建行高調(diào)推租房貸款 年輕人冷對稱“成本高壓力大”

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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇

租售并舉剛喊起來，一向“嗅覺靈敏”的銀行便聞風而動。

近日，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源。

同時，建行創(chuàng)新開發(fā)20項住宅租賃業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品，其中包括針對個人住房租賃貸款推出“按居貸”產(chǎn)品，租房也能實現(xiàn)貸款，成為租房市場的一大創(chuàng)新舉措。

不過，建行的創(chuàng)新之舉在租房人群里并沒有掀起太大波瀾。多位年輕人對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示成本太高。不同于住房貸款，租房貸款這種超前消費的行為將加大租房者的壓力。

建行布局萬億租賃市場

東方證券發(fā)布的報告預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規(guī)模將達4.2萬億元。租賃住房政策利好不斷，繼酒店系、資本系、中介系和開發(fā)商系后，銀行資本開始布局長租領(lǐng)域，給處于盈利和融資困境下的萬億租賃市場打開了新的發(fā)展通道。

在戰(zhàn)略簽約儀式上，建行參與投資的2家住房租賃服務(wù)公司——建信住房服務(wù)（深圳）有限公司（以下簡稱“建信住房”）及安居建信租賃服務(wù)有限公司正式揭牌，前者由建信信托控股，后者由建行與深圳市人才安居集團合資組建。

建行打通房企的可出租房源后，直接向比亞迪等企業(yè)推出首批“CCB建融家園”長租房房源。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，截至11月8日，“CCB建融家園”覆蓋的區(qū)域包括深圳、北京、武漢三個城市，共上線128套房源。

其中，包括深圳潤達圓庭的3個戶型89套房源、北京翠微路2號院15號樓的1套房源以及武漢的3家公寓的38套房源。北京翠微路2號院15號樓的唯一一套房源顯示已出租，價格為4600元/月起，而深圳將有更多的房源即將推出。

據(jù)建行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，首批推出的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源共計5481套，包括碧桂園、星河地產(chǎn)等實力房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的6個優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源，主要面向具有穩(wěn)定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。

對于房企來說，自身的資金規(guī)模和融資模式不允許其長期持有住房。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時分析指出，對比早期進入長租市場領(lǐng)域的主體，商業(yè)銀行所擁有的巨大的資金能力，讓商業(yè)銀行可以以較小的資金壓力持有房地產(chǎn)物業(yè)，另一方面商業(yè)銀行較強的資產(chǎn)證券化水平，又可以利用租賃住房的資金流實現(xiàn)資金的融通。

江瀚認為，商業(yè)銀行一旦進入房地產(chǎn)租賃市場，將會比一般的企業(yè)更具競爭力。建設(shè)銀行的布局將會起到了一個示范效應(yīng)，未來將很有可能有其他國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、區(qū)域性商業(yè)銀行加入租賃市場，甚至會帶動其他非銀行金融機構(gòu)進入，對于完善租賃市場發(fā)展，增加市場參與者，強化市場競爭，讓市場更加活躍。

租房貸款警惕套現(xiàn)風險

除了聯(lián)合房企推出可租賃房源，建行已開發(fā)20項住房租賃金融產(chǎn)品。建行廣東省分行已有覆蓋租賃住房購租改建、裝修設(shè)施維護、租賃住房資產(chǎn)盤活、撮合交易與資金監(jiān)管等公司、投行、個人類產(chǎn)品在內(nèi)的產(chǎn)品鏈。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從建行內(nèi)部獲取的一份“公司住房租賃貸款主要產(chǎn)品要素與房開貸對比表”顯示，建行推出了住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款以及住房租賃經(jīng)營貸款等多種貸款。

這些貸款對于客戶具有較為嚴格的資產(chǎn)要求，需要具備較強的償債能力。上述貸款需在4個直轄市、12個首批住房租賃試點城市，或者同時滿足2.5線及以上城市、近三年GDP、城鎮(zhèn)人均可支配收入、常住人口逐年保持正增長以及所在區(qū)域具有較大的住房租賃需求或項目已明確租賃主體的城市才有資格展開。

據(jù)記者了解，備受市場關(guān)注的個人住房租賃的“按居貸”已經(jīng)上線。在“CCB建融家園”App租房的客戶可實現(xiàn)線上完成租賃訂單，在后臺審核通過、在線簽訂合同后，即可申請貸款支付房租。

建設(shè)銀行深圳分行相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，個人申請“按居貸”，需簽訂一年及以上的租賃合同，年齡滿22周歲，有穩(wěn)定收入和償還貸款本息能力，個人信用良好。最高額度100萬元，貸款額度期限最長為10年，單次支用期限最長5年，且不超過租賃合同的期限和租金金額。

