投資與轉(zhuǎn)型加速 萬科財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)領(lǐng)跑全行業(yè)

新一屆董事會上任后，萬科繼續(xù)穩(wěn)步向前。今年首八個(gè)月，萬科已實(shí)現(xiàn)銷售金額3497.8億元，逼近去年全年。上半年，萬科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤73億元，同比增長36.5%。

土地投資方面，萬科董秘朱旭此前指出，未來將更多通過股權(quán)收購的模式來獲取土地資源。這從萬科上半年的拿地動(dòng)作中可以得到應(yīng)證：今年上半年萬科的拿地金額約達(dá)1463億元，其中就包含由股權(quán)收購而來的551億廣信資產(chǎn)包。

在投資活躍的背景下，外界對萬科開始有“負(fù)債率走高”的擔(dān)憂。萬科2017年半年報(bào)顯示，截至2017年6月30日，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率82.7%，同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率19.6%。

這一負(fù)債水平在行業(yè)內(nèi)屬于什么樣的水平？多名券商分析師向記者指出，萬科的負(fù)債結(jié)構(gòu)依然很健康，負(fù)債水平也處于行業(yè)低位，其財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)領(lǐng)跑全行業(yè)。

一位不愿具名的分析師稱，對于萬科有負(fù)債高的擔(dān)憂來自于對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性認(rèn)知不足。“對于國內(nèi)的房企而言，資產(chǎn)負(fù)債率并不能準(zhǔn)確反映其負(fù)債水平。由于預(yù)售制度的存在，對客戶的預(yù)收款都計(jì)作負(fù)債，到交付時(shí)才能確認(rèn)為銷售收入。而由于預(yù)售到交付的時(shí)間間隔較長，期間會有大量預(yù)收款計(jì)作負(fù)債，這一部分產(chǎn)生的負(fù)債并不構(gòu)成真正的償債壓力，需要加以剔除。”

中投證券分析師李少明表示，截至今年6月底，萬科扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率僅44.1%，仍保持在行業(yè)低位，經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)健。

國泰君安一地產(chǎn)分析師指出，對于房地產(chǎn)公司而言，其負(fù)債水平多用凈負(fù)債率來衡量。“萬科凈負(fù)債率僅為20%，屬于非常健康的水平。”截至2017年6月30日，萬科的凈負(fù)債率為19.61%，對標(biāo)與其規(guī)模相當(dāng)?shù)姆科?，碧桂園、恒大的凈負(fù)債率則分別為37.8%、240.1%。

此外，萬科賬上的現(xiàn)金也十分充裕。截至6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和（501.4億元），這在同行中也算是非常充裕的。同期，中海地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地的貨幣現(xiàn)金則分別為1018億元、1201億元、385億元。

國際評級機(jī)構(gòu)的評級更能直觀反映一家公司綜合的財(cái)務(wù)狀況、償債能力強(qiáng)弱。今年3月，穆迪上調(diào)萬科評級展望至“穩(wěn)定”，并維持“Baa1”的信用評級；6月，標(biāo)普上調(diào)萬科評級展望至“穩(wěn)定”，并維持“BBB+”的長期企業(yè)信用評級。

中銀國際證券分析師盧驍峰分析認(rèn)為，上半年萬科投資仍然保持審慎的原則，堅(jiān)持聚焦一二線，而萬科極低的負(fù)債率水平也為后續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁摿Α?/p>

在財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)良的基礎(chǔ)上，萬科加速業(yè)務(wù)布局。8月25日的中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮首次向外界闡釋了萬科在“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略下的業(yè)務(wù)布局，包括五大類型十大板塊業(yè)務(wù)。

其中核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)，優(yōu)勢業(yè)務(wù)為商業(yè)開發(fā)運(yùn)營和物流，拓展業(yè)務(wù)為冰雪度假和長租公寓，摸索業(yè)務(wù)為養(yǎng)老和教育，潛力業(yè)務(wù)為軌道+物業(yè)模式和混合所有制改革。

東北證券分析師高建表示，股權(quán)之爭結(jié)束后，萬科積極補(bǔ)庫存，加強(qiáng)土儲優(yōu)勢，新一屆董事會目標(biāo)就是推動(dòng)公司發(fā)展再上新的臺階，公司發(fā)展進(jìn)入快車道。

記者 吳抒穎

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