摸底珠江實業(yè)廣州項目：核心區(qū)項目開發(fā)周期較長

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每經(jīng)記者 金喆 陳鵬麗 每經(jīng)編輯 張海妮

縱觀珠江實業(yè)（600684，SH）近10年開發(fā)的項目，多個地塊的拿地時間已超過10年，在建項目的進度也比較緩慢。如此一來，好處是公司拿地成本低，賺了不少土地升值的錢；壞處是開發(fā)慢，資金被占用，無法高杠桿，也無法高周轉，結果就是公司規(guī)模很難做大。

《每日經(jīng)濟新聞》記者9月下旬實地走訪了珠江實業(yè)位于廣州鬧市區(qū)的珠江頤德大廈、珠江璟園和御東雅苑三個項目。其中，珠江頤德大廈在2012年年底便進入施工狀態(tài)，直到今年第三季度才顯示為竣工，建設周期超過4年。

11月4日，負責珠江頤德大廈招租的一名工作人員告訴記者，目前已在招租，部分樓層有人辦公。對于多個項目進展緩慢的問題，記者向珠江實業(yè)發(fā)送了采訪提綱，公司證券事務代表姜英偉9月28日回復稱，已就采訪情況上報，不清楚可回復的具體時間。但截至發(fā)稿，記者未收到珠江實業(yè)的回應。

珠江頤德大廈項目：拿地到竣工耗時近10年

珠江實業(yè)起家于1985年，是廣州市成立最早的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)之一。遺憾的是，這家已過“而立之年”的房企沒有延續(xù)早年輝煌的業(yè)績，在新進項目開發(fā)上有些遲緩。

在珠江實業(yè)過往的資料中，“珠江頤德大廈”的名稱第一次出現(xiàn)，是在2014年年報中，而在此之前一直以“S8項目”命名。據(jù)當時的年報介紹，珠江頤德大廈項目位于廣州市東風中路與倉邊路交匯處西南側，地處越秀區(qū)傳統(tǒng)商務區(qū)，臨近省、市兩級政府，地理位置優(yōu)越。項目總用地面積7445平方米，定位為超甲級智能生態(tài)寫字樓。

實際上，2008年珠江實業(yè)就從大股東廣州珠江實業(yè)集團有限公司（以下簡稱珠江實業(yè)集團）和關聯(lián)公司手中接手了上述地塊。根據(jù)珠江實業(yè)2008年10月的公告，公司與廣州市東建實業(yè)總公司（以下簡稱東建實業(yè)）、中拓地產(chǎn)有限公司（以下簡稱中拓地產(chǎn)）和珠江實業(yè)集團擬定了《S8地塊國有土地使用權轉讓合同》，以1.56億元收購S8地塊項目。其中，東建實業(yè)為珠江實業(yè)集團的全資子公司，中拓地產(chǎn)為東建實業(yè)全資境內子公司。

珠江實業(yè)在公告中表示，根據(jù)廣州中天衡資產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估報告，S8地塊項目在評估基準日2008年10月6日的評估結果為1.56億元，折合樓面地價僅為3850元/平方米，與上年同期相比已有較大幅度下降，較低的地價將為項目的成功開發(fā)起到良好的基礎作用。

但是，S8地塊的開發(fā)計劃卻一再延遲。珠江實業(yè)發(fā)布的《2009年度股東大會會議資料》顯示，由于涉及中拓公司境外企業(yè)的法律地位問題，辦理《國有土地使用證》進度較為緩慢。2011年6月份，珠江實業(yè)又表示“S8項目已取得土地證，爭取2011年底開工建設”。但是，S8項目的正式開工時間為2012年12月，比最初計劃的開工時間推遲了兩年。

珠江實業(yè)在2013年年報中稱，S8項目預計在2015年第二季度達到預售條件，2016年竣工。但直至2017年6月，珠江頤德大廈還處于在建狀態(tài)。2017年半年報顯示，珠江頤德大廈總建筑面積為5.87萬平方米，在建建筑面積5.87萬平方米，對應的截至報告期末已竣工面積為零。

