宜信CEO唐寧：房地產(chǎn)價(jià)值投資已來(lái) 母基金是很好的避險(xiǎn)手段

不久前，十九大報(bào)告中再次明確了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一房地產(chǎn)的定位。隨著近年來(lái)政策不斷調(diào)控，炒房、炒地?zé)嵴?ldquo;退燒”，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年的野蠻生長(zhǎng)已是過(guò)去時(shí)，取而代之的將是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代、平穩(wěn)理性的發(fā)展。

11月24日，在上海舉辦的首屆“宜信財(cái)富全球房地產(chǎn)投資高峰論壇”上，宜信公司創(chuàng)始人、CEO唐寧表示，中國(guó)房地產(chǎn)投資的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，價(jià)值投資時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。唐寧認(rèn)為，投資非投機(jī)，重在深入研究、全球配置和科技驅(qū)動(dòng)；而房地產(chǎn)投資這類的不動(dòng)產(chǎn)投資，時(shí)間比較長(zhǎng)、流動(dòng)性比較弱、風(fēng)險(xiǎn)比較大，母基金的形式就是很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段。

房地產(chǎn)投資進(jìn)入多元化、專業(yè)投資時(shí)代

隨著我國(guó)人口增長(zhǎng)速度放緩并持穩(wěn)、人口結(jié)構(gòu)的老齡化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)邁過(guò)了高歌猛進(jìn)的黃金時(shí)代，眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入存量時(shí)代的白金時(shí)期。那么正在迎來(lái)重要變革的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，將如何引領(lǐng)“下半場(chǎng)”投資呢？

宜信公司創(chuàng)始人、CEO唐寧24日在首屆“宜信財(cái)富全球房地產(chǎn)投資高峰論壇”上表示，過(guò)去房地產(chǎn)“福利時(shí)代”已經(jīng)一去不復(fù)返了，價(jià)值投資的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。過(guò)去以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的信托產(chǎn)品等，可以能夠有兩位數(shù)的回報(bào)，剛性兌付致使投資沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，而且期限還很短，類似這樣的機(jī)會(huì)已經(jīng)過(guò)去了。未來(lái)需要投資能夠走出去，到全球范圍內(nèi)捕捉相應(yīng)的機(jī)會(huì)，通過(guò)全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)配置，分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化組合。也需要利用科技，捕捉到科技讓房地產(chǎn)變得更加有價(jià)值的機(jī)會(huì)和可能，基于研究基礎(chǔ)，通過(guò)國(guó)際化的投資、科技支撐的趨勢(shì)、機(jī)會(huì)等，房地產(chǎn)投資會(huì)呈現(xiàn)不同的形態(tài)。

未來(lái)房地產(chǎn)投資將會(huì)呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)和趨勢(shì)，這是唐寧的第二個(gè)觀點(diǎn)。唐寧提到，過(guò)去客戶比較關(guān)注財(cái)務(wù)回報(bào)，現(xiàn)在對(duì)移民金融、海外投資、下一代教育、職業(yè)發(fā)展、退休養(yǎng)老等方面也越來(lái)越重視。這就對(duì)房地產(chǎn)投資提出了更高的要求，需要針對(duì)不同的投資訴求去進(jìn)行個(gè)性化的投資設(shè)計(jì)。投資人對(duì)于各種相應(yīng)的增值服務(wù)要求越來(lái)越高，而在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，面臨相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)也非常大，這就要求投資必須達(dá)到足夠的專業(yè)性，需要端到端的專業(yè)服務(wù)。

