環(huán)京樓市調(diào)控壓力戰(zhàn)：成交量下跌九成

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

在“從緊從嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策影響下，環(huán)京區(qū)域樓市在2017年出現(xiàn)了普遍性降溫。到年底時(shí)，多地新房市場(chǎng)基本降至冰點(diǎn)。

安居客房產(chǎn)研究院通過(guò)監(jiān)測(cè)政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月環(huán)京成交量繼續(xù)維持低點(diǎn)，固安、香河、燕郊三地合計(jì)成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合計(jì)約6800余套的數(shù)量，成交量下跌超9成。

在房貸收緊及環(huán)京限購(gòu)雙重調(diào)控壓力之下，環(huán)京樓市幾乎冰封，隨之帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌。據(jù)我愛(ài)我家監(jiān)測(cè)，固安新建商品住宅銷售均價(jià)自2017年5月以來(lái)連續(xù)下跌，已從最高時(shí)的1.5萬(wàn)余元/平方米降至8千多元/平方米，累計(jì)降幅達(dá)42.4%；11月份香河區(qū)域新房銷售均價(jià)為9769元/平方米，環(huán)比下降9.4%，8月過(guò)后香河房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，這是年初以來(lái)，香河房?jī)r(jià)首次跌破1萬(wàn)元/平方米。

市場(chǎng)冰點(diǎn)

因環(huán)京樓市主要來(lái)自北京的外溢需求，造成限購(gòu)對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懢薮?。包括固安、香河、廊坊等在?nèi)幾乎處于冰封狀態(tài)。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年11月，固安新建商品住宅僅銷售67套，環(huán)比下降35.6%，全年首次低于100套；銷售均價(jià)為8682元/平方米，環(huán)比下降17.5%。2017年3月過(guò)后，除8月份固安新房銷售量出現(xiàn)小幅增加外，整體降溫趨勢(shì)、幅度明顯。

香河區(qū)域2017年11月的銷售套數(shù)為241套，雖然環(huán)比10月增加了6.6%，但絕對(duì)量依然處于低位。除5月集中簽約造成的交易量異常釋放外，今年3月過(guò)后，香河商品住宅銷售量也逐月減少，目前銷售量、銷售價(jià)格都處在低點(diǎn)，市場(chǎng)也幾乎降至冰點(diǎn)。

廊坊主城（安次區(qū)、廣陽(yáng)區(qū)）11月商品住宅銷售量為421套，環(huán)比增加36.2%，但全年來(lái)看這一銷售量仍然很低。進(jìn)入2017年，廊坊主城區(qū)商品住宅銷售量便一直在下降，1-4月降幅較小，5月開始降幅明顯擴(kuò)大，短短三個(gè)月便從2000多套直線下降到不足400套。此后，雖然8-9月一度回升，但四季度廊坊商品住宅市場(chǎng)再度萎縮到單月400套左右。

燕郊區(qū)域11月商品住宅銷售量為79套，環(huán)比下降54.3%。2017年1-4月，燕郊商品住宅銷售量連續(xù)下降，但5月的集中簽約同樣帶來(lái)銷售量大增，當(dāng)月銷售水平從兩三百套直躥1600余套，此后市場(chǎng)徹底冷清，7月銷售量?jī)H有8套，8-9月雖然上升，但年底市場(chǎng)再次降溫，目前燕郊新房市場(chǎng)基本沉寂。

調(diào)控前，燕郊樓市曾被熱炒至高點(diǎn)，但隨著調(diào)控持續(xù)影響，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性，房?jī)r(jià)隨之下跌。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，燕京航城單價(jià)達(dá)34000元/平方米，如今單價(jià)為19000元/平方米；上上城四期達(dá)27000元/平方米，如今成交價(jià)在18000元/平方米左右；首爾甜城MOBO公寓，單價(jià)從最高點(diǎn)17000元/平方米左右，目前降至13000元/平方米左右。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

存反彈風(fēng)險(xiǎn)

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從固安、廊坊主城、香河、燕郊2017年的新房市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，環(huán)京區(qū)域樓市基本是在3月份過(guò)后，也即北京“3·17新政”后進(jìn)入下滑通道。雖然在某些政策影響下，北三縣區(qū)域曾于5月集中短暫爆發(fā)過(guò)一次，但環(huán)京樓市的降溫大勢(shì)已不可逆轉(zhuǎn)，到年底時(shí)，環(huán)京樓市基本已跌入谷底。

胡景暉指出，造成環(huán)京樓市大幅降溫的主要原因就是政策收緊，北京“3·17新政”后，樓市進(jìn)入史上最嚴(yán)調(diào)控時(shí)期，這還體現(xiàn)對(duì)外溢購(gòu)房需求和環(huán)京樓市炒作資金的抑制，北京周邊同步收緊了調(diào)控，效果可謂立竿見(jiàn)影。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認(rèn)為，北京限購(gòu)之后，外溢購(gòu)房需求快速在環(huán)京樓市得到體現(xiàn)，而后環(huán)京也緊跟調(diào)控步伐，造成環(huán)京區(qū)域快速降溫。

因此張波擔(dān)心，環(huán)京區(qū)域由于區(qū)位和價(jià)格的雙重優(yōu)勢(shì)，對(duì)于承接北京外溢購(gòu)房需求有著巨大吸引力。長(zhǎng)效機(jī)制作用下，共有產(chǎn)權(quán)房和租購(gòu)并舉會(huì)分流一部分環(huán)京置業(yè)需求，但短期依然存在大量潛在購(gòu)房群體，一旦調(diào)控放松，市場(chǎng)難免快速出現(xiàn)回溫。

胡景暉也認(rèn)為，環(huán)京樓市過(guò)往因承接北京溢出需求而快速發(fā)展，北京樓市火熱，環(huán)京也跟著火熱，北京收緊調(diào)控，需求轉(zhuǎn)移也讓環(huán)京樓市保持熱度。但如今，在京津冀協(xié)同發(fā)展的要求下，在北京穩(wěn)定樓市的決心下，環(huán)京區(qū)域也迎來(lái)了政策嚴(yán)控，交易量和房?jī)r(jià)的回落在所難免。但隨著北京非首都功能的向外疏解，以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，環(huán)京區(qū)域正成為承接北京產(chǎn)業(yè)、人口的重要區(qū)域；在京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的利好作用下，環(huán)京區(qū)域的城市規(guī)劃、交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施正逐步完善，這將給環(huán)京區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入新活力。

前不久，一則“燕郊限購(gòu)松綁，北京三年社?？稍诒本┵I房”的消息傳出。盡管隨后該消息被政府相關(guān)部門辟謠，但仍然刺激了燕郊樓市成交。鏈家一位門店經(jīng)理預(yù)測(cè)稱，“春節(jié)后，政府可能會(huì)出臺(tái)一些政策。一旦是利好政策，房?jī)r(jià)肯定會(huì)回調(diào)。”

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者：王營(yíng)