深圳加大“自持用地”出讓 從供應(yīng)端發(fā)力租賃市場

每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)實習(xí)編輯 梁秋月

租賃無疑是今年的熱點話題，為了發(fā)展租賃市場，各地在土地市場推出“自持地塊”，深圳也不例外。

《每日經(jīng)濟新聞》根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告獲悉，截至目前，深圳將推出3宗自持地塊，包含居住用地、商業(yè)用地等。業(yè)內(nèi)人士均表示，未來深圳將有更多的自持地塊推出。

就地塊來看，各地塊均有不同的限制條件。具體而言，南山區(qū)后海中心區(qū)的商業(yè)地塊T107-0085將于12月1日掛牌出讓，掛牌起始價193200萬元，30年使用年限，項目建成后，全部限自用，不得轉(zhuǎn)讓，且10年內(nèi)不得抵押，10年后建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。

南山地塊位置信息

圖片來源：深圳市土地房產(chǎn)交易中心

而龍崗區(qū)龍城街道的商業(yè)地塊將于12月6日出讓，掛牌起始價239.43億元，宗地內(nèi)須建設(shè)一棟600米左右的超高層建筑。各分項物業(yè)自持面積及自持年期的掛牌起始要求為商業(yè)全年期自持，辦公、公寓、酒店為10年自持，宗地內(nèi)酒店10年自持期滿后限整體轉(zhuǎn)讓。宗地內(nèi)國際學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸競得人，限全年期自持。所稱“自持”是指物業(yè)不得轉(zhuǎn)讓，允許抵押，但抵押金額不得超出抵押部分建筑物分?jǐn)偟牡貎r與建筑物殘值之和。

龍崗地塊位置信息

圖片來源：深圳市土地房產(chǎn)交易中心

龍崗地塊采用掛牌方式出讓，在上述各分項物業(yè)的自持面積及自持年期的基礎(chǔ)上，首先競地價，當(dāng)競買報價達到首輪地價最高限價2992875萬元時，轉(zhuǎn)為競各分項物業(yè)自持面積及自持年期，當(dāng)全部商業(yè)、辦公、公寓競價達到全年期自持時，則再轉(zhuǎn)為競地價。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級董事及主管張曉端表示，后海地塊對競買人的行業(yè)和資質(zhì)等有明確的限制，定向出讓可能性大；而龍崗項目含有大量公共設(shè)施，且有地標(biāo)性建筑，相信會提高片區(qū)的整體環(huán)境和配套。

除了這2宗商業(yè)地塊外，備受關(guān)注的是即將于11月10日掛牌出讓的龍華自持70年的居住用地。該宗地項目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)全年期自持，自持年限為70年。所稱自持是指租賃住房及商業(yè)用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓，允許抵押但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。

龍華地塊位置信息

圖片來源：深圳市土地房產(chǎn)交易中心

龍華地塊將采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價和人才住房面積。出讓宗地應(yīng)按規(guī)定配建人才住房27060平方米，最終須配建的人才住房面積由前述規(guī)定配建面積與競得人所競面積加總得出。人才住房面積增加的，租賃住房面積隨之減少。

值得一提的是，龍華地塊還需審查競買人的土地購置資金來源，申請確認(rèn)競買資格時應(yīng)提交《關(guān)于土地購置資金來源的承諾函》，承諾其土地購置資金來源不屬于開發(fā)貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。

張曉端分析稱，龍華自持地塊的出讓顯然也是深圳加快發(fā)展住房租賃市場的關(guān)鍵一步。土地稀缺的深圳此次掛出全自持地塊，很大程度上說明了當(dāng)前深圳發(fā)展租賃市場的節(jié)奏在加快，也顯示了政府大力發(fā)展租賃市場的決心。

至于競爭是否會激烈，張?zhí)眸Q認(rèn)為，龍華地塊土地性質(zhì)為非商品性，競爭應(yīng)不至于太激烈，且有利于加大人才住房和租賃住房的供應(yīng)量。

其實在10月17日，深圳出臺的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》就提出加大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)力度：加強租賃住房規(guī)劃和用地供應(yīng)。加大各類園區(qū)（含總部基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)園區(qū)等）的配套住房、商務(wù)公寓只租不售或限期銷售用地的供應(yīng)，進一步完善租賃住房供地方式，新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限；并適度提高企業(yè)自持出租的住房比例。

此外，實施意見還提出引導(dǎo)“城中村”通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。各區(qū)政府至少要組織開展一項“城中村”規(guī)?；赓U試點工作。允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房等。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認(rèn)為自持租賃用地是深圳最近時間供應(yīng)最多的地，未來還會有其他性質(zhì)、其他區(qū)域的自持地塊出讓，這是國家要求的，而且也是增加租賃住房的一個必然的途徑。