全款買“法拍房”比市價首付款還低 限購后還能撿漏嗎？

4月底，北京將法拍房正式納入限購范圍，要求競拍人必須擁有購房資格，才可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。但即便如此，法拍房仍因為價格較低的因素，受到市場追捧。尤其是二套房貸款必須80%以上的規(guī)定，在提高了普通商品房首付門檻的同時，也讓法拍房必須全款的規(guī)定顯得不再那么困難。

這就使得之前很多不知道還有此種購房方法的置業(yè)者，最近也開始打聽起購置法拍房的操作流程及注意事項，希望可以撿漏，完成“安居”愿望。但不得不提醒的是，法拍房在競買的過程中也存在實際費用負擔(dān)過高、產(chǎn)權(quán)不清等諸多風(fēng)險，置業(yè)者應(yīng)謹慎為之，以免使自己處于被動之中。

全款法拍房低于市價首付款

法拍房雖然在今年也納入限購了，但因為價格低于市價，仍受到了不少購房人關(guān)注，希望能夠從中撿漏。所謂“法拍房”，顧名思義，其實就是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，專指那些遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋，其產(chǎn)生原因主要包括拖欠商業(yè)貸款、民間借貸、因故司法沒收及無主財產(chǎn)等。

法拍房之前之所以不受重視，一個重要的原因是必須全款，在信貸寬松的時代，全款買房被認為是成本非常高的事情。但如今，隨著信貸收緊，普通商品房的首付比例不斷上調(diào)，認房又認貸的前提下，二套房首付比例已經(jīng)達到了80%，這就讓價格明顯低于市價的法拍房重新顯出了優(yōu)勢。

黃斌(化名)是某醫(yī)院的外科大夫，妻子在大學(xué)教書，一直想換購一套大戶型作為改善房。除了在樓市里關(guān)注消息以外，黃斌聽朋友聊起法拍房，得知價格會低于市價很多，于是最近開始向中介打聽如何可以順利購買“法拍房”房源。

“現(xiàn)在居住的房子面積不是很大，想著今年把老家的父母接過來一同居住，需要再買一套大戶型。”黃斌告訴北京青年報記者，“他最近關(guān)注了幾套即將開拍的房子，價格低于市價很多。但最終能以什么價格成交，并且購買法拍房有沒有風(fēng)險，他自己心里也沒有底，最近還在征求家里人的意見。”

黃斌介紹道，他在網(wǎng)上關(guān)注的一套法拍房，是中介介紹的。房子位于朝陽區(qū)國奧村，緊鄰奧林匹克公園和鳥巢、水立方。起拍價是1513萬元，南北通透的三室兩廳，面積約202平方米，單價約為7.5萬元/平方米。而根據(jù)鏈家網(wǎng)的顯示，目前國奧村的二手房報價在10萬-14萬/平方米之間，一套204平方米的三居室，報價2620萬元，單價約為128564元/平方米。相比之下，黃斌關(guān)注的法拍房價格優(yōu)勢明顯。

“中介告訴我這套房子低于市場價900萬，而且只需要交總房款3%的契稅。”而同戶型的二手房，按照80%的首付來說，僅房款就需要2060萬元。黃斌透露，雖然價格很誘人，但實際競拍時價格會抬高到多少，他自己心里也沒底。

與黃斌還在糾結(jié)觀察不同，張女士在今年成功購入了一套法拍房。競拍價格雖然出現(xiàn)了大幅上升，但仍比市價便宜不少。張女士介紹，她拍得的房子位于西城區(qū)，是一套64平方米的一居室，起拍價370萬元，最終以751萬元的價格成交，折合單價約11.75萬元/平方米，即便價格大幅提高，但由于周邊二手房報價都在13萬元/平方米左右，因此張女士仍認為算是撿漏成功。

隨著信貸門檻的提高，普通商品房的貸款優(yōu)勢正在縮小，起拍價低的法拍房進入人們的視線，成交價也是一路看漲。

據(jù)從事法拍房交易的中介吳先生介紹，不少購買法拍房的置業(yè)者有著跟黃斌類似的想法。但吳先生也同時表示，從總的購買人群上來看，參與競拍的人明顯增多，都在尋找撿漏的機會。

