廣州公寓市場(chǎng)亂象：房企幫個(gè)人購(gòu)房者注冊(cè)空殼公司

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

“330新政”一聲令下，廣州公寓市場(chǎng)進(jìn)入寒冬模式。4月開始廣州公寓市場(chǎng)供需均出現(xiàn)大幅度下降，成交一度腰斬，降溫趨勢(shì)一直延續(xù)到8月，低位成交已成常態(tài)。

政府祭出張良計(jì)，部分公寓開發(fā)商則搬出了過(guò)墻梯。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州“330新政”后，部分公寓開發(fā)商利用政策漏洞，通過(guò)幫助購(gòu)房者注冊(cè)空殼公司的形式將公寓賣給個(gè)人，從而規(guī)避政策限購(gòu)，給樓市健康發(fā)展埋下隱患。

銷售稱注冊(cè)公司將公寓賣個(gè)人

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪位于番禺區(qū)廣州南站一商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目通過(guò)與第三方合租，注冊(cè)空殼公司的方式將大量公寓賣給個(gè)人購(gòu)房者。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，該項(xiàng)目公寓產(chǎn)品以小戶型為主，因?yàn)檎卟辉试S個(gè)人買家購(gòu)買公寓產(chǎn)品，于是項(xiàng)目與外面的注冊(cè)公司合作，購(gòu)房者交付3000元手續(xù)費(fèi)，提供身份證等資料，則可以在1個(gè)月時(shí)間內(nèi)注冊(cè)公司，并獲得公寓購(gòu)買資格。

而個(gè)人購(gòu)買的公寓用途并未受限，可以用于出租收取租金。同時(shí)，該項(xiàng)目與四葉草等公司合作，為個(gè)人購(gòu)房者提供返租服務(wù)，為投資客掙取穩(wěn)定的租金回報(bào)，為投資客打開投資渠道。

因?yàn)樽?cè)空殼公司并沒有實(shí)際運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，該銷售人員介紹，注冊(cè)的公司需要交給專門的服務(wù)方幫忙打理，購(gòu)房者需要每年支付2000元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，第三方幫助購(gòu)房者提供運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，維持公司資質(zhì)有效。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，廣州將公寓賣給個(gè)人買家的不止番禺南站項(xiàng)目。9月8日晚，位于越秀區(qū)江灣路一新盤正式開放樣板間并認(rèn)籌，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，個(gè)人買家可以購(gòu)買該公寓項(xiàng)目，但需要通過(guò)與項(xiàng)目合作的第三方注冊(cè)公司，獲取購(gòu)買資格，購(gòu)買的公寓項(xiàng)目可用于自住也可用于出租。

樓市風(fēng)險(xiǎn)加劇

為“打擊炒房，回歸居住屬性”，3月30日，廣州首次對(duì)商服類項(xiàng)目實(shí)施限購(gòu)，明令要求商服類項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)及辦理不動(dòng)產(chǎn)證的最小單元建筑面積不低于300平方米，一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用。

政策一出，廣州公寓市場(chǎng)供需均出現(xiàn)明顯下滑，低位成交。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，“330新政”出臺(tái)后，通過(guò)注冊(cè)空殼公司出售公寓的方式在廣州市場(chǎng)較為常見。除了上述方式，還有買家與項(xiàng)目簽訂合約，暫不過(guò)戶，等到政策放松之后再正式完成過(guò)戶手續(xù)。

通過(guò)幫助客戶注冊(cè)公司從而實(shí)現(xiàn)賣房從表現(xiàn)上來(lái)看是不違規(guī)的，這是利用政策條款不完善的地方，規(guī)避政策限購(gòu)。黃韜指出，上述提及的兩種公寓購(gòu)買方式風(fēng)險(xiǎn)極大，購(gòu)房者權(quán)益得不到保障。

先簽合約等到政策放松后過(guò)戶，政策何時(shí)放松不可知，如果未來(lái)公寓價(jià)格上漲，開發(fā)商可能反悔，而市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，則購(gòu)房者面臨資產(chǎn)縮水，雙方皆存在反悔的可能。

注冊(cè)空殼公司購(gòu)買公寓，從稅費(fèi)來(lái)看，需要每年支付一定的管理費(fèi)作假數(shù)據(jù)用于年審、工商年審、稅務(wù)年審等，繼續(xù)保持公司資質(zhì)有效。公司名義購(gòu)買公寓產(chǎn)品，未來(lái)出售將面臨高額的稅費(fèi)，房產(chǎn)盈利值達(dá)到百分之二百，按照土地增值稅的計(jì)算方式，需要繳納差額百分之六十的土地增值稅。

除上述稅費(fèi)，黃韜指出，目前每年的維護(hù)成本為幾千元，一旦政策等環(huán)境發(fā)生變化，未來(lái)的維護(hù)成本可能更高。

廣東宏力律師事務(wù)所呂傳文提醒購(gòu)房者注意風(fēng)險(xiǎn)，公司成立后如果無(wú)正當(dāng)理由超過(guò)6個(gè)月未開業(yè)的，或者開業(yè)后自行停業(yè)連續(xù)6個(gè)月以上的，將會(huì)被面臨吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照若被吊銷的，則有可能無(wú)法出售房產(chǎn)。

按照規(guī)定，公司購(gòu)買公寓需要一次性全款支付，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者而言資金壓力較大，從而滋生了消費(fèi)貸違規(guī)流向房地產(chǎn)的土壤。

上述番禺南站項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，考慮到購(gòu)房者資金壓力，購(gòu)房者可通過(guò)第三方公司申請(qǐng)信用貸款，最高可以貸款50萬(wàn)。

黃韜指出，消費(fèi)貸用于購(gòu)房違反政策規(guī)定，部分購(gòu)房者不清楚自身的還款能力，沒有真正支付能力，最后將加大樓市的杠桿和風(fēng)險(xiǎn)，為樓市健康穩(wěn)定發(fā)展埋下隱患。