“皇城復興”是賠本買賣？

每經(jīng)編輯 觀星 鳴人    

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探索10余年之久的西安“皇城復興計劃”，自去年啟動后，終于在最近塵埃落定。

一些政企合作信息的曝光，顯現(xiàn)相關(guān)項目已獲實質(zhì)性進展：“復興”之夢正照進現(xiàn)實。

在粉巷君（微信ID：nbdfxcj）記憶中，此前也曾有一些大型企業(yè)乘興而來，然一番調(diào)研論證后，認為參與“皇城復興”是賠本買賣，后不了了之。

與之對應(yīng)的現(xiàn)實是，西安古城保護多年停留在較低水平，以至于未能充分發(fā)揮旅游價值：年旅游收入只有1000多億，與13朝古都的美名完全不匹配，被一片新區(qū)的成都甩了一條街。

但在粉巷君看來，僅從旅游層面去審視，還無法評估“皇城復興”的意義。

用本土經(jīng)濟學家張寶通的話來說，通過皇城復興把古城建成保存、再現(xiàn)、展示、宏揚中國歷史文化的超級博物城，將使西安真正成為具有歷史文化特色的國際化大都市。

“皇城復興”，關(guān)系著大西安獨特氣質(zhì)的彰顯，某種程度上，也將有助于這座城市對傳統(tǒng)的再認識，從而通過對過去的“重建”獲得新的發(fā)展機會。

開發(fā)成本太高

把時間拉回到2005年2月，彼時西安市人代會《政府工作報告》便已提到：”西安將啟動‘皇城復興計劃’……這將是考驗政府能力的系統(tǒng)工程。”

同時，西安市委也首次以白皮書形式，對外發(fā)布《西安實現(xiàn)國際化、人文化、市場化、生態(tài)化戰(zhàn)略目標》，重點著墨“皇城復興”。此后，位于西安老城區(qū)的市政府等行政機構(gòu)將向北郊方向遷移。

十幾年間，大唐芙蓉園、唐長安城遺址公園、曲江三大遺址公園、大唐不夜城等建成項目均被劃入“皇城復興”范圍，但除了此前就已在施工的南順城巷改造，真正11.32平方公里的老城內(nèi)卻鮮有動作——即使現(xiàn)在，部分城墻根下還是一家連一家的修車行、洗車行，沒有任何附加值。

一位業(yè)內(nèi)人士私下向粉巷君（微信ID：nbdfxcj）透露，“皇城復興”項目很多企業(yè)都不愿意做，主要原因是賠錢。比如有知名央企也曾參與，但規(guī)劃完之后算了一筆賬，賠錢，就沒了興趣。

換句話說，主要原因就是開發(fā)成本太高。

其實，政府對城墻內(nèi)地塊價值一直有著較高心理預期，如果原來拿地是500萬，在城墻內(nèi)可能就需要2000萬，甚至3000萬。

同時，城墻周圍限高，容積率基本固定死了，投入到每平米成本就得好幾萬。但實際上，又很難賣出這個價錢，企業(yè)必然賠錢。

查閱《西安歷史文化名城保護條例》，其中有明確規(guī)定：古城墻內(nèi)側(cè)20米以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物應(yīng)予拆除，沿墻恢復為馬道或者建設(shè)為綠地；100米以內(nèi)建筑高度不得超過9米，建筑形式應(yīng)當采取傳統(tǒng)風格；100米以外，應(yīng)當以梯級形式過渡，過渡區(qū)的建筑形式應(yīng)當為青灰色全坡頂建筑。

這也就意味著，城墻內(nèi)100米內(nèi)的地上建筑至多蓋三層，如果土地價格高企，其成本自然不菲。

寄望高附加值業(yè)態(tài)

老城開發(fā)還面臨一個問題，開發(fā)的進度慢，周期長。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）了解到，很多開發(fā)商并不希望占用資金時間太久，都想快速周轉(zhuǎn)。他們更愿意把錢投到房地產(chǎn)開發(fā)上，按照行業(yè)“三六九”規(guī)律，3個月開盤，6個月回款，9個月資金全部回來，本身風險很小。

但如果做“皇城復興”開發(fā)，投資回款周期并不確定，風險巨大。

按照當年規(guī)劃，西安市政府計劃投資500億元，用30到50年的時間把西安建設(shè)成最具東方神韻的人文之都。

無疑，這個時間周期對一個企業(yè)來說，太長了。

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對此，上述業(yè)內(nèi)人士的提供了幾點思路。

一是參與古城文物保護之外，通過引進高端業(yè)態(tài)來獲利。比如建設(shè)別墅型的五星級酒店，甚至是七星級庭院式酒店，不超高就行，高端人士入住，可能一晚上七八千，這附加值就高了。

還可以布局四合院，參照北京四合院的案例，如此一來，企業(yè)亦有意愿去開發(fā)。

顯然，用高附加值業(yè)態(tài)帶動，有助于把老城區(qū)的歷史價值發(fā)揮出來。

再者，挖掘老城區(qū)價值，不能僅靠傳統(tǒng)建筑，還要重視“科技引領(lǐng)”的概念，如地下空間的開發(fā)。

未來城內(nèi)或高消費人群聚集

十多年后的今天，“皇城復興計劃”再度受到官方和投資者關(guān)注，在前述業(yè)內(nèi)人士看來，“一是西安政治經(jīng)濟地位，二是歷史環(huán)境氛圍，三是產(chǎn)業(yè)聚集度，四是人才聚集度。幾點原因合起來，就是投資熱土。另外，西安一直是價值洼地，前幾年發(fā)展不好。”

可供佐證的是，過去一年，不管是阿里巴巴、京東、華僑城還是恒大、萬達、華潤，大量巨頭把項目向城外特別是開發(fā)區(qū)布局。

在這樣的大勢之下，有企業(yè)另辟蹊徑，將目光投向“古城”，似乎已不難理解。

盡管高附加值的產(chǎn)業(yè)都在集中，低附加值的產(chǎn)業(yè)都外溢，城里寸土寸金，很多企業(yè)找不準產(chǎn)業(yè)方向，所以不賺錢，甚至賠錢。

但有鳳凰古城、大理古城等成功經(jīng)驗作為先例，西安“皇城復興”不是沒有機會。就前者而言，在城內(nèi)幾乎沒有原住民居住，全部住在城外。城內(nèi)的改造理念，是還原古城的歷史文化氛圍，引入與古城相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，這個投資理念，恰恰迎合了社會發(fā)展和投資開發(fā)。

對于未來的西安“皇城”，或許將呈現(xiàn)這樣一種全新面貌：城內(nèi)區(qū)域主要是高消費人群聚集，特別是高附加值業(yè)態(tài)的聚集，這樣的變化或?qū)①x予這片區(qū)域前所未有的生機。