商品房去化周期僅5.1個月 分析稱去庫存第一階段基本完成

14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年1至8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，房地產(chǎn)業(yè)去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創(chuàng)下2015年1月以來的新低。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，樓市“去庫存”第一階段基本完成，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)，大部分城市進入良性周期。

數(shù)據(jù)顯示，1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1至7月回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9.85億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環(huán)比上漲4.3%，全年將刷新歷史紀錄。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。

在此影響下，樓市庫存降至近年來最低。數(shù)據(jù)顯示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少87萬平方米。今年2月末仍處于超過7億平方米的樓市庫存，已降至2015年來新低，僅略高于2014年末商品房62169萬平方米的待售面積。

張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。

山西統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，山西已完成年初樓市去化周期控制在10個月內(nèi)的目標。上半年，全省商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數(shù)，全省商品房待售面積消化周期為8.9個月，同比2016年末減少1.4個月。樓市庫存降至合理位置。

荊州方面，截至今年6月底，荊州商品住房庫存面積321.79萬平方米，同比減少152.01萬平方米，下降32.08%。其中中心城區(qū)商品住宅庫存面積162.28萬平方米，同比減少55.94萬平方米，下降25.63%。

張大偉認為，本輪樓市發(fā)展經(jīng)過3年，基本完成了去庫存任務。“從2015年初的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，市場出現(xiàn)逆轉分化，一線熱點城市在調(diào)控的影響下，出現(xiàn)了明顯的下調(diào)，三四線成為去庫存主力。全國除了東北、西北等少數(shù)城市，大部分城市庫存已經(jīng)進入良性周期。”

但需注意的是，庫存的下降不意味著價格有較大的上漲空間。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米。其中，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。

從具體來看，最新發(fā)布的《江蘇統(tǒng)計年鑒2017》顯示，2016年，江蘇人均住房面積是46.3平方米，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中，僅南京一地人均面積低于40平方米，為36.7平方米。遼寧省方面，雖然人均面積為27.96平方米，但城鄉(xiāng)居民住房自有率已高達91.89%。

目前的庫存量保持了相對的健康，也促使8月房地產(chǎn)開發(fā)投資等典型數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。開發(fā)企業(yè)房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%；房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%；房屋竣工面積52296萬平方米，增長3.4%。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，從目前來看，房地產(chǎn)投資增速比較平穩(wěn)。從供給方來看，近期一些部門出臺的政策，包括租賃住房試點等，將會擴大商品房的供應，并分流一部分需求。因此，未來房地產(chǎn)市場有望保持一個平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。

“未來以住宅開發(fā)銷售為主導的房地產(chǎn)行業(yè)將進入存量市場。”億翰股份董事長陳嘯天日前在億翰智庫主辦的“2017中國房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會”上表示，房地產(chǎn)需求進入穩(wěn)定期，未來將有越來越多的房企響應國家供給側結構性改革的號召，轉向可持續(xù)經(jīng)營，如自持物業(yè)做租賃、開發(fā)和運營商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、打造特色小鎮(zhèn)等，從“賣房者”轉型為“運營者”。

經(jīng)濟參考報記者 梁倩 鄭鈞天