李宇嘉：京滬試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房 全國(guó)性推廣還遠(yuǎn)嗎？

李宇嘉

國(guó)慶期間，筆者回到老家（西北某三線城市），與業(yè)內(nèi)人士交談發(fā)現(xiàn)，不管是下屬縣市的居民，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）村民，不少人非常向往城市。進(jìn)城打工、進(jìn)城陪讀、進(jìn)城養(yǎng)老或進(jìn)城給子女帶小孩等，近年來(lái)是普遍現(xiàn)象。

值得注意的是，這些人群剛進(jìn)入城市，租房是普遍選擇。但是，凡在城市居住超過(guò)3年的，都會(huì)考慮告別租房，想方設(shè)法買(mǎi)房。一些高收入的人群買(mǎi)商品房，部分低收入人群買(mǎi)無(wú)房本的拆遷安置房，甚至小產(chǎn)權(quán)房等。據(jù)筆者了解，“扎根”城市是他們買(mǎi)房的主要訴求，高房?jī)r(jià)、高生活成本，這是他們選擇買(mǎi)低成本安置房、小產(chǎn)權(quán)房的主要原因。

像筆者老家這樣的城市，人口不過(guò)200萬(wàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（以礦產(chǎn)資源、機(jī)械制造、農(nóng)產(chǎn)品加工等為主）很傳統(tǒng)，大多數(shù)老百姓收入水平相對(duì)較低，但很多人買(mǎi)房訴求還如此強(qiáng)烈，遑論東部、中部城市？由此，筆者想到，“租售并舉”的住房新制度下，“先租后買(mǎi)”是理性的消費(fèi)模式。問(wèn)題是，借助政策扶持的租賃，這些新市民能穩(wěn)定下來(lái)、安頓下來(lái)，但面對(duì)高房?jī)r(jià)和低支付能力，他們?cè)趺磳?shí)現(xiàn)買(mǎi)房訴求呢？購(gòu)買(mǎi)無(wú)房本的拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等，貌似成為了“有產(chǎn)者”，但產(chǎn)權(quán)瑕疵將給未來(lái)產(chǎn)權(quán)功能帶來(lái)很多障礙、社會(huì)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)是一種可行的選擇。

從9月30日起，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）正式開(kāi)始實(shí)施。辦法明確，共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)條件是“在本市無(wú)住房”、“在本市無(wú)住房轉(zhuǎn)出記錄”。同時(shí)，滿足在本區(qū)工作的非戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

可見(jiàn)，共有產(chǎn)權(quán)住房重點(diǎn)滿足“夾心層”、“新北京人”的住房需求。老百姓關(guān)心的公共服務(wù)享有、轉(zhuǎn)讓條件上，辦法做了重大創(chuàng)新。首先，共有產(chǎn)權(quán)房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，落戶、入學(xué)與普通商品房無(wú)差異，從而以公共服務(wù)均等化，解決家庭購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房后顧之憂；其次，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓，政府代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合申購(gòu)條件的家庭。

因此，從本質(zhì)上講，購(gòu)房者擁有的共有產(chǎn)權(quán)住房，在權(quán)益上與商品住房無(wú)任何差異，不僅享有住房附屬的基本服務(wù)，還能分享體現(xiàn)在房屋增值上的城市化紅利、城市發(fā)展紅利。與商品住房唯一的區(qū)別是，購(gòu)房者以自己的支付能力，選擇購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)部分，這才回歸到了共有產(chǎn)權(quán)的本源。另外，產(chǎn)權(quán)份額劃分上，既可以是5：5，也可以是6：4，還可以是3：7。這樣，即便高房?jī)r(jià)，但折讓地價(jià)，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)定房?jī)r(jià)，戶型限制（90平方米以下戶型至少占到70%）及產(chǎn)權(quán)共有等多方支持下，“夾心層”、“新市民”擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求可以實(shí)現(xiàn)。

