44城住宅限售加碼調(diào)控 封堵炒房客意在去杠桿

樓市調(diào)控早已不再是一、二線城市的“專利”，8月份至今，至少15個(gè)三、四線城市發(fā)布了樓市約束性調(diào)控政策。此外，截至目前，全國累計(jì)至少44個(gè)城市加入樓市限售隊(duì)伍。

上周，重慶、南昌等8個(gè)房價(jià)上漲過快的“強(qiáng)二線城市”先后加碼樓市調(diào)控政策，包括限售、打擊消費(fèi)貸等措施。

據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“限售”極有可能成為部分城市的“補(bǔ)丁”政策，抑制快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作交易，為當(dāng)前樓市降溫，預(yù)計(jì)住宅限售城市還會(huì)擴(kuò)容。

住宅限售擴(kuò)容

樓市限售起源于今年，并在半年多的時(shí)間內(nèi)迅速鋪開，直達(dá)三、四線城市。張宏偉表示，第一輪樓市限售有保定白溝、青島、福建長樂等多城跟進(jìn)；第二輪樓市限售則來自于上周的重慶等8個(gè)城市。

綜合限售的內(nèi)容來看，在個(gè)人購房端方面，一般新購買住宅需要取得不動(dòng)產(chǎn)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)；在企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人端方面，一般需要取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，各個(gè)城市會(huì)根據(jù)自身情況制定具體政策，包括限售長達(dá)10年之久的政策。

簡言之，如果你買到了新房，大約兩年時(shí)間才能拿到現(xiàn)房，拿到房產(chǎn)證后兩年才能上市交易，一筆購房起碼要凍結(jié)3年或者4年以上時(shí)間。如果一旦遇上房產(chǎn)證下發(fā)時(shí)間拖延，導(dǎo)致無法最快拿到房產(chǎn)證，可能則需要更長時(shí)間。

44個(gè)城市限售，意味著中國70個(gè)大中城市一半以上的房地產(chǎn)市場活躍性將快速降低，留下來的則是套在房產(chǎn)里動(dòng)彈不得的，還有看好某座城市發(fā)展，又有大筆閑錢的人。而對(duì)于投資客來說，交易時(shí)間的拉長意味著不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的增加，如此一來，敏感的資金一定會(huì)離開。

除此之外，張宏偉認(rèn)為，樓市“限售”時(shí)間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。待樓市長效調(diào)控機(jī)制相關(guān)措施，比如不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅立法等在未來2年-3年（限售期限基本匹配）完成之際，對(duì)于存量房的相關(guān)交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)的稅收政策也會(huì)來臨。

不過，當(dāng)下看來，封堵炒房客，去杠桿則是要首先解決的問題。張宏偉表示，從個(gè)人投資投機(jī)者來看，當(dāng)市場調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也結(jié)束，房價(jià)上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后，多數(shù)投資投機(jī)客將退場。

封堵炒房客

在張宏偉看來，“加杠桿”入市的“散戶”高位入市，將面臨房產(chǎn)貶值壓力。他認(rèn)為，這一輪樓市“全民炒房”局面的出現(xiàn)和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，氛圍就像大媽買黃金炒股，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。毫無疑問，當(dāng)2017年下半年市場調(diào)整期來臨之時(shí)，也是這部分“散戶”無法承受房價(jià)止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時(shí)（加杠桿資金的期限一般為12個(gè)月左右，少部分24個(gè)月，今年下半年剛好是去年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時(shí)，去年上半年以來加杠桿入市的“散戶”開始面臨資產(chǎn)貶值的壓力，下半年將會(huì)出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。

此外，運(yùn)營狀況不佳的私營企業(yè)主可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產(chǎn)，緩解企業(yè)運(yùn)營壓力。另外一些換房、海外移民等特定人群可能會(huì)通過拋售置換資產(chǎn)配置。

值得關(guān)注的是，張宏偉認(rèn)為，限售一來，對(duì)上述“加杠桿”投資投機(jī)客來講，即使遭遇資產(chǎn)縮水的狀況也不能用“快進(jìn)快出”的方法解決資金需求問題，房產(chǎn)成為真正意義的“不動(dòng)產(chǎn)”。而對(duì)于銀行來說，鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房價(jià)下降而帶來的銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這樣銀行這端因?yàn)?ldquo;限售”暫時(shí)處于安全地位。

《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，整個(gè)中國房地產(chǎn)資金體量高達(dá)30萬億美元，僅一、二線城市的房地產(chǎn)價(jià)值因房價(jià)上升而產(chǎn)生的財(cái)富增值是24萬億元，為2016年全國個(gè)人可支配收入總量的75%。

如此巨量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫已經(jīng)是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制要解決的問題，穩(wěn)定房價(jià)的重要性也可見一斑。

更重要的是，穩(wěn)定房價(jià)之后，接下來則是房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制上臺(tái)，屆時(shí)，高房價(jià)、高地價(jià)、炒房、蝸居，買不起房等市場痛點(diǎn)或許會(huì)得到緩解。

（來源：證券日?qǐng)?bào) 記者：王麗新）