美國房價創(chuàng)新高背后：超五成住宅建筑商股價不及次貸危機前一半

次貸危機爆發(fā)以后，美國房地產(chǎn)市場一直處在調(diào)整之中。隨著近年美國經(jīng)濟的復(fù)蘇，如今美國房價已基本收復(fù)失地，創(chuàng)下次貸危機后的新高。那么，在二級市場上，房地產(chǎn)股票走勢是否同樣強勁呢？

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2007年至今，房地產(chǎn)類股指走勢與美國房價波動高度吻合。

不過，在談到地產(chǎn)股整體表現(xiàn)時，美國麻省理工大學(xué)房產(chǎn)中心威廉·惠頓教授對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“當前，美國很多住宅建筑商的股價其實僅為2005年時的50%。”

美地產(chǎn)股與房價走勢吻合度高

次貸危機爆發(fā)至今，房地產(chǎn)市場成為美國此輪經(jīng)濟復(fù)蘇中的一大亮點?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查詢彭博終端數(shù)據(jù)獲悉，最近10年來，美國房屋價格經(jīng)歷了2008年以來的大跌，并在隨后三年（2009~2011）延續(xù)了跌勢，直到2012年，房價開始觸底反彈，并穩(wěn)步走高，到2017年，已經(jīng)基本恢復(fù)至次貸危機時最高點。

期間，全美住宅建筑商信心指數(shù)也幾乎同步波動。該指數(shù)通過調(diào)查全美約900家住宅建筑商，以50為分嶺線，超過50則顯示美國房地產(chǎn)市場前景看好。據(jù)記者統(tǒng)計，這一指數(shù)從2007年的18，一度腰斬至2008年的9，并連續(xù)三年維持在20附近徘徊，直到2012年建筑商信心指數(shù)翻倍，達到47，逼近50的分嶺線。2013年~2017年，建筑商信心穩(wěn)步走升，到今年8月，信心指數(shù)已經(jīng)恢復(fù)至68，反映出住宅建筑商對市場態(tài)度樂觀。

宏觀數(shù)據(jù)逐步好轉(zhuǎn)的同時，二級市場上，房地產(chǎn)股票表現(xiàn)又如何？

以費城證交所住房類股指（HGX Index）為例，該指數(shù)的成分股為與住房產(chǎn)業(yè)相關(guān)的建設(shè)、開發(fā)、支持和銷售等業(yè)務(wù)上市公司?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2007年至今，該指數(shù)走勢與美國房價波動高度正相關(guān)，期間指數(shù)累計漲幅達到30.81%。

今年以來，住宅建筑類股票勢頭更猛。彭博美國住宅建筑商（BI home builders）板塊今年上半年累計上漲了12%，同期標普500指數(shù)漲幅為7%。在去年美國總統(tǒng)大選期間，美國住宅建筑商股價有一波顯著行情，當時板塊漲幅高達26%，而標普500僅漲13%。

不過，經(jīng)歷了2016年下半年的大漲后，進入2017年，小型建筑商股價表現(xiàn)明顯落后于規(guī)模更大的同行。

至少從目前看，今年這一板塊的賺錢機會多集中于大市值的成分股身上。截至今年6月2日，大型建筑商年內(nèi)上漲了12%，中小型建筑商漲幅為8%。

據(jù)記者統(tǒng)計，截至上周五（8月18日）收盤，板塊的19只成分股中，有14只獲得了積極回報。今年以來，該板塊漲幅中值為18.76%，其中漲幅最大的三只股票分別為：NVR股份有限公司（60.79%），霍頓房屋公司（30.59%）和萊納房產(chǎn)公司（20.85%）。同期標普500指數(shù)漲8.34%。

房地產(chǎn)股有望進一步上漲

全美住宅建筑商協(xié)會（NAHB）高級經(jīng)濟學(xué)家邁克·尼爾（Michael Neal）向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“從全美范圍來看，一方面，多戶型住宅開工率普遍恢復(fù)，另一方面，單戶型住宅持續(xù)增長，但仍低于正常水平。不斷上升的監(jiān)管成本和勞動力、土地、材料成本的上升，限制了單戶型住宅的增長，并導(dǎo)致住宅庫存有限。”

尼爾稱，從中短期（1年~5年）來說，NAHB預(yù)計美國單戶型住宅開工率將進一步擴大，而多戶型住宅開工率則開始趨于平穩(wěn)?？傮w而言，美國住宅建造會繼續(xù)增長。

談到地產(chǎn)股的機會，威廉·惠頓教授在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前美國許多住宅建筑商的股價其實僅為2005年時的50%。

記者逐一查詢彭博美國住宅建筑商（BI home builders）板塊的19只成分股，除6只因成立時間較晚等原因不適用外，剩余13只成分股中，約53.8%的股價都不及2005年時的一半。這當中，以中小型建筑商居多。

截至今年6月初，美國住宅建筑行業(yè)的市凈率中值為1.2倍，其中大型住宅建筑商為1.6倍，而規(guī)模較小的公司為1倍。目前，大型與中小型住宅建筑商的估值繼續(xù)分化，其規(guī)模、盈利能力、杠桿率和股本回報率都是主要的差異因素?？傮w而言，美國住宅建筑商的估值低于4月份的峰值水平。

此外，從彭博大型住宅建筑商2010年以來的月均回報率歷史看，每年6月到9月通常是其表現(xiàn)最差的時期。美國大型住宅建筑商6月份的平均跌幅為2%（同期標普500指數(shù)下跌0.6%），7月份通常跌2%（標普500上漲2%），8月份下跌1%（標普500下跌2%）。

根據(jù)彭博智庫美國住宅建筑商2017年中期展望，在預(yù)期美國經(jīng)濟增長、管制放松以及稅收環(huán)境變得更加友好的宏觀背景下，受強勁的購房需求趨勢拉動，這類股票有望進一步上漲。