據(jù)了解，目前“按居貸”產(chǎn)品的貸款利率為人民銀行公布的同期限同檔次基準利率，低于房貸利率。

百萬額度的租房貸款，是否會存在資金流向購房渠道的風險？建設(shè)銀行該如何防范？建設(shè)銀行深圳分行相關(guān)負責人表示，“按居貸”貸款對象僅限于個人，是基于客戶租房事實支付租金用途的專項用途貸款。貸款資金是通過銀行受托支付給房東或出租方，銀行檢驗收款賬號是否為出租方賬號，通過此手段保證貸款資金用途，防止了貸款資金被挪用。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過在“CCB建融家園”App上操作申請租房貸款，在經(jīng)歷實名制等程序之后，最終因不符合條件，貸款申請失敗。

“CCB建融家園”App截圖

雖然個人租房套現(xiàn)的路被堵住了，但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，還需要警惕類似二房東等轉(zhuǎn)租套現(xiàn)等現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表達了類似的擔憂，存在房東利用租房規(guī)則套現(xiàn)的可能。

嚴躍進認為，在后續(xù)租賃合同中應(yīng)該有一個是否可以轉(zhuǎn)租的規(guī)定，同時也要規(guī)定所在區(qū)域最高租金上限，即租金備案制也很關(guān)鍵。同時資金不經(jīng)過承租者手上，而是根據(jù)租賃情況劃轉(zhuǎn)到房東或房企。對于挪用租賃貸款資金而去炒房等現(xiàn)象，后續(xù)要有黑名單制度。

張大偉同時表示，目前很多資金流向租賃市場，需要警惕租房市場加杠桿助推租金上漲的情況出現(xiàn)。

租房貸款叫好不叫座？

租房貸款作為促進租賃市場發(fā)展的一大創(chuàng)新舉措，引起了社會極大的關(guān)注。江瀚告訴記者，租房貸款前景較好，具有較強的現(xiàn)實意義。在目前房價較高的情況下，在一二線熱點城市買房已經(jīng)成為了一個較大的難題，而現(xiàn)階段付三押一的租房模式其實也給租房者帶來了較大的經(jīng)濟壓力，所以建行的住房租賃貸款反而是另一種改變原先租房模式的辦法，通過租賃將租房者的租金負擔以較低的成本分擔到了每個月，對于租房者來說是福音。

嚴躍進也表達了類似的觀點。他認為租房貸款使得大城市租房的承受能力更強，對于一些剛畢業(yè)的年輕群體來說，前期工資收入不高，也需要此類貸款來發(fā)揮“救急”效應(yīng)。同時，租賃需求釋放，對于購房市場起到分流作用，起到降低房價的作用。

外界掌聲一片，市場對租房貸款能否真正認可呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者向多位具有租房需求的年輕人尋找答案，最終卻意外遇冷。幾乎所有接受采訪的人都表示不接受租房貸款。租房貸款遭遇叫好不叫賣，原因何在？

具有多年租房經(jīng)驗的大衛(wèi)（化名）接受記者采訪時直言，租房貸款是給一些買不起房而且租房壓力較大的年輕人使用的，但是這里有兩個問題，租不起好的房子可以租差一點的房子，租房貸款需要支付的貸款成本無疑也將增加租房者的成本，整體來看這種超前消費的行為將加大租房者的壓力。

另一位有租房經(jīng)歷的吳女士同樣表達了對租房貸款的擔憂，如果租房還要貸款的話，什么時候才能還上呢？

大衛(wèi)表示，現(xiàn)在金融產(chǎn)品眾多，租房不一定要貸款?，F(xiàn)在基本每人至少有一張信用卡，額度從一萬到幾萬不等，如果無法支付房租，可以使用信用卡支付房租，等發(fā)工資還上就可以了。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，包括廣州等城市在內(nèi)，租房可提取公積金。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在提取公積金租房和貸款租房兩者之間，絕大多數(shù)人都選擇了公積金。

當然有少數(shù)人表示愿意考慮租房貸款，主要目的不是出于租房，而是因為租房貸款的利率低，貸款租房后將原本用于租房的錢用來投資理財，獲取更高的收益。

張大偉表示，銀行資金進入租賃市場，并不能改變租賃市場供需關(guān)系。特別是銀行提供的貸款服務(wù)，雖然是針對部分開發(fā)商提供的長租房源，但租賃消費是屬于時間消費，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅僅不符合中國人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費。張大偉指出，當前租賃市場調(diào)控核心依然在土地與房源供應(yīng)，推出出租房用地增加供應(yīng)，同時，推進租購?fù)瑱?quán)的落實，保障租房者的權(quán)益。

對于租房者而言，更關(guān)注的是房源本身的性價比，以及是否適合自身的需求，貸款的重要性遠不及房源本身重要。在深圳租房多年的張萌萌（化名）接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，深圳競爭壓力大，在文化傳媒行業(yè)工作經(jīng)常加班到深夜，租房考慮的因素中，交通便利以及交通時間段至關(guān)重要。