利潤誘惑：規(guī)模越大利潤率越高 二三梯隊房企猛沖千億陣營

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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

百強房企集中度增至63%

截至目前，已有超90家上市房企公布了中期業(yè)績。據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，銷售排行榜TOP100房企的集中度已達到63.5%，它們銷售了全國近三分之二的項目。伴隨房企集中度的加速提升，億翰智庫認為，TOP10的門檻有望突破1500億，而第一梯隊的企業(yè)平均資產規(guī)模則已達到2844.27億，約為第二梯隊的4倍。

這意味著，第一梯隊以外的房企只有拼盡全力保持一定的規(guī)模增長，獲取足夠的發(fā)展空間，才能保證行業(yè)的一席之地。旭輝集團執(zhí)行副總裁陳東彪向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，規(guī)模仍然是該類梯隊房企需要邁過的一道坎。

如何保持規(guī)模增長？融僑集團品牌營銷中心總經(jīng)理張巖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，沖刺千億的關鍵在于掌舵人是否有足夠魄力大規(guī)模拿地、并購，拓展企業(yè)規(guī)模。

拿地和并購不是毫無目標，顯然，拿下一二線城市的項目更具有升值空間。盤點400億以上銷售規(guī)模房企的項目布局可見，以北上廣深四大一線城市為核心的三大城市群，是企業(yè)重點布局的對象，尤其以禹洲、融信、旭輝為代表的閩系房企，自遷入上海后，布局長三角區(qū)域的項目比重快速增長。

以招商蛇口為例，上半年其新增的16宗地塊多位于北上廣寧等一線和核心二線城市。第三梯隊的禹洲地產，上半年更有80%的土儲都集中在一二線城市，且上半年長三角區(qū)域在禹洲的合約總銷量中貢獻了57%，這個數(shù)字在2015年僅為38%。

但一二線城市最大的難題是限購和容量限制。對此，林龍安告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，對有限購限售政策出臺的一二線城市，企業(yè)主要在項目開發(fā)節(jié)奏上做調整，通過加大推盤量、樓盤開展價格組合等努力實現(xiàn)業(yè)績。

面對增量有限，陳東彪則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，更加關注存量市場，通過“經(jīng)營持有”搶占市場份額。

實際上，一二線城市有限的增量最終將影響房企擴容的速度，因而邁向三四線城市勢在必行，但房企對此的態(tài)度緩急不一。禹洲地產表示，堅持一二線布局的同時不放棄三四線布局的機會，只要有市場、有機會，就會尋找一些快速開發(fā)的項目。相對而言，第二梯隊房企全國化布局訴求更強烈，融信今年便借由與海亮的合作大力擴展中西部城市布局。

利潤向規(guī)模房企靠攏

規(guī)模之外，樹立在房企沖刺千億道路上的另一道坎則是效益。融信品牌營銷中心總經(jīng)理張文龍就對記者表示，規(guī)模只是門檻，利潤才是核心。做好現(xiàn)金流和利潤兩大指標提升規(guī)模，是融信沖刺千億的思路。

8月30日，在中國房地產戰(zhàn)略峰會上，億翰智庫發(fā)布了2017年中國房企綜合實力TOP200研究成果。其中，數(shù)據(jù)顯示，近5年TOP200房企營業(yè)收入穩(wěn)定上升，但凈利潤率穩(wěn)定下降，銷售金額超千億的房企平均利潤率為13.61%，銷售額低于100億的企業(yè)凈利潤僅為8.2%。土地價格階梯式上漲，使得房企的利潤空間受到一定程度壓縮。但利潤在連年降低的同時，也逐漸向規(guī)模房企靠攏。

瑞士銀行董事總經(jīng)理陳銳彬向記者表示，資本市場上，房企即便犧牲利潤，只要規(guī)模夠大，還是會得到市場的青睞。但企業(yè)在規(guī)模和利潤之間如何保持平衡依然是個問題。陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，“地產公司的發(fā)展無外乎‘人才、土地、資金’三大要素，此外怎么把它們發(fā)揮好，則關乎運營管理體系。”

林龍安告訴記者，禹洲的策略是提前布局價值洼地，以相對低廉的土地成本，獲取優(yōu)質土地，目前平均拿地成本是5879元，這是支撐集團在全國市場未來五年穩(wěn)定發(fā)展的基礎。

而截至今年上半年，禹洲地產土地儲備超過1000萬平米，凈負債率為73%，平均融資成本降低至5.99%，融資成本也首次破六，達到5.99%。各項成本控制下，凈利潤增長13.3％達到7.86億元，持有現(xiàn)金流量增長為196億元。在林龍安看來，這是禹洲完成沖刺并保證健康的基礎。

上述沖刺千億的房企中，融信、旭輝、新城等多家公司高管在接受記者采訪時，也分別將理性（拿地）、產品、服務等有關“質量增長”的關鍵詞作為企業(yè)千億路上的前提指標。