顯然，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)是非常清晰的，這樣就杜絕了過(guò)去經(jīng)適房、限價(jià)房等保障房模式下，因產(chǎn)權(quán)不清而導(dǎo)致的尋租行為等。產(chǎn)權(quán)清晰，有利于厘清保障和市場(chǎng)的關(guān)系。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其所擁有的產(chǎn)權(quán)部分具有商品房的屬性，購(gòu)房者持有、交易、管理、處置和收益分配是自由的，這有利于房產(chǎn)自由流動(dòng)和住房?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)，激勵(lì)“夾心層”、“新市民”為住房夢(mèng)想而努力。更重要的是，土地讓利、價(jià)格優(yōu)惠、產(chǎn)權(quán)共有、份額靈活降低新市民成為“有產(chǎn)者”的門(mén)檻。因?yàn)?，高房?jī)r(jià)的橫亙下，“夾心層”、“新市民”從租房到買(mǎi)房的難度還是較大的。

北京住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，即大規(guī)模轉(zhuǎn)向租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。未來(lái)5年北京將新建150萬(wàn)套住房，其中租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房分別建設(shè)50萬(wàn)套和25萬(wàn)套，合計(jì)占到住房總供應(yīng)的50%。

同時(shí)，順應(yīng)回歸居住屬性的住房頂層設(shè)計(jì)，土地供應(yīng)也將在“價(jià)高者得”的“招拍掛”模式上轉(zhuǎn)型，從“夾心層”、“新市民”等群體的住房需求、公共服務(wù)“落地”需求出發(fā)，從國(guó)有土地全民所有的公共屬性出發(fā)，轉(zhuǎn)向滿足民生需求的供地新模式。由此，土地讓利將是共有產(chǎn)權(quán)住房用地的重要內(nèi)容，也將對(duì)“夾心層”、“新市民”等住房需求形成可持續(xù)支撐。

共有產(chǎn)權(quán)房是租賃與交易的中間狀態(tài)，打破產(chǎn)權(quán)價(jià)值0和1絕對(duì)分割狀態(tài)，順利銜接起了“從租到買(mǎi)”，本質(zhì)上是“先買(mǎi)小房子，再買(mǎi)大房子”，這不僅是理性的購(gòu)房行為，也順應(yīng)需求，豐富了多層次的住房供應(yīng)體系。而且，共有產(chǎn)權(quán)與培育租賃市場(chǎng)、“購(gòu)租并舉”本質(zhì)上是相通的，即根據(jù)居民支付能力，通過(guò)“先租后買(mǎi)”、“先小后大”、“先上車(chē)后改善”，構(gòu)建住房梯次和理性消費(fèi)層次。因此，住建部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》，指出這是制度創(chuàng)新，希望形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快解決住房困難家庭的基本住房問(wèn)題。

實(shí)際上，類似北京這種房?jī)r(jià)高、需求大以及“夾心層”、“新市民”住房需求亟待解決的城市還有很多；不僅東中部特大、超大城市如此，中西部（類似于筆者老家這樣的三四線城市）中小城市也如此。

筆者認(rèn)為，“租售并舉”、共有產(chǎn)權(quán)等住房供給側(cè)的制度創(chuàng)新，除了順應(yīng)需求，豐富住房供應(yīng)體系外，最重要的意義是，它們給新市民、非戶籍人群“扎根”城市一個(gè)可觀的預(yù)期、一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。那就是，不僅可以通過(guò)體面的、低成本的租房，在城市順利安頓下來(lái)，還能夠通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房，成為城市的“有產(chǎn)者”。

“有恒產(chǎn)者有恒心”，只有預(yù)期到自己未來(lái)能實(shí)現(xiàn)安居，并“扎根”城市，居民生活和工作才能安定，消費(fèi)才會(huì)釋放，個(gè)人和家庭的決策才不會(huì)“短期化”，整個(gè)社會(huì)才會(huì)更加穩(wěn)定，內(nèi)需社會(huì)也才能構(gòu)建起來(lái)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）