團(tuán)在2016年年底成功收購中大地產(chǎn)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅實(shí)現(xiàn)了在主城、蕭山、余杭、富陽的多點(diǎn)開花，更是為自己在2017年的戰(zhàn)場(chǎng)中儲(chǔ)備了足夠的糧草。新城集團(tuán)自進(jìn)入杭州以來，一直穩(wěn)扎穩(wěn)打，鮮少涉足關(guān)注度最高的幾個(gè)板塊，而是積極布局成本相對(duì)較低的丁橋、蕭山市北、南部臥城等區(qū)域，俘獲了不少剛需購房者的心，全年銷售金額達(dá)到了82億元。

值得一提的是，經(jīng)過這一年耕耘，萬科和融創(chuàng)都增加了杭州市場(chǎng)的話語權(quán)。數(shù)據(jù)顯示，無論是從表面上的銷售金額來看，還是根據(jù)背后實(shí)際持股比例來計(jì)算，萬科都牢據(jù)2017年杭州樓市龍頭位置。而“黑馬”融創(chuàng)，也通過五年的努力，以226億元的銷售金額成功躋身銷售榜的第三位。如果按照項(xiàng)目實(shí)際持股比例來算，融創(chuàng)更是與萬科并列第一。

從2017年的榜單來看，越來越多的優(yōu)秀外來房企正被杭州購房者接受。透明售房網(wǎng)顯示，年度成交榜單前十中，除綠城、濱江外，其余8家企業(yè)均為外來房企。

2018年樓市或?qū)⒒胤€(wěn)

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，2018年的杭州樓市極有可能“降溫”。從已有的情況看，派單、截客、電話拓客等開發(fā)商營(yíng)銷手段重新啟用，似乎預(yù)示了降溫可能。

但是，更多人認(rèn)為，市場(chǎng)存在太多不確定因素，未來仍未可知。

從供求關(guān)系看，去年出讓的大量要求現(xiàn)房銷售的地塊，短時(shí)間內(nèi)無法給市場(chǎng)帶來新增供應(yīng)。也就是說，今年的新增供應(yīng)，很大程度上還要依靠2016甚至2015年出讓的地塊。與此同時(shí)，小戶型、低總價(jià)的房源結(jié)構(gòu)性短缺問題將繼續(xù)存在。

另外，杭州城市發(fā)展正處于快速上升時(shí)期，依然有著無可比擬的吸引力。除了各類城市基礎(chǔ)建設(shè)提升外，杭州的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)也吸引了大量高新人才的凈流入。在“后峰會(huì)，前亞運(yùn)”歷史機(jī)遇下，多數(shù)人依然看好杭州樓市的發(fā)展前景。

但是，從2017年下半年以來政府出臺(tái)的相關(guān)政策來看，讓樓市回歸穩(wěn)定是未來的主基調(diào)。

2017年，住建部、財(cái)政部等部門曾多次發(fā)出通知，要大力扶持租賃市場(chǎng)，杭州也入選首批12個(gè)試點(diǎn)城市之一。租賃房源的增加，將一定程度減輕住房壓力，減少購房需求，緩解供需矛盾。

在市場(chǎng)和政府的共同作用下，相信杭州樓市2018年會(huì)更加健康和穩(wěn)定。

（來源：杭州日?qǐng)?bào) 記者：許曉蕾）