樓面價2.2萬/平米 廣州地鐵63.83億底價“秒殺”番禺地塊

每經編輯 每經記者 魏瓊    

廣州地鐵官網截圖

每經記者 魏瓊 每經編輯 盧祥勇

經歷兩次延遲出讓后，廣州番禺鐘村街漢溪村BA0904007地塊于11月27日再度出讓，最終被廣州地鐵以63.83億底價“秒殺”，折合樓面地價為2.2萬元/平方米。

地鐵上蓋物業(yè)出讓遭遇閃電成交，方圓地產首席市場分析師鄧浩志接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，此次土地拍賣，并不能反應土地市場趨勢的變化，為定向招拍掛項目。

番禺地鐵上蓋物業(yè)底價成交

備受矚目的漢溪長隆地塊底價成交，業(yè)內似乎早有預兆，表示為意料之中。

資料顯示，漢溪長隆地塊此前兩次出臺補充公告，兩次延后出讓時間，競買條件十分嚴格。地塊采取限地價+競自持+搖號的方式確定最終競得人，其最高限制價達76.59億元，最高限價樓面價為26400元/平方米。

出讓公告要求，競買人須具有10年以上地鐵線網（地鐵線網是指3條或以上地鐵線路）建設、運營、管理經驗，在網上報名時須同步上傳公司注冊所在地地級市或以上政府的建設或運營主管部門出具的相應證明材料；并且要求競買人（或其全資子公司）須具有地鐵上蓋物業(yè)（指位于地鐵站點主體結構正上方，且結構相連的物業(yè)）開發(fā)經驗。競得人須在廣州注冊成立，并辦理工商注冊及稅務登記。

項目建成后，商場、酒店建筑面積不得低于商業(yè)商務建筑面積的60%，且必須自持，自持年限與相對應的土地出讓年限一致，商場、酒店可分別整體確權，不得分割銷售（含預售和現(xiàn)售）；剩余商務辦公建筑面積自取得不動產權證后自持滿5年方可轉讓。

廣州中原研究發(fā)展部認為，該地塊競拍門檻高、建設規(guī)劃嚴格等要求，表明了官方對打造、發(fā)展長隆-萬博商圈的決心，同時希望通過吸引優(yōu)質房企落子以盤活片區(qū)商業(yè)、商服等各方面綜合發(fā)展。

鄧浩志接受《每日經濟新聞》記者采訪時直言，廣州近期多宗定向、定價、自持地塊出讓，該地塊為定向招拍掛項目，不能反映土地市場的變化趨勢。

計劃興建物業(yè)超500萬平米

鄧浩志認為，63.8億總價雖高，但2.2萬/平樓面價卻相對便宜。

對比近兩年番禺出讓的地塊來看，2.2萬元/平方米的樓面地價處于中間水平。上個月，碧桂園以總價331758萬元，樓面價16386元/平方米拿下番禺區(qū)大石街興南大道南側DSJ15-01地塊。五礦則以樓面價30711元/平方米斬獲了南草村地塊，金地、香江分別以3.3萬元/平方米以及2.83萬元/平方米樓面地價拿下官堂與漢溪村的地塊。

漢溪長隆地塊處于長隆-萬博商圈，包括保利、敏捷、奧園等房企均在周邊有項目布局。廣州中原研究發(fā)展部資料顯示，地塊周邊主要以二手住宅項目為主，一手供應緊缺。優(yōu)質的二手住宅項目均價在2.8萬~3.7萬/平方米，在售的一手樓瓏翠，帶裝修均價大概在3.7萬~3.8萬/平方米。

軌道交通物業(yè)正成為現(xiàn)下開發(fā)商爭奪的焦點，早在去年4月，越秀集團與廣州地鐵簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以“基金+軌道+物業(yè)”為合作模式，分享軌道交通物業(yè)發(fā)展的紅利。

廣州地鐵官網資料顯示，廣州地鐵業(yè)務范圍涵蓋物業(yè)開發(fā)與經營，成立廣州地鐵房地產事業(yè)總部負責地鐵沿線上蓋物業(yè)、地下空間、車輛段上蓋物業(yè)等資源的開發(fā)經營。

目前，廣州地鐵已經開發(fā)完成的項目有紫薇花園、貴賢上品、動漫星城地下空間、芳村商業(yè)街、五月花廣場等十幾個項目，正在開發(fā)的項目有南海金融城、地鐵線網運營指揮中心、大坦沙和坑口地鐵上蓋物業(yè)等，在建物業(yè)面積超過120萬平方米。計劃開發(fā)的項目有燕塘、北京路、一德路等，還有四號線南沙停車場、六號線蘿崗車輛段、八號線白云湖車輛段等7個車輛段上蓋物業(yè)，計劃興建物業(yè)面積超過500萬平方米。

鄧浩志認為，廣州地鐵未來將成為廣州樓市中的重要房企，盡管之前項目不多，也多是合作開發(fā)。不論這些項目最后如何開發(fā)與開發(fā)得如何，廣州地鐵將成為廣州市場新的“大地主”。