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北京三地塊攬金142億 歷史總價(jià)第二地塊“花落”綠城

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-11-07 22:38:27

北京土拍市場7日又現(xiàn)高潮,三塊住宅用地共拍出142億元,并產(chǎn)生了86億元的歷史總價(jià)第二地塊,而年內(nèi)北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到2374.5億元,全年預(yù)計(jì)有望接近3000億元。

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝

與四天前那場“遇冷”的土拍不同,11月7日的土拍,三宗住宅用地共拍出142億元,還產(chǎn)生了86億元的歷史總價(jià)第二地塊,讓北京的土地市場又興奮了一回。

三宗參拍地塊中,昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)C-52地塊和大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)2016年世界月季大會周邊配套地塊均為“共有產(chǎn)權(quán)住房”,分別被未來科技城和“首開+保利”聯(lián)合體以19億元和37元億元競得,前者溢價(jià)率僅為2.7%,后者則以底價(jià)成交。而起價(jià)即達(dá)71.9億元的石景山地塊以86億元被綠城奪得,在刷新了起價(jià)歷史最高紀(jì)錄的同時(shí),也成為北京住宅地塊中歷史成交價(jià)格排名第二的地塊。

對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,綜合分析來看整體土地成交熱度均不高,而且分化明顯。對于開發(fā)商而言,接近下半年資金逐漸收緊,資金壓力越來越大,后續(xù)地價(jià)很可能會開始出現(xiàn)趨勢性的下行。

                                              圖片來源:視覺中國

房企拿地趨于理性

在“面粉貴過面包”環(huán)境下,高價(jià)地如何“消化”、后期利潤是否可控等,都成為房企在拿地時(shí)不得不思考的問題。

面對起始價(jià)刷新紀(jì)錄的石景山地塊,吸引了包括綠城、平安、“保利+首開+金地”聯(lián)合體、“實(shí)興騰飛+遠(yuǎn)洋+新城+金融街”聯(lián)合體、“萬科+旭輝+恒基”聯(lián)合體等十余家房企和聯(lián)合體的激烈角逐。

由于地塊比較大,在競拍開始前不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此地塊會被聯(lián)合體拿下。競拍開始后,綠城率先舉牌,經(jīng)過25輪報(bào)價(jià)后,“實(shí)興騰飛+遠(yuǎn)洋+新城+金融街”聯(lián)合體最終舉牌86億元,到達(dá)競價(jià)上限,隨后轉(zhuǎn)入競自持環(huán)節(jié)。最終,綠城以自持20%拿下該地塊,溢價(jià)率僅為19.6%,綜合樓面價(jià)為3.1萬元/平方米,而該商品住房銷售均價(jià)不超過52024元/平方米。

張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱,從樓面價(jià)來看地價(jià)并不算高,比以前便宜很多,再加上地塊持有比例也較低,從最后樓面價(jià)來看均有一定利潤。

而兩宗“共有產(chǎn)權(quán)住房”地塊參與競拍的房企并不多,其中大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)地塊地塊吸引了“首開+保利”聯(lián)合體及中海、碧桂園參與競拍,僅通過一輪報(bào)價(jià),由“首開+保利”以37億元的底價(jià)獲得,所建房屋的售價(jià)為2.9萬元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。

昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)C-52地塊作為北七家鎮(zhèn)出讓的第二塊“共有產(chǎn)權(quán)住房”地塊,吸引了未來科技城、金隅、碧桂園前來競拍,僅經(jīng)過兩輪競拍,就被未來科技城以19億元拿下,溢價(jià)率僅為2.7%。

張大偉告訴記者,由于利潤太低,開發(fā)商對共有產(chǎn)權(quán)房的積極性明顯低于限價(jià)房,再加上開發(fā)商資金壓力越來越大,除了部分優(yōu)質(zhì)地塊外,后續(xù)很難再現(xiàn)2017年上半年的熱度。

土地成交金額再刷記錄

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前,今年北京土地成交金額已經(jīng)刷新歷史記錄。截至目前,疊加此次攬金142億元,年內(nèi)北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到2374.5億元,全年預(yù)計(jì)有望接近3000億元。

從目前北京土地市場來看,土地供應(yīng)量較2013年以來明顯增加,僅截至11月累計(jì)供應(yīng)土地已經(jīng)達(dá)到64宗,后續(xù)還有土地繼續(xù)掛牌。

事實(shí)上,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為北京土地市場已“開閘”。從中原地產(chǎn)研究中心提供的一組數(shù)據(jù)看,其中2014年和2015年土地交易中供地均不足50宗,2016年更是達(dá)到谷底,僅17宗。

隨著供應(yīng)量加大,土地市場競爭激烈程度卻在逐漸下降。平谷地塊近日遭遇流拍,成為北京3月調(diào)控以來首次住宅地塊流標(biāo);此次拍賣的三宗地塊,一宗零溢價(jià)拍出,另一宗近乎底價(jià)成交。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,近期供地節(jié)奏明顯加快,但房企的迎合程度弱于預(yù)期,實(shí)際上是由于持續(xù)的政策調(diào)控以及融資環(huán)境的收緊,或使得部分房企拿地方面會相對保守。

張大偉分析稱,在房企持續(xù)一年的拿地大戰(zhàn)中,資金“子彈”已經(jīng)打光,再加上北京嚴(yán)格限制網(wǎng)簽,許多開發(fā)商面臨著回款壓力極大的現(xiàn)實(shí)問題,能夠用于土地市場的資金量越來越少,后續(xù)地價(jià)很可能會開始出現(xiàn)趨勢性下行。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示,從北京土拍市場來看,土地價(jià)格出現(xiàn)了明顯的高位回落,開發(fā)商持有比例明顯降低,相比上半年動輒50%的持有比例,最近北京住宅土地競爭激烈度降低。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代遠(yuǎn)去,取而代之的是“寬出嚴(yán)入”的土地生態(tài),“限價(jià)、自持、配建自住房、共有產(chǎn)權(quán)房”等關(guān)鍵詞背后,北京未來住房市場結(jié)構(gòu)將迎來新的預(yù)期。

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北京土拍 142億

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