9月27日上午，記者來到位于小北路和東風中路交叉口的珠江頤德大廈，一樓大堂正門處的“頤德中心”四個字格外醒目，外圍處于半圍蔽的狀態(tài)。

▲9月下旬，記者走訪珠江頤德大廈，大廈一樓大堂處于圍蔽狀態(tài)  每經(jīng)記者 金喆/攝

當記者以租客身份咨詢時，現(xiàn)場一位工作人員表示，該寫字樓目前只接受整層出租，官方報價是150元/平方米·月，目前部分樓層已經(jīng)有租客在辦公。

根據(jù)10月23日珠江實業(yè)披露的2017年三季報顯示，珠江頤德大廈已經(jīng)竣工。這意味著，從2008年拿地到項目竣工，耗時幾近10年。珠江實業(yè)2017年三季報顯示，珠江頤德大廈已竣工面積為58745平方米，可供出售總面積為39112.47平方米，2017年1~9月已售面積為零，39112.47平方米的物業(yè)待售。

11月4日，記者再次致電珠江頤德大廈管理處服務中心，工作人員表示，該寫字樓只接受整層出租，目前已出租一部分物業(yè)，有一家單位已經(jīng)開始營業(yè)。

珠江璟園項目：涉訴訟“沉睡”8年

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，珠江實業(yè)的土地短板飽受詬病，但公司對具體項目的開發(fā)似乎并不著急，多個項目進度較慢。除珠江頤德大廈外，公司開發(fā)的珠江璟園項目也因為訴訟糾紛“沉睡”8年。

在寸土寸金的珠江新城，珠江實業(yè)參與的項目不多，頤德公館（項目名稱為珠江璟園）便是公司近年打造的重磅項目。珠江實業(yè)在2011年年報中這樣描述——頤德公館位于珠江公園正南，是正望廣州中央公園核心的最后地塊，公司目標是將該項目打造成為廣州住宅城市名片。

2016年的一波行情，將珠江新城地段的二手房價格抬上了8萬元/平方米，有些樓盤甚至超過10萬元/平方米。

11月2日下午，記者來到珠江璟園的項目所在地。在靠近珠江公園的馬路南側，一排藍灰色的高層建筑和少數(shù)低密度大戶型圍繞而成的小區(qū)便是頤德公館。從外圍看小區(qū)的陽臺，入住率并不低。

但實際上，這個位于黃金地段的重磅項目曾經(jīng)一度“沉睡”近10年。早在1998年，珠江實業(yè)與廣州宏瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱宏瀚公司，后更名為尚東地產(chǎn)）擬合作開發(fā)珠江新城L2、L3-1、L3-2三個地塊。根據(jù)珠江實業(yè)的公告，珠江實業(yè)將支付3.35億元換取獨立承包經(jīng)營上述3個地塊的權利。當時雙方還約定，宏瀚公司要先完成珠江實業(yè)對該項目的《建設用地批準書》及《用地規(guī)劃許可證》的加名手續(xù)，然后再于1999年年底完成退出該項目的合作手續(xù)。

但是，宏瀚公司一直沒有如期完成退出該項目的手續(xù)，致使珠江實業(yè)一度無法獲得上述地塊的獨立使用權，無法啟動項目的開發(fā)。

在合作中出現(xiàn)分歧后，宏瀚公司對珠江實業(yè)提起訴訟，然而沒想到的是，這場訴訟竟然持續(xù)了8年。直到2006年1月，珠江實業(yè)才宣布與宏瀚公司達成和解，珠江實業(yè)正式獲得珠江新城L3-1、L3-2地塊開發(fā)權（項目名為珠江璟園）。據(jù)海通證券在2008年發(fā)布的一份研究報告顯示，珠江璟園樓面地價不過2300元/平方米。

2011年，珠江璟園項目正式登場。截至今年9月底，珠江璟園仍有6413.11平方米未銷售，今年1~9月份已銷售的面積為69.29平方米。

然而，需要注意的是，珠江璟園項目從入手地塊至今，已有19個年頭。

不過，這些低地價項目經(jīng)過漫長的開發(fā)周期后，也一定程度上讓珠江實業(yè)賺得盆滿缽滿。2012年，珠江實業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入17.97億元，珠江璟園貢獻了12.05億元收入；2013年珠江實業(yè)的營業(yè)收入為23.37億元，珠江璟園貢獻了14.14億元。

對于以上項目的進度問題，截至發(fā)稿前，珠江實業(yè)仍未回應《每日經(jīng)濟新聞》記者的采訪提綱。(實習生劉晨光對本文亦有貢獻)