凈利增五成卻引市場(chǎng)擔(dān)憂 綠城高管：將到最復(fù)雜最難受時(shí)期

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

如有條件會(huì)逐步出售物業(yè)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在綠城中國(guó)的凈利潤(rùn)構(gòu)成中，出售公司凈收益和投資物業(yè)公平值變動(dòng)收益占較大比重，其中僅投資物業(yè)公允值收益達(dá)到2.52億元，而綠城出售附屬公司凈收益更為16.25億元，這是位于北京的一幢酒店式公寓和兩幅尚未開(kāi)發(fā)的地塊。財(cái)報(bào)顯示，綠城中國(guó)的稅前利潤(rùn)只有26.41億元。

知名房地產(chǎn)專家薛建雄認(rèn)為，公司只靠固定資產(chǎn)升值和轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)獲取利潤(rùn)，說(shuō)明盈利能力一般。另一方面，公司也可能是出于對(duì)項(xiàng)目和區(qū)域的前景不看好，所以提前進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但如果地塊區(qū)位、質(zhì)地和未來(lái)開(kāi)發(fā)均較好，在公司資金鏈充裕的情況下，不會(huì)選擇轉(zhuǎn)讓地塊，當(dāng)然不排除其他可能的因素。

不過(guò)在8月28日的答投資者問(wèn)中，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁馮征坦言，這并非說(shuō)其他項(xiàng)目是虧損的，只不過(guò)沒(méi)賺那么多。為了保持三四線和一二線城市產(chǎn)品質(zhì)量一致，所以毛利比較低，三四線約10%-20%，一二線30%-40%。

數(shù)據(jù)顯示，在綠城中國(guó)今年上半年的收入中，主要來(lái)自物業(yè)銷售，同時(shí)也包括酒店運(yùn)營(yíng)收入、物業(yè)租金收入、項(xiàng)目管理收入、銷售建筑材料收入、設(shè)計(jì)及裝修收入等。

其中，實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入86.65億元，占總收入的82.9%，較2016年同期增加5.2%。而累計(jì)取得的投資項(xiàng)目合同銷售金額則在442億元，其中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為239億元。以品牌輸出、管理輸出的代建管理項(xiàng)目半年累計(jì)合同銷售金額也達(dá)到153億元。

“這就是綠城與其他內(nèi)房股的不同。”曹舟南表示，綠城中國(guó)目前持有的物業(yè)如酒店、商業(yè)等，目前看來(lái)會(huì)帶來(lái)負(fù)擔(dān)，因而希望資產(chǎn)逐步做輕。

曹舟南稱，未來(lái)如果有條件，會(huì)逐步出售持有物業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的毛利率滿足不了基本經(jīng)營(yíng)需求的，也可能被出售，而這也是綠城中國(guó)的既定戰(zhàn)略，即要提高所有項(xiàng)目的權(quán)益比重，合理壓縮小股比項(xiàng)目規(guī)模。

進(jìn)入房地產(chǎn)存量市場(chǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，曹舟南判斷稱，全國(guó)新增土地的40%-50%都將是租賃用房，未來(lái)房產(chǎn)銷售總量預(yù)計(jì)將降低到6萬(wàn)億左右。中國(guó)房地產(chǎn)靠土地增值的模式已經(jīng)被“剪短”，沒(méi)有質(zhì)量增長(zhǎng)，規(guī)模越大則企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可能越大。

“綠城中國(guó)在兩年前就在等待這樣的市場(chǎng)到來(lái)，團(tuán)隊(duì)絕對(duì)不拼地價(jià)，1k億-1.5k億（1000億到1500億）的銷售額至少保持到未來(lái)兩年，只要過(guò)了2020年，就可以拿出上千億的資金進(jìn)行布局。”曹舟南如是說(shuō)。

而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，對(duì)于在建或已拿地項(xiàng)目，綠城中國(guó)則要求“開(kāi)發(fā)短平快”，新拓展項(xiàng)目力爭(zhēng)做到不沉淀資產(chǎn)、零庫(kù)存，代建管理備受加持。

據(jù)披露，截至6月30日，綠城管理集團(tuán)管控項(xiàng)目合計(jì)達(dá)165個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約4965萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)總可售金額約2801億元。下半年布局將繼續(xù)圍繞“珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀”和“海南、成渝城市圈”拓展，并在擴(kuò)增金融企業(yè)物業(yè)代建、城市存量代管、標(biāo)準(zhǔn)制定等業(yè)務(wù)形態(tài)創(chuàng)造新增長(zhǎng)點(diǎn)。

此外，據(jù)介紹，“房屋4s公司”也將是綠城未來(lái)的核心業(yè)務(wù)之一，主要以房屋后期維護(hù)、翻新等業(yè)務(wù)，開(kāi)拓房地產(chǎn)存量市場(chǎng)。在曹舟南看來(lái)，“未來(lái)無(wú)論中國(guó)還是西歐、北美，都進(jìn)入了存量市場(chǎng)，而房子的問(wèn)題會(huì)很多很多。”

目前，綠城中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率57.9%，略有下降。曹舟南認(rèn)為，房企未來(lái)資金和資源比重在降低，要轉(zhuǎn)向依靠品牌、人才和能力。