金融街北京百億項(xiàng)目7年之癢：吃下中信城 卻遇拆遷難

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)記者 杜冉樂 每經(jīng)編輯 宋思艱

      7月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，金融街（000402，SZ）公告稱，就北京中信城項(xiàng)目B地塊拆遷事宜與北京中信地產(chǎn)簽署補(bǔ)充協(xié)議，規(guī)定北京中信地產(chǎn)需在今年12月31日前完成中信城B地塊全部拆遷工作。

      據(jù)了解，中信城項(xiàng)目由金融街2010年12月接手，至今已跨越將近七年之久，截至目前，中信城項(xiàng)目C、D地塊已經(jīng)開發(fā)銷售完畢，B地塊仍剩余22戶待拆遷。

      最終，由于2016年3月北京中信地產(chǎn)控股股東層面的股權(quán)、債務(wù)進(jìn)行重組，中信城項(xiàng)目拆遷等相關(guān)工作停滯，目前項(xiàng)目已經(jīng)停滯一年之久。金融街最新公告顯示，金融街已按約定向北京中信地產(chǎn)支付中信城項(xiàng)目款項(xiàng)共計(jì)73.52億元，剩余26.66億元尚未支付。

      這個(gè)距離天安門西南僅四公里，寸土寸金的西城區(qū)菜市口大街，成為金融街“開發(fā)不動(dòng)的土地”。

      拆遷一波三折

中信城項(xiàng)目原為大吉危改片區(qū)，距離天安門四五公里，距離西單商圈2.5公里，與北京金融街相距2500米，距離CBD核心約6000米。是林海音所著《城南舊事》所描述的地方，大小胡同街巷30多條，院落300余個(gè)，還包括康有為故居、中山會(huì)館、曾國藩故居、林則徐故居……

      時(shí)間回溯至2010年12月31日。彼時(shí)，金融街全資子公司金融街（北京）置地有限公司以40億元收購北京中信房地產(chǎn)有限公司位于北京南二環(huán)內(nèi)的中信城Ｂ、Ｃ、Ｄ地塊，規(guī)劃地上建筑面積約20萬平方米。

      2011年6月23日，金融街再次受讓北京中信城B、C、D地塊中規(guī)劃地上建筑面積約30萬平方米所對(duì)應(yīng)的國有土地使用權(quán)，受讓價(jià)格60.18億元。

      至此，金融街耗資100.18億元拿下中信城金融地塊，意欲南拓北京金融街。按約定，中信地產(chǎn)負(fù)責(zé)2012年3月底前完成拆遷，達(dá)到”三通一平”的開工條件，但到期后，該項(xiàng)目拆遷并沒有完成。

      但由于拆遷不利，雙方于2013年5月再次簽訂協(xié)議，規(guī)定中信地產(chǎn)必須在2013年6月30日前完成C、D地塊的拆遷工作，B地塊必須在2013年9月30日前完成拆遷，彼時(shí)，中信城Ｃ地塊已拆遷完畢，Ｄ地塊剩余6戶待拆遷，Ｂ地塊剩余116戶待拆遷。

      但此次協(xié)議到期后，拆遷工作仍未全部完成。

     2013年12月30日，金融街又與中信地產(chǎn)簽署補(bǔ)充協(xié)議，將B地塊細(xì)分為五個(gè)地塊，各地塊分片交地、接收、付款，中信地產(chǎn)最晚應(yīng)在2015年6月30日之前完成全部拆遷，但至2016年初，金融街方面表示，中信城B地塊尚未完成拆遷，仍沒有開工。

      2016年3月，北京中信地產(chǎn)控股股東層面的股權(quán)、債務(wù)進(jìn)行了重組，中信地產(chǎn)被中海地產(chǎn)收購，中海采用“股權(quán)+資產(chǎn)”的交易形式，向中信配發(fā)10%的股份及轉(zhuǎn)讓價(jià)值約61.5億元的資產(chǎn)。因此，中信城項(xiàng)目拆遷等相關(guān)工作停滯，目前項(xiàng)目已經(jīng)停滯一年之久。

      易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，拆遷的成本會(huì)隨著時(shí)間的拖長(zhǎng)而加大，勢(shì)必也會(huì)影響到后續(xù)開發(fā)工作。對(duì)于金融街來說，其對(duì)于大城市的核心商圈會(huì)有較為明顯的投資傾向，而且投資規(guī)模相對(duì)較大。加之金融街急于做大企業(yè)規(guī)模，必須促使這塊難啃的骨頭做各類新的突破，否則耗費(fèi)的資金成本會(huì)很大，也會(huì)影響投資者對(duì)于金融街操盤能力的質(zhì)疑。

      拆遷賠償難解決

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從鏈家官網(wǎng)獲悉，目前中信城周邊二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近15萬元/平方米，其中，中信城一期即中信錦園二手房?jī)r(jià)為145990元/平方米，約90平米的兩室一廳報(bào)價(jià)1298萬元；中信城二期即中信沁園二手房房?jī)r(jià)為149983元/平方米，與中信錦園相同房型的二手房報(bào)價(jià)1356萬元。

      中信城自一期開盤以來，房?jī)r(jià)一直處于上漲狀態(tài)。據(jù)了解，中信城一期于2008年7月開盤時(shí)正值金融危機(jī)，開盤價(jià)為18000元/平方米左右，二期2009年12月開盤，銷售均價(jià)25000元/平方米左右。大概9年左右的時(shí)間，房?jī)r(jià)漲了8倍。

      中信城項(xiàng)目周邊寫字樓租金也在不斷上漲，安居客官網(wǎng)顯示，泛金融街商圈寫字樓價(jià)格基本在7元/天/平方米~10元/天/平方米不等。

      根據(jù)北京市的政策，危改區(qū)居民安置房費(fèi)用根據(jù)不同情況由居民、單位和政府三方共同負(fù)擔(dān)；就地安置、異地安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。中信地產(chǎn)選擇了異地安置和貨幣補(bǔ)償，但是異地安置太遠(yuǎn)，而貨幣補(bǔ)償則被指“標(biāo)準(zhǔn)不一”。

      2007年再次啟動(dòng)拆遷時(shí)，中信地產(chǎn)按北京市三級(jí)地價(jià)區(qū)4500元/建筑平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，自建面積不算也不給補(bǔ)償，先搬走的每戶獎(jiǎng)勵(lì)5萬元，而彼時(shí)北京城區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)逼近1萬元，到2011年后，拆遷費(fèi)已超過了10萬元/平方米。

      近幾年來，拆遷款高低不一，據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，該片區(qū)拆遷款由4.8萬元/平方米~30萬元/平方米不等。

      對(duì)此，北京中銀律師事務(wù)所孫念林告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，拆遷過程中，拆遷款一般以協(xié)商為主，賠償款也基本是以房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，大部分會(huì)找到第三方評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，而且根據(jù)地段不同，拆遷款不一，從中信城所處地段來講，一平方米幾十萬元很有可能。

      拆遷費(fèi)的多少影響著該地塊的到底能否順利拆遷，至于中信城項(xiàng)目B地塊剩余的22戶何時(shí)能完成拆遷，金融街何時(shí)南拓成功，依然無法預(yù)期。