新政落地！北京南京租房可享受的政策福利都在這里了

從北京和南京兩地的具體文件可以看出兩地政策上的差異：北京新政主打入學(xué)和落戶；南京新政強(qiáng)調(diào)“機(jī)構(gòu)”進(jìn)場(chǎng)，推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)、試點(diǎn)商改租、大力治理群租房。

值得注意的是，北京并不在此前公布的12城名單之中；廣州6月底已經(jīng)發(fā)布相關(guān)政策，未來，還有10個(gè)通知涉及的大中城市將有具體方案落地。

北京新政主打入學(xué)和落戶

昨日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見稿）》。

意見稿稱，符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育；非京籍家庭可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息、北京關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。

具體來看，《意見稿》有以下幾大亮點(diǎn)：

一、非京籍子女可就近入學(xué)

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。

二、京籍無房家庭合規(guī)可租房上學(xué)

對(duì)于本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

三、集體戶口租住公租房可落戶

承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

四、合同期內(nèi)不許隨意漲租金

租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場(chǎng)租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時(shí)間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個(gè)工作日內(nèi)，出租人應(yīng)將押金退還承租人。

五、配置教育、醫(yī)療設(shè)施

新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達(dá)到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃予以設(shè)置。

六、建立統(tǒng)一住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)

住房租賃監(jiān)管平臺(tái)通過鏈接網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供后臺(tái)數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體信用信息查詢、信用評(píng)價(jià)等對(duì)外服務(wù)。

另外，《意見稿》對(duì)于保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益上作出了多項(xiàng)細(xì)致的規(guī)定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見稿》主要有以下三個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)：

首先，明確了租房可以享受入學(xué)等機(jī)會(huì)。這從側(cè)面說明了一點(diǎn)，即當(dāng)前對(duì)于租賃市場(chǎng)來說，各類房源的供應(yīng)在加大力度，因此相關(guān)房企也會(huì)具備一個(gè)較好的投資意向。隨著租賃福利的增加，后續(xù)租賃市場(chǎng)的投資前景也會(huì)上升，租賃需求也會(huì)積極釋放。

其次，辦居住證等不需要租房合同，這樣對(duì)于一些個(gè)人房源的出租會(huì)有一個(gè)較好的利益，從側(cè)面也說明了一點(diǎn)，即此類租賃背后的各類行政成本會(huì)壓縮，進(jìn)而有助于租賃市場(chǎng)的活躍，也是便民的體現(xiàn)。

再次，提到了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的交易，這也是后續(xù)網(wǎng)絡(luò)化管理租賃業(yè)務(wù)的導(dǎo)向，對(duì)于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的租賃需求釋放，同時(shí)增強(qiáng)租賃業(yè)務(wù)的把控、促進(jìn)租賃市場(chǎng)的第三方監(jiān)管等都有積極的利好。

南京新政強(qiáng)調(diào)培育主體

8月15日，市政府辦公廳印發(fā)了《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》。

具體來看，《方案》的主要內(nèi)容有：

一、扶持國(guó)企，形成多方供應(yīng)主體

南京試點(diǎn)方案中，首先提到的就是培訓(xùn)租賃市場(chǎng)主體，具體包括：

1、扶持國(guó)有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。2017年國(guó)有規(guī)?；赓U企業(yè)不少于14家。安居集團(tuán)和東南集團(tuán)作為市級(jí)平臺(tái)參與試點(diǎn)。各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會(huì)各明確一家國(guó)有平臺(tái)參與試點(diǎn)，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的引領(lǐng)作用。

2、鼓勵(lì)混合所有制和民營(yíng)企業(yè)開展規(guī)?；赓U服務(wù)。2017年試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，到2020年底不少于10家。

3、鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展住房租賃業(yè)務(wù)。2017年試點(diǎn)機(jī)構(gòu)不少于2家，到2020年底10家左右，力促租賃住房供應(yīng)主體形成多層次供應(yīng)的局面。

二、試點(diǎn)“商改租”

鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

三、試點(diǎn)低效用地、集體土地建租賃住房，個(gè)人出租將獲得獎(jiǎng)勵(lì)

將一部分閑置房源有效供應(yīng)至租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)和激發(fā)個(gè)人出租將是租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)的重要渠道之一。

南京新政支持和鼓勵(lì)居民出租閑置住房，個(gè)人出租住房實(shí)行免費(fèi)登記備案制度，租金稅費(fèi)征收也將有相應(yīng)優(yōu)惠：

1、個(gè)人：出租住房月收入不超過3萬元的，今年底之前可按規(guī)定免征增值稅；

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅率；

3、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織：按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

此外，試點(diǎn)低效用地、集體土地建租賃住房。包括：

1、對(duì)采取自主改造開發(fā)方式的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目，試點(diǎn)配建一定比例的酒店式公寓，由企業(yè)自持用于租賃；

2、在棲霞、浦口等區(qū)，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

大力度治理“群租房”

《方案》提出，改造不得破壞消防設(shè)施的完好有效，不得將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；不得將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個(gè)出租房間居住成年人數(shù)不得超過2人。

按照該方案，今年南京建設(shè)或籌集的租賃性住房將不低于50萬平方米的工作目標(biāo)，可解決超過3萬人的住房問題。

此外，南京新政還明確了明確“購(gòu)租同權(quán)”的含義、租賃住房“入學(xué)”、建立全市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)等其他具體問題。

發(fā)展住房租賃需要金融支持

事實(shí)上，無論是北京還是南京的新政，都特別提到了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的金融支持。

今日，在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)“近期重點(diǎn)工作通報(bào)通氣會(huì)”上，銀監(jiān)會(huì)政策研究局副局長(zhǎng)徐潔勤也表示，將督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化住房信貸政策，同時(shí)大力支持居民自主和進(jìn)城人群購(gòu)房需求、房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展和棚戶區(qū)改造。

“因地因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。牢牢把握住房居住屬性，分類調(diào)控、因地因城施策，”徐潔勤表示。

南京試點(diǎn)辦法提出，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新貸款方式，加大對(duì)住房租賃企業(yè)的信貸投入，發(fā)揮信貸支持主渠道作用。協(xié)調(diào)國(guó)家政策性銀行和部分商業(yè)銀行安排一定貸款額度，對(duì)從事租賃住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供長(zhǎng)期貸款支持。支持符合條件的規(guī)?；》孔赓U企業(yè)利用發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化等融資工具拓寬融資渠道。積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。對(duì)將已竣工的庫存商品住房轉(zhuǎn)化為出租房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)給予貸款支持。

北京的征求意見稿則更為詳細(xì)，除了傳統(tǒng)的銀行等融資渠道外，更鼓勵(lì)金融創(chuàng)新。比如，通過再貸款、再貼現(xiàn)等政策措施，引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

來源：券商中國(guó)微信（ID：quanshangcn） 作者： 陳冬生 鐘偉民