北京法拍網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前共有819套法拍房房源，其中近一周將有278套開拍房源。其中海淀區(qū)和朝陽區(qū)的房源數(shù)量最多，均有超過100套。

房價低與司法拍賣政策有關(guān)

法拍房價格較低，那么個人買家該如何購買“法拍房”？據(jù)了解，通常法院民事執(zhí)行局會與京東、淘寶等平臺合作，將不動產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)平臺上拍賣。北京購房人也可以登錄北京法拍網(wǎng)，參與法拍房競拍。無論哪種方式，都需要在競拍前預(yù)交保證金，保證金的數(shù)額通常是總起拍款的10%。之后競買人憑借本人身份有效證明及保證金收據(jù)參與房屋拍賣，出價高者得房，競得者可根據(jù)法院裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及房屋拍賣成交確認書辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)。競拍失敗者，可申請辦理保證金退還手續(xù)。但競拍成功未按時付清尾款，則保證金不退。

據(jù)中介吳先生介紹，法拍房之所以低于市場價，主要原因是與司法拍賣相關(guān)政策有關(guān)。

早在2004年，我國最高人民法院向社會公布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》，其中，該條例第八條明確規(guī)定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。”

換句話說，若一套“法拍房”的總價為1000萬元，那么通常情況下，該套房源首次起拍價為800萬元，若出現(xiàn)流拍，房價還有在前一次保留價基礎(chǔ)之上降價160萬元的下行空間。

在“北京法拍網(wǎng)”上就有很多低于市場評估價25%左右的撿漏房源，這些特價房通常都是流拍后，再次降價的房源。

撿漏購房要警惕風(fēng)險

與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優(yōu)勢，但是走“捷徑”購房，置業(yè)者也會面臨諸多風(fēng)險。據(jù)北京市律師協(xié)會律師介紹，競買法院拍賣房屋可能存在實際費用負擔(dān)過高、房地產(chǎn)市場價格變化、因存在其他居住權(quán)人而導(dǎo)致取得房屋產(chǎn)權(quán)后不能實際入住、產(chǎn)權(quán)不清、法院輪候拍賣等不同風(fēng)險因素。

那么，面對諸多隱患，購買者在競拍前要特別注意哪些問題？

首先，要看拍賣的房產(chǎn)屬性，包括年限、土地出讓性質(zhì)、是否拿到房產(chǎn)證，“如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預(yù)售房，由于不能立刻拿到房產(chǎn)證，可能還面臨著二次糾紛。”

其次，注意拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況，比如夫妻雙方共有產(chǎn)權(quán)；是否有第一債權(quán)人之外的其他債權(quán)人。例如有的法拍房，在法庭拍賣前原房主和他人簽署了長期的租賃合同，如未提前協(xié)商好，很可能出現(xiàn)租戶不愿搬離，競得人無法入住的情況。

第三，需要查看拍賣房產(chǎn)是否有抵押，是否有債務(wù)償還風(fēng)險，因為法拍房后續(xù)所有費用均由購房者承擔(dān)。因此，拍賣前要處理好包括物業(yè)費、取暖費、水電費等費用的拖欠情況。

最后，從市場角度來看，由于“法拍房”數(shù)量有限、選擇面窄，若購房人因“貪便宜”而急于購房，可能會遇到房屋地理位置、戶型、朝向、周圍環(huán)境、配套設(shè)施差強人意的問題，影響居住品質(zhì)及房屋再次上市交易。因此，競買者有必要在房產(chǎn)拍賣之前對房屋進行實地考察，掌握第一手資料，做到心中有數(shù)，同時辨別中介方的“推銷說辭”，理性購房。

看到這些，不少人對法拍房更加疑惑不解：法拍房那么復(fù)雜，我們還能好好撿漏嗎？對此，北京法拍網(wǎng)投資總監(jiān)關(guān)越表示，法拍房之所以低于市場價，是因為其存在各種各樣的風(fēng)險，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“撿漏”。競拍前，購房人應(yīng)該提前做好工作，事前調(diào)查拍賣標的物詳細信息、產(chǎn)權(quán)人信息等。如果遇到比較復(fù)雜的(如帶有租約)的法拍房，盡量選擇避開，因為執(zhí)行法院通常不會強制租客騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。

來源：北京青年報 記者 李桁