如此一來(lái)，這將直接將房地產(chǎn)投資引入更加專業(yè)的時(shí)代，唐寧認(rèn)為房地產(chǎn)投資的方式，越來(lái)越多的將會(huì)是和專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，專業(yè)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，會(huì)起到越來(lái)越重要的作用。從房地產(chǎn)投資的角度，未來(lái)十年二十年自己動(dòng)手挑哪個(gè)城市、哪個(gè)區(qū)域、哪個(gè)地段的哪個(gè)房子，這樣的房地產(chǎn)投資方式會(huì)越來(lái)越少。對(duì)于非專業(yè)個(gè)人投資者，注意力需要轉(zhuǎn)向去識(shí)別專業(yè)的機(jī)構(gòu)，讓他們?nèi)ゲ蹲皆谌蚍秶鷥?nèi)的房地產(chǎn)投資可以給自身帶來(lái)的好的收益，收益不僅僅是財(cái)務(wù)收益，而且包括各種生活上的綜合增值收益。

股債并舉、專注長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資等項(xiàng)目作為一種不動(dòng)產(chǎn)投資、另類投資，其資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠高、投資額度巨大，投資期限長(zhǎng)、流動(dòng)性相對(duì)較弱、投資風(fēng)險(xiǎn)大，這些都會(huì)讓不少投資人望而生畏。唐寧認(rèn)為，母基金將是很好的避險(xiǎn)手段。母基金有面向創(chuàng)業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、私募投資這樣的基金，也有面向?qū)_基金的基金，配置多個(gè)不同風(fēng)格、不同項(xiàng)目的基金，把不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好、不同的風(fēng)險(xiǎn)側(cè)重整合起來(lái)，可以達(dá)到一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，有效規(guī)避諸多風(fēng)險(xiǎn)。

高凈值投資人的資產(chǎn)配置應(yīng)該遵循“跨地域國(guó)別、跨資產(chǎn)類別、用母基金的方式進(jìn)行長(zhǎng)期投資”三大黃金原則。資產(chǎn)組合中的資產(chǎn)不應(yīng)該僅僅局限于一個(gè)國(guó)家、一個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為一種大類資產(chǎn)，包括一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、保險(xiǎn)保障、債券等固定收益產(chǎn)品，這些都要有相應(yīng)的配置。

宜信財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品部總經(jīng)理侯琳也在論壇上介紹了宜信財(cái)富的房地產(chǎn)投資策略。侯琳介紹，房地產(chǎn)投資可以股債并舉，債權(quán)相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)、低收益，最大的特點(diǎn)是安全。但是如果要在房地產(chǎn)投資上獲得真正的溢價(jià)空間，股權(quán)投資是不可錯(cuò)失的機(jī)會(huì)。另外就是需要從中國(guó)到放眼全球進(jìn)行投資，全球化的資產(chǎn)配置也是近年來(lái)一種大趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資也在從增量向存量、從短期炒作思維向長(zhǎng)期價(jià)值投資的轉(zhuǎn)變。

此外，侯琳表示房地產(chǎn)也在從單一產(chǎn)品項(xiàng)目投資到資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)投資母基金恰好可以做到這一點(diǎn)，建立包括短期、中期、中長(zhǎng)期、長(zhǎng)期的流動(dòng)性以及風(fēng)險(xiǎn)情況的項(xiàng)目產(chǎn)品投資組合。例如，一些核心收益型的母基金，可以通過(guò)對(duì)核心城市核心地段的住宅、辦公物業(yè)等進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作管理，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)投資人；還有一些可以通過(guò)發(fā)掘升值潛力的物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期投資，后續(xù)通過(guò)增值改造等手段獲得溢價(jià)，是為機(jī)會(huì)型產(chǎn)品股權(quán)投資策略，也可以二者兼而有之。

而作為中國(guó)財(cái)富管理行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，宜信財(cái)富在此次論壇上也攜手包括KKR、黑石、凱雷、鐵獅門、IDG等在內(nèi)的全球知名投資機(jī)構(gòu)，20余名行業(yè)重量級(jí)大咖論道全球房地產(chǎn)投資，通過(guò)母基金投資的全新視野解讀全球房地產(chǎn)投資新格局、新機(jī)遇，同時(shí)通過(guò)金融地產(chǎn)與實(shí)物地產(chǎn)的完美結(jié)合，為高凈值人士多元化的投資、生活需求提供一站式綜合服務(wù)。

（文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

文/冷輝