“地產(chǎn)航母”掉隊(duì) 合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)不敵10年前

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月     

【編者按】合成創(chuàng)展，曾位居“華南五虎”陣營(yíng)之首，更是被王石稱為“中國(guó)地產(chǎn)界的航母”，然而其10多年來一直徘徊不前，活在過去的榮光中。合生創(chuàng)展并非沒有發(fā)展的資本，其土地儲(chǔ)備超過了大多數(shù)規(guī)模在500億之上的房企，但記者實(shí)地調(diào)查的幾個(gè)項(xiàng)目均進(jìn)度緩慢。在求變突圍的策略上，合成創(chuàng)展寄望于商業(yè)地產(chǎn)。然而，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為紅海，作為“后來者”如何沖出重圍？

每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

1987年土地第一拍拉開了中國(guó)房地產(chǎn)30年繁榮，臥虎藏龍的廣東誕生了大量地產(chǎn)巨頭。從上世紀(jì)90年代的廣信和越秀城建兩大巨頭并存，到“華南五虎”星耀九州，再到今日“碧萬(wàn)恒”三足鼎力領(lǐng)跑全國(guó)，華南一直是中國(guó)房地產(chǎn)的重鎮(zhèn)。

然而，三十年河?xùn)|三十年河西，在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?？焖偌械母窬窒?，部分過去風(fēng)光無(wú)限的房企卻逐漸掉隊(duì)。曾經(jīng)“華南五虎”陣營(yíng)之首的合生創(chuàng)展一蹶不振，10多年間規(guī)模始終在百億徘徊，2016年全年銷售金額為80.89億元，業(yè)績(jī)甚至不敵10年前。

合生創(chuàng)展擁有大量核心城市的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，卻為何一直發(fā)展滯后？而且拿地?zé)崆闇p退，走上慢節(jié)奏開發(fā)軌道。它為何對(duì)規(guī)模之爭(zhēng)表現(xiàn)得“云淡風(fēng)輕”，難道真的像一個(gè)武林高手退隱江湖了嗎？

業(yè)績(jī)10年徘徊不前

作為第一家銷售金額突破百億的房企，合生創(chuàng)展曾被王石稱為“中國(guó)地產(chǎn)界的航母”。經(jīng)歷十多年發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)已桑田巨變，格局重塑，房企規(guī)模急速提升的態(tài)勢(shì)下，合生創(chuàng)展卻一直在100億元規(guī)模徘徊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理合生創(chuàng)展過去10年業(yè)績(jī)發(fā)現(xiàn)，2006年合生創(chuàng)展銷售金額突破100億大關(guān)，達(dá)到113.68億港元，2009年為150.9億元人民幣。7年過去了，150億元的銷售金額為合生創(chuàng)展的歷史最好成績(jī)。

據(jù)合生創(chuàng)展公布的歷年年報(bào)顯示，2010年~2016年，合生創(chuàng)展合約銷售金額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元以及81.89億元，2016年銷售金額尚不足十年前業(yè)績(jī)。

2016年業(yè)績(jī)下跌的態(tài)勢(shì)一直延續(xù)至今，截至2017年10月31日，合生創(chuàng)展前10個(gè)月銷售金額為74.08億元，同比去年的77.02億元下跌3.8%，曾經(jīng)領(lǐng)跑行業(yè)的合生創(chuàng)展已經(jīng)跌出克而瑞房企銷售排行榜單的百?gòu)?qiáng)。

談及合生創(chuàng)展的掉隊(duì)，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國(guó)內(nèi)開發(fā)商采取瘋狂擴(kuò)張戰(zhàn)略，合生創(chuàng)展卻采取保守的發(fā)展策略，并未大范圍地?cái)U(kuò)張，以致錯(cuò)失了發(fā)展良機(jī)。

對(duì)于數(shù)據(jù)表現(xiàn)出的業(yè)績(jī)下滑，合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞有不同的解讀，他認(rèn)為合生創(chuàng)展在過去10多年中業(yè)績(jī)是相對(duì)穩(wěn)定的。

關(guān)于今年業(yè)績(jī)，閆家瑞認(rèn)為這不是下滑，而是受到公司推貨節(jié)奏影響，上半年整體的營(yíng)銷策略是去庫(kù)存，今年的新項(xiàng)目則集中在三四季度推出。

