開(kāi)發(fā)商加速入市搶收 北京高端項(xiàng)目簽約環(huán)比翻倍

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的低迷相反，入市項(xiàng)目的供應(yīng)量卻在不斷攀升。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月北京共有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，包括12個(gè)純新盤(pán)及24個(gè)老項(xiàng)目后期。這也是自今年3月份以來(lái)，北京月度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量連續(xù)5個(gè)月超過(guò)30個(gè)。

大量入市項(xiàng)目中，高端項(xiàng)目的占比越來(lái)越多。與此同時(shí)，根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)售均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元的項(xiàng)目去年下半年受到 “限高令”的影響，簽約總套數(shù)僅為30套，而今年上半年則高達(dá)1039套。如果按照去年“限高令”的4萬(wàn)元的高端市場(chǎng)界限，去年下半年4萬(wàn)元以上項(xiàng)目總成交套數(shù)為1556套，今年上半年則實(shí)現(xiàn)了4893套。

“許多由于‘限高令’而推遲入市的高價(jià)盤(pán)得以入市，是近幾個(gè)月高端住宅供應(yīng)增加的主因。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，伴隨下半年自住房項(xiàng)目的大規(guī)模入市，將會(huì)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上進(jìn)一步拉低平均房?jī)r(jià)，也為高端項(xiàng)目的“入場(chǎng)”創(chuàng)造了條件。

入市量加大

前五月并不亮麗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)加重了房企完成年度目標(biāo)的壓力，也促使了其加快了入市的腳步。繼6月份北京33個(gè)項(xiàng)目集中入市后，7月份北京商品住宅供應(yīng)量仍然有增無(wú)減。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京共有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，包括12個(gè)純新盤(pán)以及24個(gè)老項(xiàng)目后期，3月到7月這5個(gè)月市場(chǎng)總開(kāi)盤(pán)量與去年同期相比，大增近六成。

“在年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、信貸持續(xù)緊縮以及現(xiàn)金流等因素影響下，開(kāi)發(fā)商紛紛采取‘加快出貨、現(xiàn)金為王’的高周轉(zhuǎn)策略?！比螁Ⅵ螌?duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，下半年自住型商品房項(xiàng)目上市量的不斷增加，將進(jìn)一步分流剛需購(gòu)房客群，“剛需項(xiàng)目為避開(kāi)自住房集中上市的沖擊，只能加速跑量，從而導(dǎo)致北京樓市自3月份以來(lái)連續(xù)5個(gè)月處于供應(yīng)高位。”

原本銷(xiāo)售旺季的冷清，讓開(kāi)發(fā)商的定價(jià)更趨于謹(jǐn)慎。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中了解到，位于通州區(qū)域的華業(yè)東方玫瑰，5月中旬入市時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為24000元/平方米，而其7月新入市的樓棟整體報(bào)價(jià)已調(diào)至23000元/平方米，同時(shí)低于預(yù)期價(jià)格入市的還有萬(wàn)科天竺悅城和天資·璟庭。另外，部分樓盤(pán)盡管提高了入市價(jià)格，但卻同時(shí)推出各種計(jì)算復(fù)雜、優(yōu)惠幅度不等的促銷(xiāo)舉措，可謂明漲實(shí)穩(wěn)。

隨后，記者走訪了位于臺(tái)湖板塊的泰禾·拾景園，根據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，目前該項(xiàng)目單套總價(jià)為220萬(wàn)元起，其中包含7000元/平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。這一價(jià)格與區(qū)域內(nèi)毛坯項(xiàng)目的價(jià)格幾乎持平。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的剛需項(xiàng)目中，有17個(gè)項(xiàng)目已給出定價(jià)，其中9個(gè)項(xiàng)目以平價(jià)或低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，占比超五成。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從春節(jié)過(guò)后這一輪新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

高端項(xiàng)目扎堆

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年來(lái)，期房住宅供應(yīng)大漲，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到了37220套，2013年上半年這一數(shù)據(jù)位22006套，同比上漲70%。

與此同時(shí)，北京住宅庫(kù)存再次突破8萬(wàn)套，合計(jì)達(dá)到80844套。這是2013年1月1日最后一次達(dá)到8萬(wàn)套后，時(shí)隔一年多時(shí)間后，北京庫(kù)存再次回歸到8萬(wàn)套以上。庫(kù)存達(dá)近18個(gè)月新高。

伴隨著供應(yīng)量的大增，北京市場(chǎng)出現(xiàn)了高端項(xiàng)目扎堆入市的現(xiàn)象。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在7月份北京計(jì)劃入市的36個(gè)項(xiàng)目中，包括4個(gè)豪宅別墅項(xiàng)目，以及8個(gè)改善項(xiàng)目在內(nèi)，大戶(hù)型中高端項(xiàng)目達(dá)12個(gè)，占比超三成。僅5月份以來(lái)，高端項(xiàng)目的入市量便已超過(guò)了去年全年。2013年北京市場(chǎng)僅有13個(gè)均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目獲得預(yù)售審批入市。

與整體市場(chǎng)成交趨冷不同的是，高端市場(chǎng)的成交狀況相對(duì)樂(lè)觀。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，2013年下半年預(yù)售均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元以上的項(xiàng)目總成交套數(shù)為30套，而今年上半年這一成交則飆升到1039套。如果按照去年“限高令”的4萬(wàn)元界限，去年下半年4萬(wàn)元以上項(xiàng)目總成交套數(shù)為1556套，而今年上半年則實(shí)現(xiàn)了4893套。

對(duì)此，任啟鑫告訴記者，一方面，北京市住建委“限高令”僅是去年底特殊時(shí)期采取的行政手段，屬于短期行為，在如今整體樓市趨冷、信貸政策持續(xù)收緊的背景下，限高令的放松對(duì)市場(chǎng)影響有限。許多由于“限高令”而推遲入市的高價(jià)盤(pán)得以入市，是近幾個(gè)月高端住宅供應(yīng)增加的主因。另一方面，下半年自住房項(xiàng)目的大規(guī)模入市，將會(huì)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上進(jìn)一步拉低平均房?jī)r(jià)，也為高端項(xiàng)目的入場(chǎng)創(chuàng)造了條件。

“從某種程度來(lái)說(shuō)，高端項(xiàng)目也是一種剛需，剛性改善需求對(duì)于市場(chǎng)的支撐更加穩(wěn)固，但由于總價(jià)較高，高端項(xiàng)目的去化周期相對(duì)較慢?！北本┮桓叨隧?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年入市的高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，“多個(gè)項(xiàng)目集中入市，不管是區(qū)位還是產(chǎn)品都有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)，客戶(hù)的選擇也越來(lái)越多?！?/p>