10年業(yè)績(jī)止步不前，合生創(chuàng)展多年未對(duì)外公布業(yè)績(jī)目標(biāo)，閆家瑞于8月份接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，合生創(chuàng)展有3~5年的發(fā)展規(guī)劃，但并不強(qiáng)調(diào)規(guī)模增長(zhǎng)速度，希望在確保利潤(rùn)的情況下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對(duì)安全，不會(huì)犧牲利潤(rùn)去做大規(guī)模。

問及利潤(rùn)率具體目標(biāo)時(shí)，閆家瑞并未給出詳細(xì)的數(shù)字，表示看公司報(bào)告，利潤(rùn)要求也在這個(gè)水平左右。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢合生創(chuàng)展年報(bào)獲悉，2011年，合生創(chuàng)展毛利率高達(dá)45.9%，到2015年跌至24.6%，2016年上升到27.6%，到2017年上半年達(dá)到34%。

平安證券發(fā)布的研報(bào)顯示，2017年上半年上市房企整體毛利率企穩(wěn)回升，達(dá)到32.4%，較2016年上升2個(gè)百分點(diǎn)。而合生創(chuàng)展的毛利率水平高于行業(yè)平均水平，合生創(chuàng)展集團(tuán)表示，是由于毛利較高的改善項(xiàng)目交付比例良好所致。

慢周轉(zhuǎn)模式

與房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前主流的高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的模式不同，合生創(chuàng)展采用慢周轉(zhuǎn)模式。閆家瑞表示，合生創(chuàng)展的項(xiàng)目一般體量較大，開發(fā)周期非常長(zhǎng)，甚至有的項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10多年。

以珠江帝景項(xiàng)目為例，早前媒體報(bào)道顯示，廣州珠江帝景地塊于1998年競(jìng)得，總用地面積618861平方米，總建筑面積996089平方米，其中住宅831911平方米，商業(yè)10238平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從合生創(chuàng)展年報(bào)獲悉，截至2016年底，廣州珠江帝景項(xiàng)目土地儲(chǔ)備面積達(dá)到679595平方米，尚有大量土地未完成開發(fā)。合生創(chuàng)展2017年半年報(bào)顯示，上半年珠江帝景項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合約銷售金額4億元。

另一位不愿透露姓名的知名房地產(chǎn)專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2000年左右，該地區(qū)的樓面地價(jià)尚不足1000元/平方米，按照周邊區(qū)域樓面地價(jià)對(duì)比的原則，時(shí)代地產(chǎn)拿下的海珠地塊樓面價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，地塊位置不及珠江帝景優(yōu)越。

以此估算，10多年間廣州珠江帝景地塊樓面地價(jià)漲幅驚人，合生創(chuàng)展可以享受土地增值帶來的豐厚回報(bào)。

從年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，合生創(chuàng)展最新獲取土地得追溯到2013年，在北京和上海新增兩地塊，可供發(fā)展面積為628126平方米。2013年是合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備面積的最高峰，達(dá)到3345萬(wàn)平方米。

閆家瑞告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，合生創(chuàng)展不喜歡在公開市場(chǎng)上拿地，很多土地是通過合作、一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等模式獲取。

到2017年上半年，合生創(chuàng)展的最新土地儲(chǔ)備建筑面積低至2991萬(wàn)平方米，為2009年以來的最低水平。土地儲(chǔ)備面積連續(xù)下滑。

不過，上述房地產(chǎn)專家表示，不能低估合生創(chuàng)展的實(shí)力，在核心城市擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，這是其優(yōu)勢(shì)。目前政策以及市場(chǎng)環(huán)境變化較大，擁有足夠優(yōu)質(zhì)資源的房企可能會(huì)走得更遠(yuǎn)，掙得錢也更多。而合生創(chuàng)展擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備這一點(diǎn)，也在其年報(bào)中得以體現(xiàn)。

業(yè)績(jī)?cè)谡鹗幹邢禄粩嘞脑械膬?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，合生創(chuàng)展這艘昔日的“地產(chǎn)航母”將駛向何方？停滯還是遠(yuǎn)航，有待歷史檢驗(yàn)。